Постановка на якорь

Рынок торговых помещений представляет собой один из самых быстро развивающихся секторов коммерческой недвижимости Москвы. По данным компании Colliers International, только в первом квартале этого года в Москве было открыто четыре торговых центра.

Это ТЦ «БУМ» в Люблине, «Новинский, 31», ТД «Весна» на Новом Арбате и «Александр Лэнд» на улице Пришвина. Тем не менее на сегодняшний день Москва по-прежнему отстает от европейских городов по соотношению количества торговых площадей на тысячу жителей. Поэтому пока среди столичных торговых центров нет жесткой конкуренции — приток покупателей обеспечивают не столько концепция и линейка арендаторов, сколько «новизна» самого ТЦ, его местоположение и хорошая реклама. Но скоро ситуация на рынке может кардинально измениться.

В ожидании На IV Международной конференции «Концепция российского торгового центра», проходившей в рамках выставки «Молл-2004», было заявлено, что до конца 2007 года в Москве откроется не менее 30 новых торговых центров, общая площадь которых превысит 1,5 млн кв. м, т. е. количество торговых площадей увеличится почти вдвое. Специалисты рынка все увереннее говорят о постепенном насыщении Москвы крупными центрами (различные моллы и мегамоллы) и об усилении конкурентной борьбы между ними не только за покупателей, но и за арендаторов. Однако здоровая конкуренция — не единственная причина, которая заставляет владельцев центров задумываться над позиционированием своей недвижимости. По прогнозам специалистов рынка, масштабное строительство торговых центров в 2003–2005 годах приведет к снижению средних ставок арендной платы в столице. А ведь большинство современных ТЦ существует именно за счет высоких арендных платежей и частой смены мелких арендаторов. Кроме того, рынок торговой недвижимости ждет массового прихода крупных западных ритейлеров. Логично было бы предположить, что иностранные гиганты появятся в момент насыщения столичного рынка и станут пионерами в формировании вторичного рынка торговой недвижимости. Очевидно, что конкурентоспособными в этой гонке окажутся не все: останутся центры, организованные по западному принципу, т. е. приносящие прибыль от объема торговых операций арендаторов, а не от взимания арендных платежей. Объем торговых операций способен создать только правильно подобранный якорный арендатор.

Якорный вопрос Якорными арендаторами, или «якорями», называют торговых операторов значительной (от 1000 кв. м) площади. «Якорей» в ТЦ может быть несколько, но при одном необходимом условии: все они занимают непересекающиеся сферы рынка и не вступают в прямую конкуренцию. В качестве примера «многоякорного» торгового центра можно привести торговый центр «Гвоздь», в котором находятся «Седьмой континент», «Старик Хоттабыч» и «Спортмастер». Однако подобная концепция отнюдь не гарантирует успеха. Тот же «Гвоздь» до сих пор не может выйти на запланированные при строительстве мощности. И скорее всего дело не только в сложностях с подъездом к нему на личном или общественном транспорте. Все-таки классический ТЦ — это один «якорь». Как правило, им становится либо продуктовый супер- или гипермаркет, либо оператор развлекательного сектора, например мультиплекс. Гораздо реже встречаются варианты с «якорем» в виде магазина спортивных товаров или бытовой техники, поскольку их посещаемость на порядок ниже, чем в продуктовом или развлекательном секторе. Несмотря на большие объемы занимаемых площадей, якорные арендаторы не являются для собственников ТЦ основным источником дохода: арендные ставки для этих компаний крайне низки и практически соответствуют значениям месячной амортизации квадратного метра. Но якорный арендатор во всех смыслах является «дойной коровой» ТЦ. По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, от якорного арендатора в большей степени и зависит численность посетителей торгового центра. Мелкие арендаторы не обеспечивают необходимого для прибыльной деятельности количества клиентов, а вот известный бренд «якоря» работает на привлечение людей в торговый центр. Получается, что мелкие арендаторы живут за счет потока покупателей, создаваемого якорным арендатором, а владелец ТЦ — за счет мелких арендаторов с максимальными арендными ставками.

Главное — правильный выбор Отсутствие якорного арендатора или неправильный его выбор могут привести к тому, что уровень посещаемости торгового центра будет крайне низким и мелкие арендаторы будут вынуждены просить значительных скидок по арендной плате либо «уйдут» из ТЦ. По словам аналитика компании Colliers International Натальи Сазоновой, отсутствие в проекте якорного арендатора грозит серьезными переделками уже отстроенному торговому центру, когда «якорь» наконец найдется. «Профессиональный девелопер еще на стадии проектирования ТЦ должен иметь предварительную договоренность с предполагаемым якорным арендатором, поскольку концепция и архитектурно-планировочные характеристики торгового центра в идеале должны «подгоняться» под такого арендатора. В противном случае долгое отсутствие якорного арендатора может сказаться на доходности проекта в целом, увеличив сроки его окупаемости», — говорит С. Колегов. Сейчас на рынке становится все меньше случаев, когда якорный арендатор подключается к проекту в последний момент. Девелоперы «образумились» и стараются действовать профессионально, да и «якоря» опасаются участвовать в проектах, в которых уже на начальной стадии допускаются столь грубые ошибки. Кроме того, важную роль играет размещение якорного арендатора в ТЦ. «Если посадить «якорь» в помещение с отдельным входом с первого этажа, а выше — на втором, третьем этажах — не будет интересных «несетевых» магазинов, то якорный арендатор будет процветать, а все остальные — нет», — отмечает консультант по торговой недвижимости Knight Frank Russia Юлия Дальнова. Например, одна из серьезных проблем торгового комплекса «Веймарт-1» связана как раз с этой ошибкой при планировании: к якорным арендаторам можно попасть, не проходя через торговые галереи мелких арендаторов. Технология привлечения якорных арендаторов не имеет значительных расхождений с обычной процедурой брокериджа, просто «якоря» появляются на самой ранней стадии проекта, чтобы при необходимости внести в него изменения. Помимо этого зачастую «якоря» заключают не типовой, предоставляемый девелопером договор, а собственный. «У крупных сетевых компаний, арендующих значительные площади, как правило, есть своя юридическая служба, и девелопер идет ей навстречу, подписывая их редакцию договора аренды», — говорит Н. Сазонова. В редких случаях владельцы торговых центров не требуют с якорного арендатора страхового депозита, но только при условии, что договор подписывается на собственную компанию арендатора, имеющую на балансе оборудование, объекты недвижимости и другие активы, а не на вновь зарегистрированное специально для этой сделки юридическое лицо.

О ценах на «якорь» замолвите слово Ставки аренды, как и ставки эксплуатационных расходов, для якорных арендаторов значительно (от 2 до 10 раз) меньше тех, что платят арендаторы небольших магазинов торговой галереи. Во многом это связано с огромной площадью арендуемых помещений. Поэтому все чаще девелоперы предпочитают заключать с якорными арендаторами договоры, в которых в качестве исходной арендной ставки (помимо фиксированного минимума) фигурирует и процент от оборота арендатора. В принципе это нормальная практика взаимоотношений между арендаторами и управляющими компаниями ТЦ на Западе. Удобна она тем, что заставляет обе стороны более эффективно работать, поскольку прибыль собственника ТЦ оказывается в прямой зависимости от доходности его арендаторов. Однако российская специфика ведения бухгалтерской отчетности по торговым операциям пока серьезно мешает развитию этой системы в нашей стране. Да и в других аспектах взаимодействия управляющих компаний и арендаторов мы по-прежнему находимся как будто в пещерном веке. Большинство управленцев жалуются, что сподвигнуть одновременно всех арендаторов ТЦ на проведение какой-либо единой рекламной акции либо заявить о начале действия «всеобщей скидочной кампании» практически нереально. Уговоры и примеры удачного проведения маркетинговых кампаний не помогают — каждый сам за себя: «У меня и так все нормально, сосед пусть и думает». Видимо, не в характере российских людей задумываться сегодня о том, что будет завтра. Тем временем на московском рынке многие владельцы ТЦ по-прежнему игнорируют «якорей», несмотря на их значимость для успешной работы. Сложившейся ситуации есть и другое объяснение: по словам специалистов Colliers International, сейчас в ритейле очень мало российских сетевых операторов, готовых качественно освоить тяжелый формат якорного арендатора. Те, кто действительно имеет опыт и финансовые возможности это сделать — иностранные сетевые ритейлеры, — предпочитают строить собственные торговые центры.

Олег ГРИГОРОВИЧ