МИАН переквалифицировался в управдомы

Девелоперская корпорация создала специальную компанию для технического обслуживания домов и коммерческих зданий.

Корпорация «МИАН» объявила в среду о создании новой компании ЗАО «МИАН-Сервис», которая будет заниматься технической эксплуатацией и обслуживанием жилых и нежилых зданий. Первоначально компания будет заниматься обслуживанием тех зданий, которые построены при участии МИАНа, а в 2005 г. планирует выйти на рынок и предложить свои услуги всем желающим. При этом президент корпорации Александр Сенаторов считает, что к концу 2005 г. компания сможет набрать большое количество клиентов и тарифы на ее услуги станут конкурентоспособными. Другие участники риэлторского рынка также присматриваются к данному виду бизнеса, но их планы пока не так масштабны.

До сих пор МИАН занимался двумя видами бизнеса – инвестиционно-строительным и риэлторским. Теперь компания планирует добавить еще и эксплуатационный бизнес. Собственно эксплуатационная служба, которая занимается технической поддержкой зданий МИАНа, включая их собственный офис на Красной Пресне, существует уже года – с августа 2003 г. Однако только сейчас служба преобразована в юридической лицо. В компании в настоящее время работают шестьдесят человек, под ее управлением находится около 30 тыс. кв. м площадей. «К концу 2005 г. мы собирается увеличить количество площадей в управлении в десять раз – до 300–350 тыс. кв. м, – говорит Александр Сенаторов. – В это же время мы планируем выйти на «открытый» рынок, предложив свои услуги для зданий, не имевших ранее отношения к нашей компании». В это же время, считает г-н Сенаторов, тарифы компании должны снизиться на 15% и стать «сверхконкурентоспособными». «Этот бизнес очень сильно зависит от объема, – говорит Сенаторов. – Поэтому мы полагаем, что с ростом объемов будут снижаться цены на наши услуги». Александр Сенаторов не уверен, что тарифы компании могут быть снижены более чем на 15%. В настоящее время стоимость эксплуатации жилого здания (речь идет об элитном жилье и жилье бизнес-класса) составляет 15–40 рублей за квадратный метр в месяц, офисов – 3–5 долларов за квадратный метр в месяц. Техническое обслуживание офисов обходится дороже в силу того, что оно включает в себя охрану.

Собственно бизнес компании составляет обслуживание всех инженерных сетей зданий, включая вентиляцию, кондиционирование и прочее, а также техническая поддержка для охраны. Охрана нанимается компанией в специализированных фирмах – в штате охранников нет. То же самое относится к лифтовому оборудованию, для обслуживания которого нанимаются специализированные компании. Исключение для лифтового хозяйства сделано, по словам Александра Сенаторова, в силу капризности этого вида техники, требующей специально обученных людей. Кроме того, в случае, если компания обслуживает жилой дом, она также берет на себя функции сбора платежей за коммунальные услуги и перечисления их поставщикам услуг. В офисном здании эксплуатирующей компании также может быть поручен сбор арендных платежей. Таким образом, новый вид бизнеса корпорации «МИАН» представляет из себя некий аналог ЖЭКа, ДЕЗа или управдома, но на ином уровне.

Впрочем, этот вид бизнеса является новым не только для корпорации «МИАН», а и для всего российского рынка. Александр Сенаторов считает, что данный рынок в России пока не сформирован и говорить о нем еще рано. Действительно, основными игроками на нем являются ДЕЗы, впрочем, не очень понятно, можно ли рассматривать их как игроков. Кроме того, по мнению г-на Сенаторова, на рынке действует большое количество мелких эксплуатационных фирм, которые привязаны к конкретным объектам (элитным или бизнес-класса). Эти фирмы также предоставляют услуги другим желающим клиентам. Массовое жилье, как уже указывалось, обслуживают ДЕЗы. «В секторе элитного жилья и жилья бизнес-класса наличие собственной профессиональной службы эксплуатации в доме давно стало стандартом, – сказал RBC daily ведущий эксперт департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Никита Баринов. – Этот фактор является одним из основных признаков качества жилья, значительно увеличивает комфорт проживания и, следовательно, поднимает привлекательность объекта. В то же время в секторе типового жилья, где преимущественно работает компания «МИАН», эта ниша до сих пор остается практически свободной, а качество эксплуатационных услуг, оказываемых муниципальными службами, оставляет желать лучшего. Поэтому услуги профессиональной сервисной компании, на наш взгляд, будут востребованы на рынке типового жилья, а создание такого бизнеса имеет хорошие перспективы – люди готовы платить за удобство и безопасность в собственной квартире». Впрочем, Александр Сентаторов подчеркнул, что «МИАН-Сервис» как раз не собирается предоставлять услуги в секторе типового жилья. «Панельное жилье для нас неинтересно в силу того, что в таких домах просто нечего обслуживать, – сказал он. – По сути, им можно предоставить две услуги – клининг и обслуживание лифтового хозяйства. Но последнее все равно обслуживается посредством найма специализированных предприятий. Обслуживать панельный фонд имеет смысл, только принимая в управление сразу несколько сотен домов. В противном случае это неприбыльный бизнес».

Участники рынка считают данный вид бизнеса перспективным. «Мы также выступаем в качестве эксплуатационной компании на некоторых наших объектах, – сказал RBC daily представитель компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Игорь Ладычук. – В первую очередь это касается загородного жилья бизнес-класса, потому что для этого вида жилья профессиональное техническое обслуживание является наиболее актуальным. Владельцы загородной недвижимости заинтересованы в том, чтобы всех инженерные системы в их домах работали бесперебойно. Поэтому на данном рынке этот вид бизнеса наиболее востребован. Впрочем, по оценкам участников рынка, наиболее этот вид бизнеса развит в секторе коммерческой недвижимости и новой компании будет не очень просто справиться с конкуренцией. «Рынок профессионального управления в сфере коммерческой недвижимости развит значительно лучше, чем в области жилой, – считает Никита Баринов. – Конкуренция здесь много выше. На российском рынке успешно работают как российские, так и западные управляющие компании, такие как Hines International, Sawatzky Property Management, обладающие безупречной репутацией. В настоящее время это направление бизнеса развивают ведущие операторы рынка коммерческой недвижимости. Поэтому для того чтобы занять достойное место в этой области, компании «МИАН» придется приложить значительные усилия».

Елена Тофанюк