Игорь Галицин

Апартаменты не роскошь, а способ отдыха и заработка

При упоминании слова «апартаменты» простой обыватель, не профессионал в области недвижимости, в большинстве случаев представит в своем воображении некий просторный элитный особняк на берегу моря. Тем не менее, под апартаментами понимается несколько иное и  отличное, от наших повседневных представлений определение. О специфике российского рынка апартаментов мы поговорили с Игорем Галициным, вице-президентом Becar Realty Group Moscow.

- Игорь Геннадьевич, расскажите, пожалуйста, что же все-таки представляют собой «апартаменты»?

- По сути, под апартаментами могут пониматься несколько комнат или гостиничный номер, с развитой инфраструктурой, службой сервиса, охраны, подземным паркингом. По нормам Ростуризма под апартаментами может пониматься  номер или квартира, с большой площадью, не менее 40 кв. м, с мебелью, кухонным оборудованием, с определенным набором услуг. В Европе и Америке апартаменты – это благоустроенная квартира с кухонной утварью, сдаваемая в аренду на время, в России – альтернатива гостиницам, используемая в представительских и деловых целях. Отличительная особенность апартаментов от квартиры – невозможность получения постоянной прописки, от гостиничного номера – наличие кухни, питание не включено, разный порядок расчета проживания (оплата за номер и каждую неделю).

- Что можете рассказать о рынке апартаментов в РФ?

- Рынок «апартаментов» в России только начинает свое формирование. Это относительно новое направление, которое не столь привычно российскому потребителю, нежели западному. В силу размытости самого определения и отсутствия значительного опыта в данном направлении в нашей стране нет четкого и единого определения апартаменты. На Западе под апартаментами подразумевается квартира с сервисным обслуживанием в доходном доме, гостинице, бизнес-центре и т.д., которая сдается в аренду на длительные сроки. В большей степени, апартаменты здесь относятся к среднему ценовому сегменту и приобретаются в первую очередь для получения дохода. В России пока получение дохода от приобретения апартаментов является вторичной целью, которая рассматривается лишь в перспективе. Кроме того, в нашей стране об апартаментах сформировалось исключительное понимание как об эксклюзивном, «статусном» жилье, жилье для бизнесменов, часто бывающих в длительных командировках.

- Получается, что данный формат нельзя назвать доступным?

- Апартаменты могут быть разных ценовых категорий, начиная от дешевых (бескатегорийных) до самых шикарных двухэтажных. Апартаменты – не всегда исключительно роскошь. В Европе и США апартаменты взамен гостиницам позволяют сэкономить и отдохнуть всей семьей, особенно подходят родителям с маленькими детьми. Если семейные апартаменты – family suite расположены в гостиницах, то они продаются по достаточно высокой цене. Но все же остается наиболее доступным средством размещения денежных средств в России.

- Насколько популярны апартаменты в мире?

- Все зависит от географических, экономических и некоторых других особенностей той или иной страны. К примеру, на Лазурном побережье Франции, ближе к югу, подобное жилье особенно распространено, в Болгарии, Турции, Италии, Испании - на Канарском побережье, достаточно много апарт-отелей, предлагающих клубную систему отдыха по обмену, когда одними и теми же апартаментами на известных курортах могут пользоваться несколько человек. В силу своей дороговизны в Швейцарии и Австрии сегмент апартаментов не развит, более того, носит элитарный характер, как собственно и в России.

- Не проще и дешевле в таком случае купить обычную квартиру?

- Обычная квартира не приносит дополнительного дохода, тогда как с помощью апартаментов можно заработать. К тому же цены на жилую недвижимость растут. При таких условиях приобретать апартаменты на длительное время более выгодно - во время отсутствия владельца они находятся в эксплуатации УК и приносят стабильный доход. Для девелопера решается проблема с переводом нежилых помещений под жилье. Для УК снимается проблема недозагрузки в несезон.

- Какие виды апартаментов существуют в России?

- Во-первых, в составе гостиниц, например, в гостинице «Москва», обслуживать которые будет сеть ​Four Seasons. Во-вторых, апартаменты в составе многофункциональных комплексов, как, например, в комплексе ММДЦ «Москва-Сити» г.Москва (см. таблицу 1), в составе гостинично-делового комплекса в г.Ханты-Мансийске. В-третьих, в составе апарт-отелей, номера, в которых имеются кухни и бытовая техника, например, в Калуге гостиничный оператор Marriott намерен построить апарт–отель, в Геленджике в ближайшем будущем появится апарт-отель уровня 5*, апартаменты в составе МФК «Золотая бухта» г.Анапа. В-четвертых, в формате сервисных квартир в многоквартирных, так называемых, доходных домах.

Таблица 1. Объекты в ММДЦ «Москва-Сити», которые будут включать апартаменты

- Бывает, что и обычные квартиры продают как апартаменты…

- Да, и такое случается, когда риелторы хотят увеличить стоимость той или иной квартиры продают ее под трендом «апартаменты», это происходит как раз по причине размытости самого понятия «апартаменты» в России.

- Один из знаменитых продавцов элитной недвижимости в мире - Дональд Трамп предлагает своим покупателям шикарные апартаменты и номера в кондо-отелях по всему миру. Не могли бы Вы рассказать о формате кондоминимума?

- Кондоминиум - (с латинского – владеть вместе или совместно), это гостиница, в которой продаются отдельные номера-юниты для последующей сдачи в аренду. Формат кондо-отелей зародился в южных странах в целях минимизации затрат и рисков ведения гостиничного бизнеса. Отдельная студия или многоквартирный номер находится в управлении гостиничного оператора, который самостоятельно решает проблемы, связанные с эксплуатацией, охраной и сдачей в аренду помещений. В России до недавнего времени подобный формат не был представлен, однако заинтересованность к формату кондо-отелей растет не только в центральной части России, но и на территории южного федерального округа. В конце 2007 г. в Анапе началось строительство многофункционального элитного комплекса «Золотая бухта», в составе которого – один из первых кондо-отелей в России – комплекс «Панорама». Кондоминиум-отель можно считать разновидностью апартаментов. Наиболее распространены кондо в США, самые известные из них: Ritz-Carlton, Toronto, Trump SoHo в Нью-Йорке и др.

- В чем преимущества  кондо-отеля?

- Вы получаете качественную и высококлассную недвижимость в собственность, тогда как ваши денежные средства увеличиваются: через год цена юнита может увеличиваться на 20-30%. Кроме того, собственник получает дополнительный доход (до 16% годовых) за счет сдачи в аренду пустующих квартир, хлопоты по эксплуатации и содержанию юнита берет на себя УК.

- Если говорить о перспективах развития формата апартаментов в России?

- Формат апартаментов представлен на российском рынке недвижимости в высококлассных объектах, расположенных в центральных и элитных районах крупных городов, на побережье Краснодарского края в рамках развития городов-курортов РФ, а также в виду отсутствия качественного жилья. Минимальная гарантированная доходность апартаментов 15%  годовых позволяет положительно говорить о перспективах данного формата. В настоящее время данный сегмент развивается достаточно хаотично.