Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости компании Colliers International

С появлением на рынке проекта LogoPark стало совершенно ясно, что начался новый этап в развитии рынка складской недвижимости. Как и предполагалось, девелопер этого проекта, будучи первым на рынке, сможет в полной мере воспользоваться этим фактом для максимизации арендных ставок. Уже сейчас нами ведутся переговоры практически на всю площадь первой фазы (46,000 кв.м.), по ставкам примерно $150 за кв.м. в год (не включая НДС). Это, несмотря на то, что будущие арендаторы рассматривают достаточно большие площади - в диапазоне от 10,000 до 20,000 кв.м. Однако следует отметить, что скоро появится еще несколько проектов, подобных LogoPark, и все они будут запущены международными девелоперами - в ряде случаев, достаточно известными. Это приведет к плавному увеличению предлагаемых в аренду площадей. Мы предполагаем, что к концу 2005 года суммарный объем заявленных проектов может составить более 1,000,000 кв.м. Однако нельзя забывать, что строительство и ввод в эксплуатацию помещений происходят пофазно, поэтому реально рассматривать в аренду в 2005 году можно будет не более 200,000 - 250,000 кв.м. Спрос на качественные площади сегодня оценивается нами в диапазоне между 1,000,000 и 1,500,000 кв.м. Исходя из всего этого о снижении арендных ставок в краткосрочной перспективе говорить не приходится. Более того, спрос продолжит превышать предложение настолько, что арендаторам придется заключать договоры даже до фактического начала строительства (как это происходит сейчас в LogoPark), чтобы не упустить возможность получить нужные помещения. Лишь через 3-4 года рынок, скорее всего, достигнет некоего равновесия. На наш взгляд, арендные ставки будут на уровне $ 110 - $ 120 кв.м. (включая эксплуатационные расходы). С течением времени складские помещения международного стандарта будут постепенно вытеснять склады класса «B». Процесс будет происходить естественным путем. Очевидно, что будет совершенно незачем платить $100 - $130 за кв.м. в год за помещения класса «B», если можно практически за те же деньги получить более качественный продукт. Таким образом, для помещений « второго эшелона» останется лишь два пути - либо сильно подешеветь, либо исчезнуть. Поэтому инвестиции в этот сегмент рынка представляются неперспективными. Единственным фактором, сдерживающим сегодня развитие рынка качественных складских помещений, является сложность приобретения земельных участков под складскую застройку. Сложность эта обусловлена рядом общеизвестных факторов - неразвитостью законодательной базы, отсутствием прозрачных механизмов смены категории и целевого назначения земельных участков и пр. Те девелоперы, которые смогут успешно преодолеть эти трудности, будут вознаграждены возможностью быть в числе первых и самых успешных на этом большом и прибыльном сегменте рынка. Привлекательность инвестиций в складскую недвижимость уже ни у кого не вызывает сомнений - показатели в 18% - 25% доходности от девелопмента и в перспективе 10% - 12% доходности при инвестиционном приобретении, прочно ставят складской сектор в один ряд с другими областями коммерческой недвижимости.