"В настоящее время можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости в Москве cформирован"

В этом году компании «Новое Качество» - 10 лет. Вы стояли у истоков формирования рынка коммерческой недвижимости Москвы. Что изменилось за эти годы и о каких новых направления развития этого рынка можно говорить?

В начале 90-ых годов рынка недвижимости как такового в России вообще не существовало. Сейчас ситуация совершенно иная - появились правила работы на рынке, оформилось законодательство, произошло разделение рынка на сегменты купли-продажи офисных площадей, аренды офисных площадей, купли-продажи торговых площадей, аренды торговых и складских площадей. Стал выше уровень обслуживания клиентов. В настоящее время можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости в Москве cформирован. Основная тенденция последнего времени - динамичное развитие одной из составляющих рынка коммерческой недвижимости в Москве – торговой недвижимости. Наибольшие вложения западных инвесторов направлены именно в этот сегмент рынка. Другая тенденция – выход ритейлеров за пределы Москвы и Подмосковья, в регионы, и активная работа там. Эти процессы идут при очень благоприятных условиях, когда спрос превышает предложение. Меняется и качество работы на рынке коммерческой недвижимости: активно развиваются консалтинговые услуги, компании консультируют по инвестиционным проектам, определяют и минимизируют инвестиционные риски. Изменилось и обслуживание клиентов, оно стало более цивилизованным, так как компании, работая в ситуации нормальной конкурентной борьбы, стали придавать огромное значение качеству продаж и обслуживания клиентов. Появилась такое понятие как «управление продажами»: компании начинают разрабатывать стратегию продаж по реализации того или иного проекта на рынке, осуществлять его рекламную и PR-поддержку. В целом, учитывая конкуренцию на рынке недвижимости, компании ориентируются на комплексное обслуживание клиента, чтобы работать лучше и соответствовать сегодняшним тенденциям и требованиям рынка.

Как бы Вы кратко охарактеризовали рынок коммерческой недвижимости Москвы сегодня?

Если кратко, то, во-первых, спрос продолжает превышать предложение. Во-вторых, несмотря на ряд прогнозов, цены на коммерческую недвижимость не снижаются, а продолжают расти. И, в-третьих, на рынке появилась очень интересная тенденция – спрос на готовый бизнес – приобретается предприятие, владеющее офисным центром, у которого уже заключены договоры аренды с арендаторами. Покупается бизнес со стабильным доходом (который легко просчитывается) и нормальной годовой рентабельностью, которая может достигать 12-25% годовых. Причем такой вид инвестиций привлекает не только российских, но и многих западных инвесторов. И, несмотря на строительство большого количества площадей в «Москва-Сити» и других офисных центрах, ситуация пока кардинально не меняется и вряд ли изменится в ближайшем будущем – поэтапное введение новых площадей не позволит мгновенно насытить рынок. К тому же идет постоянное развитие бизнеса в России, а, следовательно, дефицит площадей сохраняется.

Вы согласны с тем, что сегодня российский бизнес предпочитает приобретать, а не арендовать недвижимость. С чем это связано?

Не согласен. В российском бизнесе все зависит от стратегической линии развития конкретного предприятия. Если компания не хочет приобретать непрофильные активы, она их не приобретает. Некоторые компании не могут себе позволить купить площади, а другие могут, но целенаправленно не покупают, считая, что деньги лучше оставлять в оборотных средствах, чтобы развивать свой профильный бизнес и арендовать офис. Сейчас в Москве достаточно много крупных компаний, которые свою недвижимость реализовали и находятся на арендуемых площадях. Поэтому говорить о том, что все только приобретают, а не арендуют, неправильно. Для примера скажу, что в первом квартале 2004 года приблизительно 150.000 кв.м. офисных площадей были сданы в аренду и только порядка 50.000 кв.м. были проданы. Вот смотрите сами – соотношение 3:1.

Высок ли уровень конкуренции среди компаний, занимающихся недвижимостью?

Как и в любой сфере бизнеса, в недвижимости существует достаточно жесткая конкуренция. Рынок коммерческой недвижимости – не исключение. Выигрывает тот, кто оперативно работает с клиентом и предлагает высокое качество обслуживания, кто умеет предвидеть развитие ситуации, просчитывает заранее возможные шаги конкурентов.

В последние 2-3 года на рынке буквально ежедневно появляются новые фирмы и компании, занимающиеся недвижимостью. Как Вы считаете, изменится ли ситуация в будущем и как повлияет на российский рынок приход новых западных игроков?

Появление новых компаний вполне закономерный процесс, точно такой же, как трансформация или ликвидация старых. В постоянно меняющемся мире бизнеса выживает лишь тот, кто своей работой смог заработать имя и репутацию на рынке, кто приобрел постоянных партнеров и корпоративных клиентов, кто работает профессионально и корректно по отношению к другим участникам рынка. Безусловно, приход западных компаний усилит конкуренцию. Конечно, ряд мелких компаний будет поглощен или ликвидирован, но мы все равно относимся к их приходу положительно. Западные компании уже десятки лет занимаются консалтингом в недвижимости и нам их опыт будет очень полезен с точки зрения профессионального роста и развития.

«Новое Качество» развивает несколько направлений: коммерческую недвижимость, элитное жилье, загородную недвижимость и даже западноевропейскую недвижимость. Какое из направлений на сегодняшний день наиболее выгодно с точки зрения инвестиций?

Нужно понимать, какие риски готов нести потенциальный инвестор при размещении инвестиций в тот или иной сектор недвижимости. Все секторы имеют различные риски. Например, инвестируя в западно-европейскую недвижимость, инвестор получает минимальный, но практически безрисковый доход по причине того, что западный рынок очень стабилен. Что касается коммерческой недвижимости, городского жилья и загородной недвижимости, то фактически (если заниматься спекулятивными сделками – покупкой на этапе строительства и последующей перепродажей недвижимости) доходность примерно одинакова.

Ваши прогнозы развития рынка в краткосрочной и среднесрочной перспективе?

Рынок недвижимости непосредственно зависит от финансового рынка, от развития бизнеса в стране. Соответственно, если останется тенденция на превышение спроса над предложением, стоимостные характеристики коммерческой недвижимости как по аренде, так и по купле-продаже будут расти. Если учитывать, что буквально 10 лет назад в Москве практически не было качественных административных площадей, то все, что создано на сегодняшний момент, не является достаточным для Москвы, которая является мегаполисом мирового уровня. Что касается ближайших перспектив – через 2-4 года произойдет насыщение Москвы офисными площадями, и уже не будет наблюдаться такого большого роста, как это было, например, в 2003 году. Со временем в строительстве рентабельность немного снизится, тем не менее, оно будет приносить один из самых высоких доходов.