Быть управленцем — дело прибыльное

Управление офисными центрами — один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Однако на данный момент эта ниша практически не занята: сегодня в Москве насчитывается всего около 20 управляющих компаний, а похвастаться профессиональным обслуживанием могут лишь офисные комплексы класса А и приблизительно 20% зданий класса В.

Остальные здания обслуживаются собственниками, многие из которых не имеют должного опыта в управлении. Мировой опыт показывает, что наличие профессионального управления коммерческой недвижимостью является одним из важнейших качеств, влияющих на рыночную привлекательность объекта и, следовательно, на стоимость аренды его площадей. В Москве специалисты многих девелоперских компаний считают одной из тенденций 2004 года заметное увеличение числа управляющих компаний. Вместе с тем они признают, что столичный рынок «управленцев» все же не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов. Причем здесь играет роль не только количество компаний, но и качество обслуживания, и цена. Управление по западному образцу Обслуживание коммерческой недвижимости как отдельный вид услуг на Западе существует уже более 40 лет. В Москве управлять нежилыми объектами стали около 10 лет назад, причем в основном представительства западных компаний. Как отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young Ольга Архангельская, «на развитых рынках функция управления всегда передается специализированной компании. В России эта практика пока только формируется, и собственники и инвесторы часто предпочитают либо нанять для этого сотрудников, либо сформировать собственную управляющую компанию». Чаще всего такая компания контролирует один-единственный объект, и уровень ее обслуживания, как правило, невысок. Хотя существуют и исключения. В западных странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация (интерьер, разработка системы безопасности и т. п.) и коммерческая эксплуатация (сдача пустующих помещений в аренду, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию). Профессиональной управляющей компанией можно считать ту фирму, которая занимается всеми тремя видами услуг. По словам ведущего эксперта по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, на сегодняшний день в России компаний подобного уровня совсем немного, поскольку такое управление предполагает высочайшую степень доверия между сторонами. Пока что крупные собственники объектов коммерческой недвижимости осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта. «Сейчас на российском рынке репутацией и доверием пользуются прежде всего компании с западными корнями: Hines International, Sawatzky Property Management. К числу ведущих компаний необходимо также отнести Colliers International, Noble Gibbons, Stiles&Riabokobylko», — говорит М. Жуликов.

Управление в России сегодня В настоящее время многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не рассматривают их как актив, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении десятков лет, поэтому если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков, не соответствует единым стандартам. По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т. д. При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, поскольку не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Нередка ситуация, когда собственник нежилого здания оставляет за собой управление объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации. Между тем на Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации денежных потоков в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может, анализируя финансовые аспекты договоров аренды, заключенных управляющей компанией в определенный период времени, сделать вывод, готовится ли здание к спекулятивной продаже, или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер. По мнению начальника отдела маркетинга группы компаний «Конти» Алексея Самсонова, несмотря на заметное отставание от Запада, наш рынок все же имеет положительную динамику. По его мнению, в 2004 году начнется сегментирование рынка услуг в сфере управления недвижимостью по направлениям бизнеса: торговля, офисы, склады. «Интерес к этому наверняка проявит ряд крупных компаний, создав дочерние организации по управлению как собственной, так и сторонней недвижимостью», — говорит А. Самсонов. Уже наблюдается развитие рынка управления торговыми центрами. Так, генеральный директор ЗАО УЭР (входящего в состав девелоперской компании «Авгур Эстейт») Андрей Шаров считает, что с точки зрения заработка на эксплуатации торговые площади в последнее время стали играть не менее важную роль, чем офисы. «Поскольку ритейлеры декларируют намерения и дальше развивать свои сети — причем не только в Москве, но и в крупных областных центрах, — это может стать хорошим подспорьем для роста отечественного рынка управления недвижимостью», — говорит А. Шаров.

Сколько стоит управление Если говорить о стоимости услуг, то они в первую половину 2004 года сохраняли относительную стабильность. При этом выявилась корреляция роста арендных ставок и расценок управляющих компаний: стоимость услуг управленцев растет приблизительно на 30–40% быстрее. Многие представители консультационно-риэлторских компаний полагают, что такое соотношение сохранится и в этом году. По словам М. Жуликова, с каждым годом все больше компаний готовы платить за спокойствие и уверенность. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5–7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего. На данный момент расценки на услуги управляющих компаний различны. Цена обслуживания офисной площади начинается от $6–7 за 1 кв. м в год. Арендаторам офисов класса В приходится платить за услуги от $8 до 14 за 1 кв. м. Обслуживание класса А может доходить до $25–30 за 1 кв. м. Наиболее дорогостоящей управляющей компанией в Москве считается Hines International: цены за обслуживание начинаются от $150–200 за 1 кв. м в год. В любом случае цена сильно зависит от качества и количества оказываемых услуг. Уровень стоимости управления недвижимостью в столице оценивается по-разному. Так, в ЗАО УЭР считают, что расценки в целом завышены и поэтому этот вид услуг до сих пор не слишком популярен. В компании Blackwood, наоборот, отмечают сравнительно невысокую стоимость услуг управляющих компаний, которая составляет, по их оценкам, примерно 10–15% арендной ставки, в то время как на Западе эта цифра достигает 30%. Таким образом, прибыль для западных управляющих компаний получается незначительная, что сдерживает их продвижение на российский рынок. В такой ситуации, по мнению многих игроков рынка, в ближайшее время следует ждать появления нового типа управляющих компаний коммерческой недвижимостью, которые смогут найти рациональное соотношение между ценой и качеством обслуживания. Но пока иностранным компаниям, которые имеют четкие критерии качества, а также международный опыт управления, часто не хватает знания российского рынка и связей с местными компаниями. С другой стороны, отечественные компании, знающие специфику рынка и имеющие доступ к местным подрядчикам, часто испытывают недостаток опыта.

Тенденции на рынке управления По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2004 году будет заметно расти доля офисных зданий класса В, имеющих грамотное обслуживание. В целом же самым большим потенциалом обладают офисы класса С, складские комплексы и офисы на территории бывших промышленных предприятий. Их обслуживанием могут заняться российские компании, расценки которых невысоки, а качество обслуживания находится на удовлетворительном уровне. На рынке, несомненно, появятся новые управляющие компании. Однако в большинстве своем это будут фирмы, ранее специализировавшиеся на оказании одного вида услуг, к примеру, клининговые компании, которые расширяют свой бизнес, увеличивая варианты сервисных услуг. Директор департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Александр Гурганов предполагает, что, как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на классификацию зданий. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между нашими и западными стандартами, реально начнут сглаживаться через три–четыре года.

Иван Тертычный