«Доходность – это всегда плата за риск»

На вопросы Guide to Property отвечает Николай Вечер, директор по развитию «ПСБ-инвест-Групп».

- Насколько сегодня российская коммерческая недвижимость является привлекательной с точки зрения инвестиций по сравнению с другими финансовыми инструментами?

- Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив является достаточно привлекательной, в том числе для иностранных инвесторов, хотя на первом месте она не стоит. Первое полугодие 2004 года обозначилось резким скачком по доходности российских евробондов с шести с половиной до восьми с половиной процентов. С точки зрения консервативного инвестора, а это институциональные инвесторы (страховые компании, пенсионные фонды, взаимные фонды) коммерческая недвижимость является рисковым активом и в Россию они предпочитают вкладываться в государственные облигации. Однако, есть примеры инвестиционных приобретений на рынке коммерческой недвижимости России. Например, известная сделка-бизнес-центр класса «А» в Москве на Гоголевском бульваре 11. Недавно прошла сделка в Москве, когда за 46 млн.$ был продан Берлинский Дом. Такого рода крупные сделки появляются, хотя большая часть предложений со стороны российских продавцов не соответствует критериям для инвестиционной сделки. Существует множество рисков. Это риски собственности, риски владения, риски управления, риски низкой ликвидности рынка, которые останавливают инвесторов. Экономика генерирует большие объемы капитала, а активов, куда можно было бы разместить вложения практически нет.

- Каковы показатели доходности коммерческой недвижимости в Москве, в Питере и в регионах?

- Здесь показатели Петербурга и Москвы примерно одинаковы. Это 11-13 % доходности. У регионов выше доходность, потому что выше риски. В некоторых Девелоперских проектах, например индустриальные парки прибыль доходит до 20-22%, но только в том случае, если есть девелопмент. В регионах приобретение офисной недвижимости - это 20%.

- С чем вы связываете повышенный интерес к секции «Инвестиции в коммерческую недвижимость», которую вы ведете на Конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие»?

- До сих пор вопроса по отдельно существующему рынку инвестиций в коммерческую недвижимость не существовало. Сейчас ситуация меняется, возникают инвестиционные продукты, прежде всего это касается Москвы. Для западных инвесторов – это непонятный рынок, без российского партнера никто не решается работать. Многие вещи непонятны. Особенно, что касается правовой ситуации. Рынок коммерческой недвижимости перевернут с ног на голову. Везде в мире первичном является земля, а все остальное- улучшение этой земли. Когда происходит продажа бизнес - центра, например, Рокфеллер Плаза, то предметом сделки является земельный участок с улучшениями в виде строения. Таким образом, здание следует судьбе участка. А у нас все с точностью наоборот. Приобретается здание, а земля должна следовать судьбе здания. Причем «следование судьбе» оно самостоятельное. Переоформление прав на земельные участки - это отдельная тема, которая занимает от полугода до полутора лет. Во всяком случае, по опыту Петербурга.

- Что тормозит инвестиционные процессы - в законодательстве, в экономических условиях?

- Самый главный стопор в привлечении инвестиций в Россию - это непредсказуемость поведения российской власти, попытки задним числом изменить правила игры. Все это отпугивает инвесторов.

- Какие крупные инвестиционные проекты в сфере недвижимости являются сегодня знаковыми для рынка Питера?

- Из заявленных в Петербурге, очень интересный проект «Европейские набережные». Относительно объектов МК «ПСБ», то как раз к Конференции мы запустим наш новый элитный бизнес- центр класса «А» на Невском 38 и на третий день проведения Конференции сделаем туда бизнес-тур.

- Каковы наиболее интересные для инвесторов сегменты?

- Здесь есть целый ряд факторов. Что наиболее доходно, то наиболее и рискованно. Так что это замкнутый круг. Но если говорить о доходном сегменте рынка коммерческой недвижимости, то это, безусловно, торговые комплексы, гипермаркеты, супермаркеты. Надежными вложениями считаются бизнес –центры.

- Насколько коммерческая недвижимость является рискованным инвестиционным активом?

- Чем выше риски у актива, тем выше доходность! Поскольку, как я уже сказал, торговля наиболее доходна, то она наиболее и рискованна. Здесь множество рисков связано с арендаторами. Они очень подвижны, к сожалению. Бизнес – центры и производственная недвижимость более стабильны.

- Каковы перспективы мелких частных инвестиций в коммерческую недвижимость, в том числе в перспективе создания Паевых инвестиционных фондов недвижимости?

- Во-первых, такие фонды уже существуют и в Петербурге, и в Москве. В Петербурге- это так называемый первый паевой инвестиционный фонд прямых вложений в недвижимость. Им управляет компания «Свиньин и партнеры». С моей точки зрения, это относительно крупные вложения. В том же фонде, минимальный пай составляет 5 тысяч $. Все-таки это больше ориентировано на физических инвесторов, выше среднего класса. По мере развития, особенно жилой недвижимости возникают Пифы вложения в жилую недвижимость, в том числе подобный фонд есть у ПСБ банка. Фонды по жилью будут развиваться. Жилая недвижимость сейчас более доходна.

- Изменилась ли ситуация на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость за последние два года и как поменялась ситуация в Петербурге с приходом команды Матвиенко?

- Изменилась кардинально! Рынок коммерческой недвижимости появился, раньше его просто не существовало. Что касается Петербурга, то с одной стороны в правительстве есть профессиональные финансисты, прекрасно понимающие всю проблематику и вступающие в диалог с бизнес -сообществом. Например, в этом году при участии Гильдии Управляющих и непосредственно президента Гильдии Александра Олеговича Гришина был принят закон о доверительном управлении государственным имуществом Санкт-Петербурга. И это, безусловно, шаг вперед! С другой стороны происходят изменения правил игры. Старые законы уже не работают, новые пока что не выработаны. В первую очередь это касается жилой недвижимости. Будем надеется, что инвестиционный климат улучшится с приходом нового губернатора. Надо сказать, что по Ленинградской области инвестиционная ситуация очень хорошая.

- Какие появились новые механизмы привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость?

- Во-первых, банки стали обращать внимание на рынок коммерческой недвижимости и вкладывать в этот сегмент свои активы. Например, Промышленно-строительный банк. Появился институциональный инвестор, в том числе и западный. Это и страховые компании, и пенсионные фонды. Наконец, появились другие формы небанковского капитала. И об этом как раз на Конференции хотелось бы поговорить. На секции мы постараемся отразить специфику инвестиционного процесса в сфере коммерческой недвижимости применительно не только к Москве и Санкт-Петербургу, но и к рынкам других субъектов Российской Федерации. Кроме этого, достаточное внимание будет уделено взаимодействию власти с инвесторами, в том числе в таких случаях, когда органы власти выступают соучастниками инвестиционного процесса. Мы сделаем обзор доступных источников финансирования на рынке коммерческой недвижимости. Отдельно отразим взгляд со стороны на инвестиционный рынок – это западные инвестиционные компании, девелоперы. Очень хотелось бы, чтобы возник диалог между российскими участниками рынка и иностранными коллегами.

Беседовала Алина Добрина