Строим вместе

Сегодня инвестиции в недвижимость стали для российских бизнесменов столь же популярным увлечением, как и игра в гольф. Как уже сообщал «Ко», ПФК «БИН» приняла решение выйти из продовольственного ритейла. Компания передала 17 помещений, занятых универсамами «Петровский», в аренду торговой сети «Седьмой континент». Акционеры «БИНа» решили сосредоточить силы на строительстве современных торгово-развлекательных центров. Девелоперские проекты компания начала год назад, один из самых заметных – совместный с турецкой строительной фирмой Summa торговый центр на Мичуринском проспекте.

Компания «Нидан», четвертый в России производитель соков (по данным «Бизнес Аналитики», доля рынка 13,8% в денежном выражении) тоже выбрала девелопмент в качестве направления диверсификации. В холдинге «Нидан» создается отдельная структура, которая займется строительством торговых центров в Новосибирске. «Это направление нам интересно, оно еще плохо развито в регионах и является быстрорастущим и перспективным», – говорит Ольга Еремеева, исполнительный директор компании. Выбор Новосибирска она объясняет тем, что «город нам хорошо знаком и близок». Именно оттуда соковая компания начала свою национальную экспансию, там расположены и соковый, и молочный заводы «Нидана».

Стоит заметить, что местные власти доверяют крупное строительство лишь известным в городе бизнесменам. Владелец регионального торгового центра рассказывал корреспонденту «Ко», что не собирался заниматься торговым центром, отлично зарабатывая на основном – сырьевом бизнесе, но губернатор попросил именно его облагородить облик города. Правда, это лишь одна из причин, почему крупные предприниматели начинают инвестировать в девелопмент. Причем не основная.

По мнению консультанта компании Stiles & Riabokobylko Сергея Мирского, рынок недвижимости в последнее время стал наиболее доходной альтернативой фондовому рынку. «Доходность инвестиций в недвижимость в России сейчас на порядок выше доходности в странах Западной и Восточной Европы. Для примера, доходность по первоклассным офисным зданиям (которая является ориентиром для инвесторов) в Москве сейчас на уровне 13%, в то время как в Лондоне это всего лишь 5 – 5,5%, а в Варшаве – 8,5%», – отмечает Мирский. Азамат Кумыков, инвестиционный аналитик компании Colliers International, говорит, что покупка офисного здания, заполненного арендаторами, может обеспечить инвестору доходность до 15%, его девелопмент – выше 20%.

Доходность еще выше при инвестициях в торговые комплексы. Выше и риски. Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства (Санкт-Петербург), отмечает, что многие торговые проекты, ориентировавшиеся на сверхприбыли прошедшего этапа развития ритейла, «буксуют». «Раньше можно было собрать даже годовую арендную плату на этапе строительства за «право аренды» торгового помещения в будущем, а ныне и ставки ниже, и желающих авансировать девелопера не осталось», – отмечает Шаскольский.

Специалисты по рынку сходятся во мнении, что многие существующие торговые центры построены неправильно, и будут менять владельцев или перестраиваться. Раньше непрофильные инвесторы занимались строительством ради использования имеющегося земельного участка и административного ресурса, не думая о возможности последующей продажи здания. Новые русские девелоперы рассматривают вложения в недвижимость с позиции долгосрочных инвестиций и уже на этапе оценки участка и разработки концепции привлекают профессиональных – в том числе и западных – консультантов. К тому же по мере роста конкуренции сумма вложений в недвижимость существенно возросла. Мелкие бизнесмены уже на стадии строительства часто осознают, что довести проект до конца им не по силам (минимальная стоимость строительства ТЦ с землей и коммуникациями – около $30 млн). Для крупного же бизнеса это отличная возможность вложения денег, заработанных в основной отрасли. Как отмечал в беседе с «Ко» Павел Теплухин, президент УК «Тройка-Диалог», недвижимость – хороший актив для инвесторов. «Надо профессионально сравнивать риски вложений в недвижимость или в нефтянку. Их не надо боятся, надо анализировать и вешать ценник – сколько этот риск дает доходности. Недвижимость сегодня находится в комфортной зоне по рискам – доход может быть и скромнее, чем в других инвестициях, но он стабильный и долгосрочный. На рынке нет иных инструментов, рассчитанных на 15 – 20 лет, кроме какой-нибудь неинтересной с точки зрения доходности облигации», – говорит Теплухин.

Ирина Телицына