Торговля только началась: питерский рынок гипермаркетов набирает обороты

К концу 2004 года рынок торговой недвижимости Петербурга удвоится: за год застройщики введут около 500 тыс. кв. м новых площадей. При этом на первый план выходят торговые центры площадью до 1 тыс. кв. м с тщательной продуманной концепцией и подбором арендаторов. Эксперты прогнозируют, что активное строительство крупных комплексов и гипермаркетов продлится до конца 2005 года.

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга продолжает расти, при этом наибольшую долю как в аренде, так и в купле-продаже занимает торговая недвижимость. Наиболее быстро развивается сегмент торговых центров: сейчас в Петербурге их действует более 50, строится свыше 30 и еще порядка 40 проектируется. Только в I полугодии 2004 года было введено 70 тыс. кв. м торговых площадей, среди новых объектов -- "Перинные ряды" на Думской улице, торговый центр "Гулливер" рядом со станцией метро "Старая деревня", комплекс "Озерки", третья очередь комплекса "Меркурий".

Одна из основных тенденций в I полугодии текущего года -- рост спроса на качественные помещения в торговых центрах, то есть в зданиях с развитой инженерией, высоким уровнем отделки помещений и т. д. На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. Хотя общий объем рынка торговой недвижимости города в I полугодии 2004 года, по оценкам специалистов, составил 3,61 млн кв. м (против 3,45 млн кв. м в 2003 году), в его структуре большую часть пока занимают встроенные помещения, а доля рынка торговых комплексов всего 16%. И ввод дополнительных 70 тыс. кв. м торговых центров в I полугодии 2004 года вовсе не удовлетворил имеющийся спрос.

Основной ввод новых центров запланирован на II полугодие. В частности, откроется торговый комплекс "ПИК" на Сенной площади, в сентябре "Лента" введет свой шестой магазин на Выборгском шоссе, на Приморском шоссе заработает гипермаркет "О`кей", а на площади Чернышевского завершит реконструкцию центр "Буржуа". Наибольшее количество торговых центров будет открыто в Выборгском и Приморском районах. В итоге рынок пополнят 430 тыс. кв. м качественных площадей, что в два раза больше, чем за тот же период 2003 года. Таким образом, общая площадь торговых комплексов Петербурга на конец 2004 года достигнет 1,02 млн кв. м.

По размерам площадей, планируемых к вводу в 2004 году, лидируют торговые центры площадью более 30 тыс. кв. м (41,2%). Несколько меньше доля у объектов площадью 5-10 тыс. кв. м (29,4%). Это объясняется, прежде всего, тем, что на рынке растет доля многофункциональных торговых комплексов с досугово-развлекательной функцией -- с кинотеатрами и фитнес-центрами. В этом секторе по количеству построенных объектов лидируют ЗАО "Адамант" (десять действующих центров и два специализированных гипермаркета), а также ООО "Макромир", аффилированное с ООО "Концерн `ЛЭК-истейт`". Кроме того, о своих намерениях выйти на петербургский рынок уже заявил ряд крупных московских и международных операторов: Auchan, Spar, "Седьмой континент", британский продавец товаров для дома Castorama и немецкий ритейлер OBI. Московская сеть "Перекресток" намерена строить магазины нового формата "у дома" площадью 200-300 кв. м в центре Петербурга. На такой же формат торговли хотят выйти "Лента" и "О`кей".

К концу 2003 года на 1_тыс. жителей Петербурга приходилось 135 кв._м площадей торговых центров. В Москве этот показатель на то же время составлял 144 кв._м. Сейчас в Петербурге на 1_тыс. жителей приходится уже 148 кв._м площадей, а к концу 2004 года этот показатель достигнет 185 кв._м. При этом прогноз на конец года для Москвы составляет 226 кв._м. Активное строительство новых комплексов в Петербурге уже привело к некоторому снижению уровня их заполняемости -- с 95-98% в 2003 году до 92-93% в III_квартале 2004 года. Но специалисты уверенно прогнозируют продолжение строительного бума. При этом они обращают внимание на то, что вывод на рынок новых торговых площадей не сказался существенно на величине арендных ставок, особенно в торговых комплексах с удачным месторасположением и конкурентоспособной концепцией. А это означает, что спрос на такие помещения по-прежнему велик.

По мнению экспертов, рынок продолжит развиваться в сторону все более просторных и дорогих объектов, рассчитанных на горожан со средним и высоким достатком. Отметим, что эта тенденция берет начало с 2001 года. До этого инвесторы предпочитали не рисковать и вкладывали средства в проекты с бюджетом до $5_млн и торговой площадью до 10_тыс. кв._м. Идея собственников при этом сводилась к тому, чтобы "нарезать" полезные площади на блоки поменьше и сдать их по более высоким ставкам. Целевой группой арендаторов таких объектов были частные предприниматели, предлагающие товар невысокого качества, в основном китайского и турецкого производства. Сейчас наиболее востребованы площади в 150-300 кв._м, однако в последнее время отмечается рост спроса на торговые площади в диапазоне 500-1000 кв._м и от 1000 кв._м. Поэтому, задумывая строительство торгового центра, девелоперы сразу ищут крупных арендаторов. Так, например, в комплексе "Гулливер" в числе так называемых якорных арендаторов -- гипермаркет бытовой электроники "Матрица", продуктовый магазин "Рамстор", универмаг "Дети", спортивный магазин сети "Интерспорт", двухзальный кинотеатр сети "Мираж-синема" и крытый парк аттракционов. Сетевые компании, как правило, добиваются для себя более низкой арендной платы.

При всем при этом рынок торговых центров продолжает оставаться рынком аренды. Практика продаж как помещений (этажей) внутри комплексов, так и самих зданий только начинает зарождаться. Специалисты отмечают, что в силу ограниченного количества предложений по продаже анализ данного рынка весьма затруднителен. Объясняется это отчасти тем, что бурное развитие рынок торговых центров получил недавно, а значит, инвесторы еще не успели окупить свои объекты и переключиться на реализацию других проектов, для чего им потребовалось бы избавиться от старых. В 2003 году и в I_полугодии 2004 года наблюдается незначительный ежемесячный рост арендных ставок -- около 2%. Однако удвоение рынка, прогнозируемое на конец 2004 года, скорее всего снизит стоимость аренды к началу 2005 года. В первую очередь это коснется собственников низкокачественных площадей, откуда арендаторы будут "мигрировать" в новые комплексы. На рынке будет наблюдаться еще большая дифференциация арендных ставок в зависимости от местоположения объектов.

Александра Грицкова