Рынок открыт

Борьбу за землю столица проиграла. Московские власти не смогут теперь самостоятельно устанавливать цену на землю. Таково определение Конституционного суда, вступившее вчера в силу. Решение суда должно наконец-то прорвать бойкот на продажу земли, фактически установленный столичным правительством.

Земельный конфликт между федеральным центром и московским правительством идет уже более двух лет. Законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» было установлено, что все собственники или арендаторы недвижимости должны переоформить свое право владения землей. Обязательный срок для выкупа земли под предприятиями, первоначально установленный до 1 января 2004 года, был перенесен на январь 2006 года. И если в регионах процесс выкупа земель с большим трудом, но стартовал, то Москва, не желая расставаться с доходами от аренды, процесс всячески затягивала. Приватизация гектара земли на северо-западе столицы принесла бы столице 1 млн долл., в то время как продажа права на долгосрочную аренду (от 50 до 90 лет) -- 17 млн долларов.

Дело в том, что по закону выкупная цена на землю устанавливается субъектом федерации в размере от пяти- до тридцатикратного размера земельного налога. Пока цена не установлена, земля может продаваться по минимально рекомендуемой законом (то есть пятикратной) ставке. При этом не только пяти-, но и тридцатикратная ставка налога как минимум в два-три раза ниже той цены, которую московское правительство называет рыночной. Не имея же возможности установить рыночную цену продажи, московские власти попросту не регистрировали сделки с землей. Конфликт доходил до того, что Минимущества демонстративно выставляло на продажу земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, по минимальной цене, а документы по сделке «терялись» в Москомземе.

Как признавало год назад Минэкономразвития, назначенное в этом споре своеобразным арбитром и пытавшееся найти универсальный справедливый способ определения выкупной цены, в этой ситуации «две правды». Под отдельными промышленными объектами столицы рыночная цена превышает установленную кодексом в девять раз, а в Пензе и Чебоксарах, наоборот, выкупная цена превышает рыночную в пять раз, заявлял первый замминистра экономического развития и торговли Андрей Шаронов.

Поиски «единственно верной справедливой» цены успехом не увенчались, и федеральное правительство пошло на компромиссный вариант, отсрочив крайний срок выкупа. Москву этот компромисс не устроил (тем более что вопрос рано или поздно потребовал бы своего решения), и она предприняла радикальный шаг, обратившись в Конституционный суд. Мотивом для иска стало то, что «установлением необоснованно заниженных цен... ущемляется конституционное право субъектов РФ свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются». Однако пытаясь продать лакомые куски своей собственности подороже, столичное правительство попало в собственноручно вырытую яму. Суд отказался принять к рассмотрению данный запрос, сославшись на то, что «установление цен на землю и земельные участки относится к исключительной прерогативе федерального центра».

Отныне отказывать в продаже московской земли станет уже невозможно. Как считает источник в Минимущества, в ближайшее время можно ожидать вала обращений о приватизации московской земли. Единственное, что пока может помешать оформлению ее в собственность, это то, что большая часть земельных участков до сих пор не поделена между уровнями власти. Так что продавать пока можно лишь ту землю, которая однозначно закреплена либо за федеральным центром, либо за Москвой.

«С юридической точки зрения в этом вопросе поставлена точка, -- считает управляющий партнер юридической компании «Вегас-Лекс» Альберт Еганян. -- Определение КС окончательно и пересмотру не подлежит. Однако московское правительство свое добро просто так не отдает, и какие технические препоны оно будет теперь ставить, остается только догадываться». С ним согласен и аналитический директора по России и СНГ Standart & Poors Алексей Новиков. «Проблема выкупной цены земли актуальна для любой страны мира, -- говорит он. -- Оптимального решения, как соотнести интересы районов с высокой рыночной ценой земли и регионов, где она низка, пока не придумано».

К тому же за свое поражение в Конституционном суде Москва может попытаться отыграться иными судебными методами. «Если Москва посчитает, что это участок ее, а не федеральный, то она может подать иск в собственный городской арбитражный суд или суд общей юрисдикции, попробовав для начала обкатать эту процедуру на каком-то маленьком участке», -- считает партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.

В любом случае со вчерашнего дня рынок земли в Москве открыт. Так что москвичам вскоре не придется ездить за покупками за пределы МКАД, где крупные концерны покупают площади под огромные супермаркеты.

Ирина СКЛЯРОВА, Наталья БАРМИНА