Анализ рынка торговых и торгово-развлекательных комплексов Москвы, июль 2008 года

В условиях насыщения рынка торговой недвижимости Москвы и усиления конкуренции между торговыми центрами сформировалась новая тенденция.

Арендатор начинает диктовать выгодные для себя условия аренды и нередко предлагает владельцу торговой недвижимости разделить часть рисков, связанных с возможной неэффективностью торгового центра. Таким образом, арендаторы торговых помещений все чаще платят аренду в форме процента от оборота.

Главный аргумент в поддержку данной тенденции, который приводят эксперты, — плата в зависимости от оборота побуждает девелопера внимательнее относиться к требованиям и нуждам арендаторов. При такой схеме взаимодействия сложности, связанные с  привлечением посетителей и увеличением объема продаж, становятся заботой и девелопера, и арендатора. Это положительно сказывается как на работе отдельного магазина, так и на показателях деятельности всего торгового центра.

Процентная ставка для исчисления аренды напрямую зависит от деятельности торгового оператора, арендующего торговую площадь. Так, для продовольственного гипермаркета размер арендной ставки находится в диапазоне 1-2% от оборота, для ресторана и кафе – 7-8%, а для кинотеатра от 10 до 12%.

По мнению экспертов, тенденция взимания арендной платы по обороту или микс с традиционной арендой ставкой – это арендные отношения, которые окончательно оформятся на рынке торговой недвижимости в ближайшие годы.

В настоящий момент рынок торговой недвижимости Москвы становится менее привлекательным для инвестиций. Доходность столичных торговых центров снижается, и многие девелоперы планируют развиваться в регионах.

В 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России составил порядка 110 млрд. долл. или 24,4 млн. кв. м. На долю Москвы и Санкт-Петербурга приходится порядка 67%. В этих мегаполисах объем рынка торговых центров составляет 62 млрд. долл. (13,7 млн. кв.м.) и 12 млрд. долл. (2,6 млн. кв.м.) соответственно. В других городах - даже в таких крупных, как Ростов-на-Дону, Тюмень, Саратов, Волгоград и Уфа - объем рынка, по экспертным оценкам, не превышает 1-1,5 млрд. долл. или 200-350 тыс. кв. м.

При этом за прошедший год средний доход в России увеличился на 13-15% и сейчас составляет порядка 478 долларов. Большая часть дохода -  от 56% в Тюмени до 91% в Краснодаре – тратится на всевозможные покупки.

Таким образом, в связи с ростом уровня жизни населения и насыщением рынков торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, в ближайшие несколько лет можно ожидать бума  развития торговой недвижимости в регионах.