Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Август 2008 г.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги августа 2008 г.

Основными характеристиками августа 2008 г. можно назвать:

- очевидное сохранение тенденции накопления на рынке объектов коммерческой недвижимости, не находящих сбыта в условиях нестабильной ситуации на мировых финансовых рынках;

- выросшее по сравнению с июлем, но все еще остающееся на довольно низком уровне количество новых объектов на рынке;

- резкое снижение средней площади и заметное снижение средневзвешенной цены  торговых помещений, расположенных внутри Садового кольца;

- рекордное за весь период мониторинга значение средневзвешенной цены на торговые объекты, расположенные на периферии столицы.

Рынок коммерческой недвижимости в августе 2008 года

В последний месяц лета столичный рынок коммерческой недвижимости в целом мало изменился. Хотя почти все показатели, если сравнивать их с показателями месячной давности, немного выросли, прибавка составила максимум 1%, и только средняя площадь объектов возросла на 6%. Единственное исключение из этого августовского «правила» - количество предлагаемых к продаже объектов, составившее 1.118 шт., что оказалось на 4% меньше, чем в июле.

Если же сравнивать август нынешнего года с августом года прошлого, то получается, что физический объем предложения вырос на 27%. Вкупе с очень высоким уровнем срока экспонирования объектов это позволяет в очередной раз констатировать: на рынке продолжается накопление объектов коммерческой недвижимости, продать которые при общей нестабильной ситуации на мировых финансовых рынках становится всё сложнее. В августе на долю ушедших объектов по площади пришлось 26%, в то время как средний показатель 2007 года – около 30%.

Цены и структура коммерческой недвижимости в Москве.

В целом за прошедший месяц средневзвешенная цена коммерческой недвижимости практически не изменилась – её прирост составил только 1%. Столь незначительное колебание во многом объясняется сезонным фактором. Не исключено, что в августе подорожание могло быть и больше, если бы не ситуация, сложившаяся с торговыми помещениями внутри Садового кольца, где за месяц цены упали на 11%.

Уровень средневзвешенных арендных ставок по коммерческой недвижимости продолжил свое июльское снижение: в августе ставки упали на 7,5% - до $879/кв. м в год. Причина – в появлении крупных офисных объектов по низким ставкам, сопровождавшемся «уходом» предложений по аренде маленьких объектов и как следствие снижение средневзвешенной арендной ставки на офисы вне Садового кольца сразу на 10%.

В структуре рынка по общей стоимости по-прежнему в лидерах сегмент офисных помещений, на долю которого приходится более половины рынка – 59,6%, на втором месте сегмент торговых помещений – 24%, на третьем сегмент производственно-складских помещений – 10,6%, замыкают список ПСН с показателем 5,8%.

Торговая недвижимость. Периферийные объекты устанавливают рекорд по ценам, «центровые»- антирекорд по средней площади.

В августе в сфере торговой недвижимости наблюдались диаметрально противоположные тенденции в отношении помещений внутри Садового кольца и за его пределами.

Главная августовская новость сегмента торговой недвижимости, расположенной в центре столицы, – снижение средней площади объектов сразу на 15%, до 327 кв. м. (самое низкое значение этого показателя за весь период мониторинга). Как следствие, физический объем предложения оказался очень низким: всего 21.250 кв. м, почти в полтора раза ниже, чем за аналогичный период прошлого года.  При этом средневзвешенная цена хоть и упала на 11%, но все же находится на довольно высоком уровне - 19.160. долларов. Тенденцию снижения средней площади объектов в данном сегменте специалисты RRG отмечали уже не раз, и августовские показатели стали лишь подтверждением. Эта тенденция свидетельствует: крупные торговые помещения в центре столицы становятся всё большим дефицитом, и в таких условиях не стоит ожидать серьезного снижения цен.

За пределами Садового кольца, наоборот, произошло довольно резкое укрупнение объектов. Их средняя площадь увеличилась на 24% по сравнению с июлем - это абсолютное лидерство по данному показателю среди всех сегментов коммерческой недвижимости Москвы. Так что даже несмотря на сокращение количества представленных на рынке объектов общая их площадь выросла.

Еще один рекорд установила средневзвешенная цена на торговые помещения в периферийной части города: прибавив 7% по сравнению с июлем, она дошла до отметки $7.086 – самый высокий показатель за весь период мониторинга. Данный рост наблюдался из-за появления крупных дорогих объектов на фоне ухода ряда мелких.

Среди впервые вышедших на рынок объектов самым дорогим августовским предложением по общей стоимости стал торговый центр в районе метро «Тушинская» (3-этажный, площадью 9.445 кв.м, с подвалом и автостоянкой на 230 машиномест) - его цена составила 40,87 млн. долларов. Самая высокая цена за квадратный метр была зафиксирована в торговом помещении площадью 118 кв.м, расположенном на 1-м этаже здания в районе ст. метро «Комсомольская» –50.000 долларов /кв.м.

Если приводить данные об уровне средневзвешенных арендных ставок предлагаемых к сдаче торговых объектов, то в центре он составил 2.181 долларов /кв. м в год (на 5% ниже, чем в июле), за пределами Садового кольца 939 долларов /кв. м в год (на 2,5% ниже, чем в июле).

Офисная недвижимость. За год офисы подорожали - вне зависимости от местоположения

В августе общая площадь объектов офисной недвижимости, представленных на столичном рынке еще выросла, - к продаже предлагалось 1.086 млн. кв. м офисных площадей, что на 5% больше, чем в июле, и на 27% больше чем в августе 2007 года. При этом в центре физический объем предложений сократился на 5%, а на периферии города, напротив, вырос на 7%. Средневзвешенные цены вели себя спокойно, демонстрируя колебания в пределах плюс/минус 1% по отношению к июлю. Да и сравнение с ценами прошлогоднего августа оказывается на редкость ровным: +29% - в отношении «центровых» офисов, +27% - в отношении периферийных.

Выделяя «рекорды» среди предложений, начавших свое экспонирование в августе, стоит отметить: по общей стоимости рекордсменом стало офисное здание класса В+ площадью 3.200 кв.м недалеко от ст. метро «Таганская» - за него просили 32 млн. долларов; по цене за квадратный метр – помещение площадью 100 кв.м в районе ст. метро «Арбатская», где цена составила 41.000 долларов /кв.м.

Уровень средних арендных ставок в предлагаемых для съема объектах в центре столицы составил 1.324 долларов /кв. м в год (на 1,5% ниже, чем в июле), на периферии города –828 долларов /кв. м в год (на 10% ниже, чем в июле). Разница с июльскими показателями незначительна, поэтому её можно счесть несущественной.

ПСП и ПСН. Производственно-складские помещения установили очередной ценовой рекорд.

За истекший год ни один сегмент столичного рынка коммерческой недвижимости не подорожал так, как производственно-складские помещения: 112% по отношению к августу 2007 года – самый впечатляющий показатель. Никого уже не удивляет ставший почти традиционным для данного сегмента рост средневзвешенной цены  – в августе она достигла 2.959 долларов /кв.м. Подтянулся и уровень арендных ставок – с 281 долларов /кв.м в год он добрался до 306 долларов /кв.м в год. Одновременно, правда, снизилось количество выставленных на рынок объектов, меньше оказалась их суммарная площадь и объем в финансовом эквиваленте. Кстати, по общей стоимости ПСП подешевели в августе точно так же, как офисы внутри Садового кольца – на 4%. Уровень средних арендных ставок составил 325 долларов, что на 13% выше, чем в июле.

Показатели рынка помещений свободного назначения практически не изменились по сравнению с июльскими. Количество ПСН в августе составило 193 шт., это на 1% больше, чем в июле. Объем предложения в денежном выражении повысился на 2% и составил 730 млн. долларов. Средневзвешенная цена, повысившись на те же 2%, составила 6.667 долларов /кв.м.

Данные мониторинга RRG

Предложение на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы

Август 2008 г.

Все сегменты

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $	Средневзвешенная цена, $
значение	1118	12404	1998	1,79	10406	6209
к июлю 2008	-4%	0%	1%	6%	1%	1%
к августу 2007	0%	66%	27%	26%	41%	31%

 

Торговые помещения внутри Садового кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $	Средневзвешенная цена, $
значение	65	407	21	0,33	22621	19160
к июлю 2008	0%	-24%	-15%	-15%	-8%	-11%
к августу 2007	3%	-25%	-46%	-48%	38%	39%

 

Торговые помещения вне Садового кольца

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $	Средневзвешенная цена, $
значение	305	2267	319	1,13	9961	7086
к июлю 2008	-11%	18%	10%	24%	2%	7%
к августу 2007	-10%	63%	15%	28%	35%	42%

 

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $	Средневзвешенная цена, $
значение	151	2209	168	1,12	15591	13119
к июлю 2008	-6%	-4%	-5%	0%	4%	1%
к августу 2007	8%	87%	45%	34%	44%	29%

 

Офисные помещения вне Садового кольца

 

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $	Средневзвешенная цена, $
значение	151	2209	168	1,12	15591	13119
к июлю 2008	-6%	-4%	-5%	0%	4%	1%
к августу 2007	8%	87%	45%	34%	44%	29%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $	Средневзвешенная цена, $
значение	71	1364	461	6,49	3401	2959
к июлю 2008	-7%	-4%	-7%	-1%	-6%	3%
к августу 2007	9%	112%	47%	34%	44%	44%

 

Помещения свободного назначения

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $	Средневзвешенная цена, $
значение	193	730	109	0,57	9247	6667
к июлю 2008	1%	2%	-1%	0%	-1%	2%
к августу 2007	-15%	59%	10%	29%	49%	45%