Арендаторы офисной недвижимости предпочитают стратегию подождем и посмотрим
На рынке коммерческой недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке (EMEA) происходят положительные изменения в пользу арендаторов. Однако все больше арендаторов следуют стратегии «подождем и посмотрим», сообщается в последнем отчете Jones Lang LaSalle, в котором анализируются условия для арендаторов коммерческой недвижимости в 3 квартале 2008 года.
По данным отчета компании Jones Lang LaSalle по условиям для арендаторов европейских офисов, некоторые рынки EMEA сместились в сторону снижения арендных ставок, что указывает на благоприятные условия для арендаторов: например, это рынки London City и West End, а также Брюссель, Цюрих и Алматы.
Максимальные базовые ставки аренды на офисные помещения в лондонском West End, которые в соответствии с данным отчетом являются самыми высокими, снизились на 4,3% во втором квартале, в то время как арендные ставки London City снизились еще на 1,6% после снижения на 4% в первом квартале. Брюссель показал снижение на 3,4%, в то время как ставки аренды в Алматы снизились на 2,2%. Другие рынки – Барселона, Касабланка, Дублин, Мадрид и Рига – находятся на грани снижения арендных ставок. Эти этих рынках арендаторы продолжают применять стратегию «подождем и посмотрим».
Том Бейн-Жардин (Tom Bayne-Jardine), глава отдела услуг для корпоративных клиентов по Европе, Ближнему Востоку и Африке, комментирует: «Несмотря на то, что площади класса «А» остаются дефицитом, уровень вакантности в регионе увеличился. В то же время рост арендных ставок в регионе замедлился, на некоторых рынках наблюдалось снижение арендных ставок. Эти изменения произошли в то время, когда резко уменьшается уверенность арендаторов и соответственно снижается желание приобрести новую недвижимость. На целом ряде рынков есть возможности для выгодных сделок, но арендаторы не спешат действовать, если их не толкает на это необходимость. В результате в последние три месяца конкуренция за площади и объемы сделок на рынках EMEA была сильной, но далеко не впечатляющей».
Наблюдатели рынка говорят о том, что в ближайшие 12 месяцев основной тенденцией на рынках EMEA будет либо снижение арендных ставок, либо их стабилизация. 31 из 50 рынков, рассмотренных в отчете, покажут снижение или стабилизацию арендных ставок в период с настоящего времени до второго полугодия 2009 года. Ожидается, что 62% западноевропейских рынков, рассмотренных в отчете, за этот период перейдут в сторону благоприятных условий для арендаторов. Те же тенденции продемонстрируют 66% рынков Центральной и Восточной Европы, а также 55% рынков Ближнего Востока и Африки (MEA).
Если посмотреть на каждый из этих рынков, то видна тенденция к снижению активности арендаторов в ближайшие 12 месяцев. Комментаторы 12 из 29 западноевропейских рынков, исследуемых в этом отчете, указали на снижение конкуренции за офисные площади в течение ближайшего года. Комментаторы на 16 рынках указывали на стабильную позицию. Всего один западный рынок – Люксембург – продемонстрировал потенциальное увеличение конкуренции среди арендаторов и следовательно продолжающуюся тенденцию к поглощению площадей в период с настоящего времени до середины 2009 года.
Ли Элиот (Lee Elliott), руководитель департамента исследований по Европе, Ближнему Востоку и Африке компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «мы заметили трансформацию в самой природе и мотивации арендаторов в регионе. На западноевропейских рынках активность проявляют уже существующие или местные арендаторы. Локальные группы арендаторов часто используют такие возможности как прерывание или окончание договора аренды для того, чтобы улучшить качество своих офисных площадей или для перемещения на другие рынки. Это тактическое использование договоров аренды останется основной тенденцией на рынках арендаторов до конца этого года и в 2009 году.
В Центральной и Восточной Европе спрос на офисные площади остается устойчивым. В то же время рынки, где активными игроками являются компании, активно использующие аутсорсинг, могут пострадать от снижения спроса, если изменения в зарплатах и курсах валют продолжат сказываться на эффективности расходов компаний. Рынки Ближнего Востока и Африки также продемонстрируют устойчивость, если энергетический сектор продолжит оставаться сильным.
Том Бейн-Жардин сказал: «В отличие от рыночного спада 2001-2002 года, нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости более приспособлена к тому, чтобы активно реагировать на трудные времена, потому что инструменты управления портфелями и решения финансовых вопросов стали более продуманными и достижимыми. Мы считаем, что сейчас на рынке коммерческой недвижимости есть возможность совершать сделки, которые помогут компаниям сэкономить средства и обеспечат дополнительную выручку. Сегодня очень важно занять проактивную позицию и осуществлять стратегические действия, чтобы обеспечить реальный эффект от них в ближайшей перспективе.
Мы наблюдаем, как стратегии, связанные с управлением портфелями, финансами и кадрами, позволяют оперативно реагировать на трудности, связанные с нынешними временами. Мы считаем, что участники рынка коммерческой недвижимости окажутся в более выигрышном положении, если они будут активно действовать, а не следовать стратегии «подождем и посмотрим». Сегодняшние рыночные условия обеспечивают достаточные возможности именно для активного подхода. Оптимизация портфелей на ближайшую и среднесрочную перспективу принесут наибольшую выгоду для бизнеса».
Ольга Рыбакова, руководитель аналитики офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Несмотря на увеличение предложения качественных офисных площадей, ставки на качественные офисные площади в Москве продолжают расти. Благодаря активному развитию экономики сохраняется высокий уровень спроса на качественные офисные помещения в Москве. Объем арендованных и купленных в собственность помещений за первое полугодие 2008 года на 22% превысил показатель за аналогичный период 2007 года. По нашим ожиданиям, к концу 2008 года объем арендованных и купленных в собственность помещений превысит 2,5 млн. кв. м. Растущий спрос на офисы приводит к сохранению достаточно низкого уровня свободных площадей – 6,1% на конец первого полугодия 2008 года. При этом мы не ожидаем существенного увеличения свободных площадей в ближайшее время. Такое соотношение спроса и предложения приводит к дальнейшему росту ставок арендной платы. По нашим прогнозам, к концу 2008 года максимальные базовые ставки достигнут 2 100 долларов за 1 кв. м за год, что показывает рост более чем на 23% по сравнению с 2007 годом».