Jones Lang LaSalle подготовил новый отчет о мировых рынках капитала
В первой половине 2008 г. выросли продажи корпоративной недвижимости, германские открытые фонды и ближневосточные инвесторы были более активными. Что нас ожидает в 2009 году?
Согласно последнему отчету «Мировое движение капитала» («Global Capital Flows»), опубликованному компанией Jones Lang LaSalle, ожидаемое дальнейшее ослабление мировой экономики что в течение оставшейся части 2008 г. и всего 2009 г., вероятно, сохранит давление на стоимость объектов недвижимости. Инвестиционная активность, вероятно, продолжится, но, скорее всего, она не будет отражать восстановление спроса, а будет представлена вынужденными продажами или покупками на привлекательных условиях. Мировые объемы сделок в
2008 г., похоже, достигнут лишь половины рекордных мировых объемов 2007 г., составивших 759 млрд. долларов США.
Тони Хоррелл (Tony Horrell), глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал: «Несмотря на то, что появляется все больше фондов, нацеленных на извлечение выгоды из сложившейся ситуации, приобретения будут преимущественно производиться за счет собственных средств. Хотя для небольших высококачественных сделок кредиты доступны, сделок, определяемых спросом, будет, по-видимому, относительно немного».
В Европе в 1-й половине 2008 г. объемы сделок снизились до 105 млрд. долларов США, что в долларовом выражении на 38% меньше, чем в 1-й половине 2007 г. При пересчете на евро снижение становится еще более значительным (44%). Объемы международных инвестиций снизились на 46% до 61 млрд. долларов США, но по-прежнему составляют почти 60% от общих объемов.
По поводу прямых инвестиций в недвижимость в Европе в 2009 г. г-н Хоррелл добавил: «За последний год кризис ликвидности инициировал падение цен на европейскую коммерческую недвижимость, особенно в Великобритании. Эта тенденция сохранится в 2008 и в 2009 гг. Общие объемы сделок в Европе в 2008 г., вероятно, составят около 50% от прошлогоднего общего объема, составившего 333 млрд. долларов США, причем большинство сделок будет финансироваться за счет собственного капитала».
В отчете «Мировой капитал недвижимости» («Global Real Estate Capital»), выпуск 8, описан ряд ключевых тенденций, проявившихся во всем мире в первой половине 2008 г. Хотя в 2008 г. объемы сделок снизились во всем мире, корпоративные продажи оказались исключением. Рост стоимости кредитов и замедление экономической активности привели к тому, что многие корпорации мира начали стремиться уменьшить соотношение заемного капитала к собственному путем продажи недвижимости и последующей ее аренды.
Эта тенденция развивалась в течение последних лет. В первой половине 2005 г. мировые продажи корпораций составили 10,4 млрд. долларов США, а в 1-й половине 2006 и 2007 гг. выросли до 24,9 и 30,7 млрд. долларов США соответственно. Поскольку мировой кризис ликвидности оказывает дополнительное давление на финансовое состояние корпораций, в 1-й половине 2008 г. объемы сделок еще более увеличились и составили 33,9 млрд. долларов США. Анализ по регионам показывает, что наибольшее число корпоративных продаж – 56% – было осуществлено в Европе. Из европейских стран наибольшие объемы пришлись на Германию. Высокий уровень корпоративных продаж также отмечался в Испании (3,8 млрд. долларов США), Франции (1,9 млрд. долларов США), Великобритании (1,7 млрд.) и России (1,2 млрд.). Около трети корпоративных продаж пришлось на Азиатско-Тихоокеанский регион. На Северную и Южную Америку в 1-й половине 2008 г. пришлось 9% корпоративных продаж, причем в США их объемы составили 1,1 млрд., а в Канаде – 0,9 млрд. долларов США.
Прогнозируется, что в 2009 г. мировой экономический рост еще более замедлится, а кредитные рынки будут по-прежнему неактивны, поэтому можно ожидать продолжения корпоративных продаж.
Хотя глобальные фонды остаются основными межрегиональными инвесторами, ближневосточные и немецкие открытые фонды также проявляли большую активность за пределами своих регионов. Большинство немецких зарубежных приобретений в 1-й половине 2008 г. было осуществлено в Европе: они составили почти 8 млрд. долларов США. Вместе с тем, за пределами своего региона германские инвесторы приобрели недвижимость на сумму более 4 млрд. долларов США, причем основным направлением их деятельности была Япония. В целом в Азиатско-тихоокеанский регион ими было инвестировано 3 млрд. долларов США; еще 2 млрд. долларов США было инвестировано в страны Северной и Южной Америки.
Тони Хоррелл прокомментировал: «В 1-м полугодии 2008 г. немецкие фонды заслужили золотую медаль в области международных инвестиций в коммерческую недвижимость. На них приходится 14% от всех международных приобретений. Немецкие фонды были основным источником международного инвестиционного капитала, находящимся в одной стране. Высокая норма сбережений внутри страны позволила открытым инвестиционным фондам привлечь капитал и воспользоваться снижением мировых цен на недвижимость, вызванным кредитным сжатием».
Пользуясь ростом цен на энергоносители, страны, входящие в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), все более утверждаются в статусе крупнейших покупателей мировой недвижимости. В первой половине 2008 г. зарубежные инвестиции стран ССАГПЗ в международные рынки недвижимости выросли до 5 млрд. долларов США. Ожидается, что объем международных сделок ССАГПЗ в 2008 г. превысит уровень 2007 г., который составил 7,6 млрд. долларов США. Львиная доля (73%) международных инвестиций стран ССАГПЗ была осуществлена на рынках США и Великобритании, на которых отмечалось значительное падение цен. В первой половине 2008 г. прямые инвестиции стран ССАГПЗ в недвижимость в Великобритании составили 2,6 млрд. долларов США, а Соединенным Штатам за тот же период удалось привлечь около 1 млрд. долларов.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил, что «российский рынок инвестиций в недвижимость продолжает поступательное развитие в текущем году. Общий объем инвестиций за первые 3 квартала вырос в 2,8 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. В России также отмечается усиление активности немецких и арабских инвесторов. Особенный интерес вызвала офисная недвижимость, которая в этом году перехватила пальму первенства у традиционного лидера ― торговых центров. Значительный рост предложения качественных проектов и интереса девелоперов к их продаже будут поддерживать положительную динамику рынка инвестиций в ближайшее время».