Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2008 г.

Снижение цен на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы: временное явление или начало падения?

Второй месяц подряд объем предложения на рынке стремительно растет и достигает рекордных величин за весь период наблюдений, начиная с 2004 года. В октябре по сравнению с сентябрем на рынок выставлено на 13% больше объектов, а суммарный объем площадей вырос на 17%.

Однако в отличие от сентября, когда объем рынка вырос в стоимостном и физическом выражениях, в основном, за счет офисных площадей, в октябре увеличение произошло как за счет офисных, так и торговых помещений.

Интересно, что на рынке аренды коммерческой недвижимости – объем предложения в октябре по сравнению с сентябрем вырос на 45% (!).

Причина такого роста очевидна – кризис ликвидности недвижимости. Кому-то нужны собственные средства, кто-то старается скорее продать объекты, боясь падения цен.

Впрочем, последние уже «дождались». В течение октября средневзвешенная цена предложения снизилась на 2% по рынку в целом. Снижение цены отмечено также практически во всех сегментах.

Однако текущее снижение вряд ли можно считать признаком начала обвала, это лишь вынужденная коррекция после сильного сентябрьского роста. К тому же нельзя забывать и про то, что на протяжении октября наблюдался стремительный рост курса доллара США по отношению к рублю, что также не могло не отразиться на долларовом выражении цен на недвижимость. В то же время нельзя забывать, что в текущих условиях цена в объявлении о продаже не всегда соответствует реальной стоимости сделки, так как собственники все еще не готовы указывать в объявлениях заниженные цены. Уровень торга по некоторым объектам уже достигает 20-30%.

Отдельно стоит упомянуть и про такие показатели, как доли на рынке объектов, продолживших своё экспонирование с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась или наоборот возросла. Если рассматривать динамику этих показателей с октября 2007 года, то по август 2008 года доля выросших в цене объектов колебалась в пределах 15-20%, однако в сентябре и октябре этот показатель составил уже 12%. Доля снизившихся в цене объектов с января текущего года не поднималась выше 15%, однако в сентябре и октябре достигла уровня 18% и 17% соответственно. Этот факт можно рассматривать как еще одно подтверждение того, что владельцы уже готовы снижать цены.

Что касается структуры предложения по общей стоимости, то сегмент офисных помещений увеличил свою долю с 67,6% до 68,8%, что является самым высоким показателем за весь период мониторинга. Доля торговых помещений составила 17,5%, доля ПСП − 8,7%, ПСН − 5%.

Торговая недвижимость.

В октябре объемы рынка торговой недвижимости значительно возросли по всем параметрам как в пределах, так и за пределами Садового Кольца, однако средневзвешенные цены в этих двух сегментах изменились разнонаправлено.

Для помещений в пределах Садового Кольца наиболее сильно изменившиеся показатели − общая стоимость и количество объектов, выросшие на 16%. Средняя площадь объекта сократилась на 3% и сравнялась с минимальным для данного сегмента  показателем в 330 кв. м, зафиксированном еще в августе. По всей вероятности, именно этот фактор «сыграл» на некоторое повышение цены: она выросла на 3% и составила 21 021 долларов.

Предложение торговых помещений за пределами Садового Кольца также значительно выросло в объёме, однако других существенных изменений не произошло. На 14% увеличилась общая площадь предложений, на 13% общая стоимость, и на 12% количество предлагаемых к продаже объектов. Средняя цена снизилась всего на 1% до 7 209 долларов.

Если рассматривать ранее не экспонируемые объекты, то наиболее дорогим стало  здание на улице Родчельская ценой 23 млн. долларов площадью 2300 кв. м. Самая высокая цена за квадратный метр, 37 тыс. долларов за 1кв. м., на магазин в 1-й линии домов на улице Профсоюзная

Офисная недвижимость.

В октябре рынки офисной недвижимости внутри и вне Садового Кольца развивались схожим образом. Значительно возросли объемы рынка офисной недвижимости, благодаря чему вновь повысилась доля офисных помещений в общей стоимости предложений с 67,6% до 68,8%.

В октябре показатели объема рынка офисных помещений в пределах Садового Кольца продемонстрировали рекордные значения. Так, общая площадь составила 251 тыс. кв. м., общая стоимость − 3,671 млрд. долларов, количество объектов − 205. Средневзвешенная цена снизилась на 2% до 14 626 долларов.

Похожая ситуация наблюдалась и в сегменте офисных помещений за пределом Садового Кольца. В октябре зафиксированы новые рекордные показатели общей площади (1,324 млн. кв. м), общей стоимости (8,156 млрд. долларов) и количества предложений (427). Средневзвешенная цена снизилась на 4% до 6 159 долларов.

Выделяя рекордные предложения, начавшие свое экспонирование в октябре, стоит отметить: по общей стоимости – бизнес-центр класса «А» на улице Баррикадной за 86,4 млн. долларов; по цене за 1 кв. м – помещение на 2-м этаже жилого дома с отдельным входом, где стоимость за 1 кв. м составила 30 000 долларов.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

В октябре основные показатели объема рынка производственно-складских помещений повысились. Всего на продажу было выставлено 91 помещение производственно-складского назначения. Это на 23% больше, чем в сентябре, но на 2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Суммарная площадь предложения повысилась на 11%, и за месяц составила 572 тыс. кв. м. По данным на конец октября 2008 года стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет 2 608 долларов, что на 9% ниже в сравнении с сентябрьским показателем. Причина – интенсивный рост этого сегмента в предыдущие периоды, после чего, вполне естественно, быстрее произошла коррекция вниз. Кроме того, в недавнем прошлом складская была интересна для редевелопмента, а сейчас инвестиционный спрос не столь высок. Объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте повысился всего на 1% и составил 1,49 млрд. долларов. Средняя площадь экспонируемых производственно-складских помещений уменьшилась на 10% и составила 6 290 кв. м.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения также повысились.  Количество объектов свободного назначения в июне составило 227 шт., это на 10% больше, чем в сентябре 2008 года. Объем предложения в денежном выражении в октябре 2008 года повысился по сравнению с сентябрем на 13% и составил 856 млн. долларов. Средневзвешенная цена, вопреки общей тенденции рынка, повысилась на 6% и составила 6 770 долларов за 1 кв. м. Скорее всего, это произошло по причине небольшого роста предложения, а также снижения средней площади экспонируемых объектов.

Основные данные по рынку купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы, октябрь 2008.

1. Рынок в целом:

2. Торговые помещения

 3. Офисные помещения.

4. ПСП и ПСН.