Бизнес не находит места

Эксперты говорят, что рынка офисной недвижимости в регионах не существует. Однако этот сектор является одним из самых перспективных – первые девелоперы, начавшие крупные региональные проекты, имеют все шансы получить полный контроль над этим рынком даже в городах-миллионниках.

Исключения из правил

Самая большая проблема для московского бизнеса, который идет в регионы,– арендовать качественное офисное помещение.

"Чаще всего приходится сталкиваться с людьми, которые не имеют ни малейшего представления о том, что значит быть владельцем и управляющим недвижимостью,– рассказывает исполнительный директор Stiles&Riabokobylko Сергей Рябокобылко.– Были ситуации, когда наш клиент подписывал договор аренды, а потом оказывалось, что на помещение, которое он арендовал, наложен арест, потому что его владелец кому-то задолжал и против него возбужден иск. Такие ситуации на профессиональном рынке Москвы невозможны". По его словам, на сегодняшний день в регионах нет рынка офисной недвижимости: "Есть единичные случаи, когда мы имеем дело с грамотным оператором. Но это скорее исключения, чем правило".

В регионах основными игроками рынка офисной недвижимости в лучшем случае являются компании, которые занимаются жилищным строительством и параллельно делают небольшой офисный проект. К примеру, два года назад столичные строители начали экспансию на региональные рынки (сегодня их свыше 40).

Только в этом году они планируют сдать около 420 тыс. кв. м жилья, на офисы же приходится менее 5% этой цифры. Обычно под них выделяются небольшие площади на первых этажах жилых домов. Большинство компаний вынуждены арендовать площади в подвалах, в перестроенных НИИ с минимумом комфорта: без системы кондиционирования, с плохой телефонной связью и т. д. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании "Авгур-Эстейт" Сергея Кузьминова, "при выборе между "классностью" помещения и его ценой чаще всего выбор делается в пользу последней".

"В регионах могут говорить, что у них есть офисы класса A или В. На самом деле нет практически ни одного здания, которое могло бы подпасть под жесткую градацию. Там есть понятие `модного` и `не модного` места, центра или нет, твоего здания или нет. Но говорить о развитости офисной системы пока не приходится",– говорит Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации "C-Холдинг".

Строители кто?

Самая характерная черта регионального рынка – застройщики не думают о структурировании и финансировании офисных проектов и применяют тот же подход, что и в жилищном строительстве, продавая маленькие офисные помещения на нулевом этапе.

В итоге владельцами крупных офисных объектов выступают от пяти до нескольких десятков человек. Причем им могут принадлежать как целые этажи и блоки, так и одна-две комнаты. Сергей Рябокобылко называет это неразумным способом выведения объектов на рынок и непрофессиональным владением недвижимостью: "Когда ты продаешь частично помещение, то полностью теряешь возможность в будущем как владелец что-либо сделать с этой недвижимостью, продать этот объект как бизнес".

По словам президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Гришина, региональный рынок находится в стадии формирования. "И одна из основных проблем рынка коммерческой недвижимости в регионах – это отсутствие информации. Нет ни перечня объектов, ни подробных маркетинговых отчетов, ни понимания доходности объекта. Это, безусловно, осложняет инвестиции серьезных инвесторов в регионы",– говорит он. За проект строительства крупного офисного здания в несколько десятков тысяч квадратных метров не брался еще ни один крупный московский девелопер.

По словам господина Гришина, это во многом связано с непрозрачностью рынка: "Контролировать сделку, процесс управления и гарантировать доходность при отсутствии прозрачной отчетности практически невозможно". Эксперты связывают это также с узостью регионального рынка. "Сравнение московского рынка емкостью в 3 млн кв. м и спросом в 800 тыс. кв. м в год с рынком, где нет еще первых 10 тыс. м, складывается далеко не в пользу последнего.

Крупные профессиональные девелоперы в Москве могут делать по два-три проекта одновременно. И если ты можешь их вести в Москве, то идти в регионы нет смысла,– говорит Сергей Рябокобылко.– Ведь придется вырывать людей, посылать их в регион, где нужно изучить местный рынок, наладить связи. И это займет на 30-40% больше времени, а проект, который они сделают, будет в четыре раза меньше".

Кто успел, тот завладел

Доходность региональных проектов инвесторы оценивают выше, чем московских. По мнению директора по развитию ОАО "ПСБ-Инвест-Групп" Николая Вечера, "с точки зрения инвестора, доходность в регионах должна быть выше, потому что риски выше. Если в Москве это примерно 12-14%, то в регионах порядка 20%". Влияет также тот фактор, что стоимость строительства в регионе меньше, а арендные ставки ненамного ниже московских. "Россия повторяет Москву с отставанием на несколько лет, а Москва повторяет Европу.

В Москву соваться, не имея прочного иностранного партнера, было бы безумием: разденут, выкинут и голым обратно выпустят. Главное – необходимо найти партнера, которому можно доверять",– говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Андрей Гусев. По словам Сергея Кузьминова из "Авгур-Эстейта", "в любом случае вопрос согласования проектов с органами власти является основным этапом реализации инвестиционных строительных проектов вне зависимости от региона".

По прогнозам экспертов, на увеличение инвестиций в строительный бизнес регионов в первую очередь повлияет перенасыщение рынка Москвы и Санкт-Петербурга. К примеру, уже в следующем году в столице ожидается сокращение разрыва разницы между спросом и предложением офисов из-за планируемого выброса на рынок большого количества офисных площадей.

Для поиска новых проектов и расширения географии своей деятельности девелоперам придется обратить внимание на регионы. "Самая перспективная возможность на рынке на сегодняшний день – это именно строительство первых бизнес-центров. Рынок находится в самом начале своего развития, но если ты первый крупный игрок на этом рынке, то у тебя есть шанс контролировать этот рынок полностью",– говорит Сергей Рябокобылко.

БЭЛА ЛЯУВ