Полина Жилкина, Cтарший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle

1.Насколько актуален для Москвы вопрос "реконцепции" торговых центров? Как Вы оцениваете конкуренцию между торговыми центрами?

Уровень конкуренции между торговыми центрами в Москве, безусловно, растет. При появлении рядом с уже существующим торговым центром нового проекта с грамотной концепцией и хорошим составом арендаторов, старый проект, безусловно, проигрывает.Мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда владельцы торговых центров обращаются к консультантам с просьбой изменить существующую концепцию, т.к. она "не работает", т.е. уровень ставки арендной платы снижается, хорошие арендаторы уходят, а новых привлечь очень сложно и т.д.

Однако, в большинстве случаев ошибки в предыдущей концепции настолько серьезны, что простой перепланировкой отделаться невозможно. Необходимо менять расположение здания на участке, саму форму здания, подъездные пути, входы/выходы, шаг колонн и т.д.

Самый простой способ - снос существующего здания и строительство нового, отвечающего всем требованиям большинства российских и западных операторов. Но естественно, не каждый владелец пойдет на такие крайние меры. Однако, в условиях растущей конкуренции, проект может стать в скором времени абсолютно не приспособленным к изменившимся условиям рынка.

2. Основные ошибки, встречающиеся при разработке и планировании торговых объектов?

Первая и самая главная ошибка - неправильная "посадка" и форма здания торгового центра. Многие проектировщики не учитывают основные факторы: торговый центр должен быть хорошо виден; для привлечения большого количества посетителей необходима хорошая транспортная и пешеходная доступность, что могут обеспечить правильно разработанные подъездные пути, пешеходные переходы, остановки транспорта и т.д.; необходимо разделять потоки легковых и грузовых машин; парковка должна обеспечивать достаточное количество мест и т.д.

Что касается формы здания, то здесь необходимо помнить, что чем сложнее и "неправильнее" даже с геометрической точки зрения здание, тем труднее будет в дальнейшем сдавать помещения, а уровень арендных ставок может оказаться намного ниже ожидаемого.

Далее - внутренняя планировка. Когда владелец собирается отвести под гипермаркет большое помещение, где шаг колонн составляет 6 м, а то и меньше, неизбежно встает вопрос: где взять такого оператора, который сможет разместить свое оборудование и организовать правильную циркуляцию потоков людей в таких условиях?

Во-вторых, когда многозальному кинотеатру предлагают расположиться на этаже высотой 5 м, неудивительно, что оператора приходится искать очень долго.

В-третьих, мелкие операторы (занимающие небольшие помещения) не могут быть довольны помещением, где ширина витрины менее 3 м при глубине больше 10 м. В-четвертых, в многоуровневых торговых центрах, где якорным оператором выступает гипермаркет, просто необходимо размещать травелаторы, иначе люди, приезжающие за продуктами (а таких большинство) просто не поднимутся на верхний этаж, нагруженные тележками, а тем более не спустятся в подземную парковку, при наличии таковой.

Это только самые распространенные ошибки, а в реальности их намного больше.

3. Какие Вы видите пути "исправления ошибок"? Насколько оправданы расходы на "реконцепцию"? Как быстро, в среднем, они могут окупиться?

Расходы не всегда оправданы. Как уже говорилось выше, во многих случаях ничто уже нельзя исправить простой перепланировкой. Наверное, в случае, когда спасти проект можно только построив его заново, нужно еще раз соотнести возможные будущие доходы с реальными "сегодняшними" расходами на снос и строительство нового здания.

Срок окупаемости в данном случае целиком и полностью зависит от размера проекта, его стоимости и предполагаемых расходов на "реконцепцию".