Александр Обуховский, Заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International

Несмотря на то, что в последние годы (условно, начало послекризисного роста предложения) рынок торговых центров очень интенсивно развивался, он еще не наполнен до предела. Да и предела, как такового, пожалуй, нет: все существующие торговые центры обладают теми или иными недостатками с точки зрения, концепции либо транспортной доступности, либо предлагаемого ассортимента или чего-то еще.

Например, на Садовом кольце вблизи Курской всегда пробки, а парковка в ТЦ «Атриум» - платная. Для того, чтобы попасть в “Мегу” по Профсоюзной улице также нужно постоять в хронической пробке на пересечении с Новоясеневским проспектом. По крайней мере, вопрос автомобильной доступности в любом из существующих торговых центров решен не идеально, а значит появление нового ТЦ, имеющего более удобный доступ, оттянет на себя часть посетителей.

Кроме того, в Москве остаются направления, практически не «заселенные» торговыми центрами: Рязанский и Волгоградский проспекты, шоссе Энтузиастов и т. п., а зарплаты людей растут, численность населения увеличивается, а значит даже не самый удачный ТЦ найдет своего потребителя.

Проблемы «реконцепции» или на профессиональном сленге «редевелопмента» как таковой пока не существует, так как за исключением отдельных, набивших оскомину случаев, в Москве пока не появлялось откровенно провальных проектов, а короткая история существования успешных проектов пока не отмечает серьезных спадов.

В настоящий момент смена концепции заключается в смене арендаторов: через год-два после открытия в любом торговом центре есть необходимость «освежить» состав арендаторов, провести «фейслифтинг» чтобы поддержать интерес посетителей, а также в открытии новых очередей (будь то расширение парковки, строительство собственно ТЦ или строительство новых мостов и развязок) с той же целью. Но во всех этих случаях речь идет не о кардинальной смене концепции а о логическом ее развитии или точной настройке.

В то же время в Москве есть огромное количество торговых центров, средства на строительство которых, были израсходованы неэффективно: обилие «мертвых зон», отсутствие сильных якорей делает потоки посетителей меньше потенциально возможных, а значит доходы арендодателя от арендных платежей ниже чем могли бы быть. С другой стороны, в тех же торговых центрах видно, что на строительстве тоже сэкономили, а значит и затраты были меньше, что в краткосрочном периоде может компенсировать неоптимальный доход.

Редевелопмент таких торговых центров потребуется как только финансовая отдача перестанет устраивать владельца и, скорее всего, будет заключатся в полном или частичном сносе здания и строительстве нового объекта.

Подводя итог вышесказанному хочу отметить, что, по моему мнению, эпоха редевелопмента не настала а подвергнутся ему наиболее устаревшие форматы по такому пути:
Мелкие торговые центры – в одноформатные магазины (все в одни руки)
Рынки – в торговые центры (чаще всего с якорем в виде дискаунтера)
Средние торговые центры – в крупные торгово-развлекательные центры.