Илья Шершнев, Директор по развитию Swiss Realty Group
1. Считаете ли Вы возможным, что в 2005- 2006г. российские инвестиционные фонды займут существенную долю среди инвесторов рынка коммерческой недвижимости?
Во многом это будет зависеть от политики государства в области налогообложения паевых инвестиционных фондов. Если все спорные вопросы будут решены и в законодательство будут внесены определенные изменения, то эта сфера получит более широкое развитие. Сегодня же ситуация недостаточно ясная. К примеру, паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом и, значит, не подлежит уплате налог на добавочную стоимость, налог на прибыль и так далее. Однако на практике налоговые органы предъявляют требования об уплате НДС и налога на имущество. Поэтому на сегодняшний день остро стоит вопрос о том, кто и в соответствии с чем эти налоги должен платить? По одной из трактовок – обязанность по уплате НДС возлагается на управляющую компанию, а обязанность по уплате налога на имущество – на учредителей доверительного управления.. Но поскольку четко порядок уплаты ни НДС, ни налога на имущество нигде не прописан, некоторые компании, стоящие за фондами, сегодня эти налоги не выплачивают в принципе. Возможно, что в дальнейшем в связи с этим у налоговых органов возникнут к ним претензии.
2. Какие паевые инвестиционные фонды наиболее перспективны с точки зрения привлечения российских инвесторов на рынок коммерческой недвижимости?
В законодательстве обозначены существенные различия между закрытым, интервальным и открытым паевыми фондами. Недвижимость, как актив, подходит лишь для передачи в доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондам. Другие паевые инвестиционные фонды имеют право получать в управление лишь денежные средства. К сожалению, сегодня, четкого понимания этого вопроса, нет и у многих игроков рынка.
3. В состоянии ли российские инвестфонды, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, уже сегодня или в ближайшие два года конкурировать с фондами, работающими на рынке жилья?
Говорить о конкуренции паевых инвестфондов, специализирующихся в различных сферах, таких как жилая и коммерческая недвижимость, на мой взгляд, неправильно. Конкурировать между собой могут управляющие компании, к примеру, за право управления каким-либо инвестиционным фондом. Однако чаще всего создание паевого инвестиционного фонда инициируется управляющей компанией.
Одна управляющая компания также может вкладывать деньги в различные фонды, с различной нормой риска и доходности. Управляющая компания способна предложить инвестору вложить деньги как в коммерческую, так и жилую недвижимость. Это могут быть инвестиции как в девелопмент и строительство, так и в готовые проекты.
Паевых инвестфондов, специализирующихся на жилье сегодня действительно больше. И это связано с тем, что норма рентабельности при строительстве жилой недвижимости больше, чем в коммерческой недвижимости. Но достаточно распространена схема, когда одна компания передает свое имущество паевому инвестфонду с целью оптимизации налогообложения. Яркий пример: Bosco di Ciliegi в сентябре заявила о намерении внести имущественный комплекс торгового центра "ГУМ" в паевой фонд недвижимости. Формированием этого пифа занимается "Тройка Диалог".
Неуспех текущих проектов во многом связан с недоверием к управляющей компании, которая инициирует размещение.
В стратегических планах нашей компании на следующий год - формирование паевых инвестиционных фондов. Выступая как управляющая компания, мы в то же время, видим в этом для себя возможность грамотно инвестировать средства компании.
4. Как Вы оцениваете потенциальный уровень доходности российских инвестфондов, специализирующихся на коммерческой недвижимости?
В целом уровень доходности соответствует доходности на рынке. Она может быть выше за счет снижения налогового бремени. Все будет зависеть от того, в какие именно сегменты рынка будут вложены деньги и какие инструменты будут задействованы. К примеру, если будет куплено какое-либо одно офисное здание, то доходность будет эквивалента рынку офисных помещений, с поправкой на налоговые льготы, которые на сегодняшний день есть. Как правило, фонд создается для инвестирования непосредственно в какой-то актив, который уже существует. Именно это отличает закрытый фонд, который подходит для недвижимости, от открытого фонда, вложения в акции, где управляющая компания самостоятельно постоянно генерирует инвестиционный портфель: продавая и покупая что-либо.