Алексей Новиков, Cтарший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank
1. Какая форма (схема) приобретения промышленного объекта наиболее привлекательна для иностранных компаний?
Как правило, для западных компаний, более привлекательной формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества (так называемая share deal). Это связано с тем, что в процессе осуществления share deal возможно провести сделку без возникновения необходимости уплаты налогов на продажу недвижимого имущества, которая возникает в случае сделки с недвижимостью (так называемая asset deal). Также в некоторых случаях осуществление share deal является более интересным для иностранных компаний тем, что юридическое лицо - владелец недвижимого имущества обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который интересен для покупателя. Процесс получения такой лицензии может быть настолько сложен, что приобрести Российскую компанию уже обладающую данной лицензией, проще, нежели чем самостоятельно заниматься получением данной лицензии.
2. Что выгоднее: построить новый заводили реконструировать старый? Рыночная практика.
На данный вопрос сложно дать однозначный ответ, так как на рынке присутствуют примеры и того и другого подхода. Рассмотрим оба варианта: В целом, старые заводы, сами по себе не обладают большой ценностью для покупателей, в силу безнадёжно устаревшей технологии производства. При этом, площадка старого завода (brown field) обладает рядом заметных преимуществ. Во-первых, это коммуникации. Как правило, на старых заводах их в избытке, что позволяет покупателю не терять время и деньги на их подведение. Во-вторых, статус земель - земли промышленности, также привлекает инвесторов, так как на рынке существует острый дефицит земельных участков промышленного назначения, пригодных для размещения производств. В-третьих, промышленные площадки обычно располагаются вблизи крупных населённых пунктов и покупателю гораздо проще прилечь квалифицированную рабочую силу на производство, без организации дополнительной транспортной инфраструктуры (дополнительные автобусные маршруты и т.д.) и дополнительных затрат на увеличение зарплат сотрудникам. Минусами приобретения промышленных площадок являются: экологическое состояние площадки, не всегда пригодное для размещения производства по западным стандартам; наличие старых и ветхих строений, предназначенных "под снос", которые необходимо демонтировать; наличие "третьей силы" в лице трудового коллектива, который может оказывать препятствия деятельности инвестора. Также часто случается, что на территории старых предприятий располагаются объекты инженерной инфраструктуры, которые обеспечивают своими мощностями не только само предприятие, но и объекты социальной сферы. В этом случае инвестор должен не только нести затраты по содержанию, к примеру, жилого дома, приписанного к заводу, но и обеспечивать данный объект всеми коммуникациями. В силу вышеуказанных трудностей, большинство западных компаний идут по пути строительства своих объектов на незастроенных территориях (green field). Примерами могут служить заводы компаний «Марс» и «Кампина» в Ступинском районе, “Эрманн” и “Хохланд” в Раменском и многие другие. В целом, такая тактика наиболее характерна для крупных производственных компаний, для которых затраты на подведение коммуникаций в «чистое поле», а также организацию автобусных маршрутов для доставки сотрудников на производство, не являются существенными в масштабах проекта. При этом они получают площадку с отличной экологией, удобное для логистики место и возможность строить своё производство по тем базовым проектам, которые уже функционируют в других странах.
3. Как отразится на рынке индустриальных помещений возможность выкупа земель под объектами? Основные сложности при решении земельных вопросов?
Основные сложности при решении земельных вопросов – это перевод земель из с/х в промышленное назначение. Некоторые компании имели сложности в связи с тем, что администрации районов, предоставившие с/х земли под застройку (green field), не сумели в поставленные сроки осуществить их перевод, так как этот процесс зависит не только от них, но и от администрации Московской Области. Для промышленных площадок (brown field) основной сложностью является то, что многие из них до сих пор не выкуплены в собственность или в аренду из права постоянного бессрочного пользования. Во-первых, данный вид права, является рудиментом советской правовой системы и крайне не удобен для сделок с ним. Во-вторых, все земельные участки, принадлежащие владельцам на праве постоянного бессрочного пользования, должны быть переоформлены в аренду или в собственность до 1 января 2006 года, при этом, правда, санкции за несвоевременный перевод земельных участков законом чётко не определены.
4. Какие сектора промышленности наиболее привлекают западных инвесторов? Примеры.
Производство продуктов питания: Марс, Кампина, Эрманн, Хохланд, Ritter Sport, Perfetti Van Melle (конфеты Fruittella, леденцы Mentos).
Производство строительных материалов: Knauf, Сан-Гобэн Изовер Егорьевск, Краски Тиккурила, Рехау.
Также в МО размещены заводы по производству: стекла - Pilkington и Glaverbel; автомобильных шин – Michelin; косметики - Avon и Oriflame.
В последнее время также наблюдается рост интереса к Московской области со стороны автопроизводителей - Volkswagen, Toyota и др.