Никитина Юлия, Cтарший консультант Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

1. Какая форма (схема) приобретения промышленного объекта наиболее привлекательна для иностранных компаний?

Иностранные компании при покупке объекта ориентируются, прежде всего, на оформленные земельные отношения и предпочитают приобретать земельные участки в собственность. Любое строение и наличие заведенных коммуникаций - это по сути улучшение земельного участка, совершенствование земельной собственности. Кроме того, обращается внимание на то, находятся ли в собственности постройки на этой территории, оформлены ли договора на коммуникации, на железнодорожную ветку.

Клиенты нашего агентства отдают предпочтение сделкам по купле-продаже зданий и земельного участка, так как при такой схеме можно избежать сложного процесса перехода обязательств, предыдущего собственника, перед трудовым коллективом, а также решения других вопросов, связанных с хозяйственной деятельностью продавца. При такой форме перехода прав собственности на промышленный объект новый собственник должен зарегистрировать свое юридическое лицо по местоположению объекта.

Также достаточно распространенным явлением на сегодняшний день cчитается покупка акцией или долей предприятия. Такая форма приобретения промышленного объекта позволяет просто и быстро зарегистрировать сделку.

2. Что выгоднее: построить новый завод или реконструировать старый? Рыночная практика.

Это зависит от индивидуальных особенностей предприятия, его специализации, географического расположения, целей приобретения, стратегии и тактики ведения производственной деятельности, а также от многих других факторов. Что касается западных компаний, то, на наш взгляд, отслеживается четкая зависимость от политики вхождения инвестора на российский рынок - будет ли это быстрый или поэтапный выход.

Новое строительство западные инвесторы, как правило, начинают, когда не могут найти площадку, отвечающую требованиям инновационного производства, когда оказывается, что предприятие рентабельней построить заново, чем модернизировать. Кроме того, иностранные компании предпочтут начать строительство, если финансовая схема при покупке промышленной площадки не вызывает доверия. Наконец, некоторые юридические сложности, связанные со спецификой российского делопроизводства, с которыми не знакомы на Западе, могут стать стимулом к тому, чтобы отказаться от реконструкции и начать новое строительство.

Есть, конечно, исключения из правил. К примеру, существует ряд промышленных площадок, которые являются уникальными по качеству заведенных коммуникаций или по наличию «брендовых активов» в составе имущественного комплекса.Объекты ВПК, промышленные комплексы конца 80-х начала 90-х, специальные производства (стекольные, химические).

Здесь необходимо четко осознавать, что иностранный инвестор изначально считает выход на российский рынок венчурными инвестициями. Для иностранных компаний, представители которых оценивают наш рынок с позиции западного менталитета, важна прежде всего собственность на землю, а далее на строения и действующие коммуникации. Для российских же производственников - земельный вопрос - это выбор между долгосрочной арендой на земельный участок или оформлением в собственность. Зачастую решение вопроса о переводе земли из постоянного бессрочного пользования в аренду или собственность начинается только после прихода инвестора, но российские административные механизмы выступают здесь как удерживающие факторы.

3. Как отразится на рынке индустриальных помещений возможность выкупа земель под объектами? Основные сложности при решении земельных вопросов?

Приближается общеизвестная дата - 1 января 2006 года, когда земельные отношения должны привести владельцев промышленных объектов к аренде или собственности на землю. Однако четкого ответа, что же будет с неопределившимися, по переводу Постоянного Бессрочного Пользования после этого рубежа пока нет. На сегодняшний день еще не произошло повсеместного разграничения федеральной собственности на землю, а значит основные вопросы по выкупу земельных участков под промышленными предприятиями по-прежнему решаются местными администрациями.

Еще одна сложность существует при выкупе предприятия, проходившего приватизацию через РФФИ. По закону, земля должна выкупаться у федеральных властей и средства должны быть направлены в Федеральный бюджет, однако хозяйственные вопросы по-прежнему решаются с Субъектом РФ или с МСУ. Яркий пример - ситуация по оформлению земельных участков в собственность по Москве.

4. Какие сектора промышленности наиболее привлекательны для западных инвесторов?

Западные инвесторы интересуются достаточно обширным кругом различных предприятий. Это и деревообрабатывающая отрасль, и химическое производство, и предприятия по сборке, фармацевтическая, пищевая индустрия и многое другое.