Рынок офисной недвижимости. Итоги 2004 года

 

Самым заметным событием, произошедшими на рынке офисной недвижимости в 2004 году, стала стабилизация арендных ставок на офисы класса А. Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как: Дукат Плейс III, Башня на Набережной и бизнес парк Крылатские Холмы. Новые здания должны соответствовать определению  "smart building", что, безусловно, сказывается на стоимости проекта, но, несмотря на снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность для институционарных инвесторов. В 2004 году выросла  популярность бизнес парков. В Москве уже реализовано 3 проекта строительства бизнес парков: Аврора Бизнес Парк, группа зданий на Дербеневской улице и в Кожевническом проезде. Еще одним интересным проектом в данной области стал Бизнес Парк «Крылатские Холмы», к нему уже проявили интерес крупнейшие западные и российские компании (Майкрософт,  Sun Interbrew,  IBM и т.д.).

 

Предложение и спрос.

Предложение

Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. За три квартала 2004 г. было введено в эксплуатацию  около 400 тыс.  кв.м новых офисных площадей классов А и В, до конца года  планируется сдача еще примерно 250 тыс. кв.м. Объем офисных площадей, которые будут введены в эксплуатацию  в 2005 году оценивается на уровне 700 тыс. кв.м. 

 

 

Основной объем строительства традиционно  пришелся на Центральный округ, следующими по популярности стало Западное направление, это обусловлено расположением в них головных офисов крупнейших топливно-энергетических компаний, Газпрома и РАО ЕЭС, и как следствие  интерес компаний партнеров к данному району.

 

 

 

Наиболее значимыми проектами классов А и В, введенными в эксплуатацию в 2004 г., стали:

 

 

В 2005-2006 гг. планируется ввод в эксплуатацию следующих крупных проектов: Романов Двор III, New Century (85 000 кв.м.), Малая Бронная 31-32 (5 300 кв.м.), Аврора Бизнес Парк  2 очередь (31 000 кв.м.), Дукат Плейс (30 000 кв.м.), Эрмитаж Плаза (38 000 кв.м.), Мерседес Бенц Плаза (9 800 кв.м.), Сименс Бизнес Парк (27 000 кв.м.), Сокол Бридж (40 000 кв.м.), Бизнес центр на 2-ой Поклонной улице (43 000 кв.м.), 55 – этажная Башня на Набережной (127 000 кв.м.).

Спрос

В 2004 г. спрос на офисные помещения сохранялся на высоком уровне. Средний уровень чистого количества поглощенных площадей в последние три года колебался в пределах от 300 000 кв.м до 500 000 кв.м.   В 2004 году было введено в эксплуатацию порядка 400 тыс. кв.м офисных помещений, при этом объем поглощения, как и в прошлые годы, превысил предложение, что влечет за собой низкий уровень вакантных площадей:

• для помещений класса «А» 3,5%,

• для помещений класса «В» 8%.

 

Несмотря на некоторый дефицит помещений класса А, наблюдавшийся в 2004 году, высокие темпы строительства приведут к увеличению уровня вакантных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок. По нашим прогнозам, это произойдет в 2005 году,  при существующих темпах строительства,  в 2007 году произойдет насыщение рынка.

 

В 2004 году выросло количество сделок по продаже недвижимости. По нашей оценке, около 25% от общего числа  сделок, составили сделки по продаже офисных помещений.  Наиболее крупными из них стали:

·        покупка в первом квартале 2004 года “Пермской Финансово-Промышленной Группой” строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24 (в 2003 году этой компанией уже были приобретены: бизнес-центр “Самсунг”, здание корпорации “Эрикссон” на улице 8 Марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1-5);

·        покупка Берлинского Дома компанией Eastern Property Holdings;

·        офисное здание в 1-ом Колобовском переулке было приобретено крупной российской компанией;

·        подразделением Газпрома было куплено здание на ул. академика Власова 51;

·        компания «Проспект» купила здание класса В  на ул. Новодмитровская 23 стр. 5.

 

Арендные ставки, цена продажи

 

Средневзвешенные ставки аренды по сравнению с 2003 годом практически не изменились. Средневзвешенная ставка аренды в зданиях класса А составил $620 за кв.м. в год без учета НДС, включая операционные расходы, что на 1,5 % выше, чем в 2003 году.

 

Средневзвешенная ставка в классе В, снизилась на 4%, по сравнению с прошлым годом  и составляет $430 за кв.м. в год, без учета НДС, включая эксплуатационные расходы.

 

 

 

В отличие от арендных ставок цены продаж продолжают расти, превышая показатели 2003 года на 13-15%.

 

• продажа офисов класса «А» – $3 000-4 700 за 1 кв.м в год (не включая НДС);

• продажа офисов класса «В» - $2 000-2 800 за 1 кв.м в год (не включая НДС).

 

Прогноз на 2005 год

·        В 2005 году, ставки аренды в офисных зданиях класса А незначительно вырастут, ставки в классе В, продолжат снижение;

·        Продолжится стремление рынка к децентрализации – увеличится число проектов офисных центров, расположенных за пределами Садового Кольца и в районе МКАД;

·        Продолжится реконструкция промышленных зон, что приведет к появлению значительного количества офисных зданий класса В больших площадей (20-30 тыс. кв.м.);

·        Увеличатся сроки арендных договоров до 5-7 лет;

·        Рост  количества сделок по продаже офисной недвижимости.