Офисный рынок-2004: операция «Децентрализация»

Местоположение офиса в центре столицы перестает быть для многих московских компаний обязательным условием. «Перетекание» офисов из центра города в периферийные районы, впервые отмеченное несколько лет назад, стало одной из основных тенденций уходящего 2004 года.

В настоящее время около 60% всех офисных площадей находится в пределах Садового кольца. Но улицы здесь перегружены, и с каждым годом транспортная ситуация становится все хуже. Разумеется, далеко не все компании готовы оставить престижные места, однако, если профиль компании позволяет разместиться не в центре Москвы, предпочтение отдается офисам в других столичных районах. Среди них по количеству предлагаемых офисов лидируют север и юго-запад Москвы. Катализаторами деловой активности юго-западного направления, по мнению аналитиков компании Knight Frank, являются «Газпром» и РАО «ЕЭС», расположившие там свои штаб-квартиры. Это стимулирует многие другие фирмы, чья деятельность напрямую связана с этими холдингами, арендовать офисы в непосредственной близости. В уходящем году увеличилась популярность Северо-Запада и Запада. Правда, там пока явно недостаточно офисных площадей класса А. В 2004 году специалисты отметили смещение нового строительства качественных офисов далеко за пределы Садового кольца. Продолжилось возведение офисных зданий класса А в районе третьего транспортного кольца, начатое в 2003 году. Строительство бизнес-центров ведется также на западном направлении и в некоторых периферийных районах. Ярким примером переноса интересов потенциальных арендаторов к окраинам может служить успех удаленных от центра объектов, таких, как «Кантри-парк» и «Крылатские холмы».

Новые деловые районы

В настоящее время Крылатское является, пожалуй, единственным районом вблизи МКАД, который пользуется устойчивой популярностью у арендаторов офисных помещений. Высокий спрос на офисы здесь связан в первую очередь с близостью крупных транспортных артерий — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе, где проживают многие первые лица компаний-клиентов. Крылатскому отдают предпочтение и крупные региональные компании, которые имеют представительства в Москве и зачастую занимают два офиса: представительский, имиджевый — в центре и основной — в Крылатском. Многие склонны объяснять появление подобных объектов просто веянием моды. Тем не менее бизнес-парки как новый тип офисных объектов появились на московском рынке коммерческой недвижимости. И это событие стало одной из самых интересных тенденций 2004 года.

По сути бизнес-парк — это малоэтажный офисный комплекс, состоящий из разных по площади зданий и расположенный вблизи основных автомагистралей. Бизнес-парки обычно имеют обширную инфраструктуру и главное — очень большие парковки, что является основным их преимуществом перед офисами, расположенными в центре. Помимо этого популярность данного типа объектов объясняется низким процентом потери свободных площадей. Сейчас бизнес-парков в Москве пока мало, самые крупные из них — «Дербеневский» и «Аврора». Наиболее соответствующим западному образцу, по мнению специалистов рынка, является бизнес-парк «Крылатские холмы», строительство которого должно завершиться в 2005 году.

Сохранило свои позиции Замоскворечье, давно считающееся офисным районом Москвы. Деловая активность сосредоточена около станции метро «Павелецкая», где находится около семи крупных бизнес-центров. Среди них — «Павелецкая Тауэр», которая долгое время удерживала звание лучшего офисного здания класса А.

Продажа и аренда

В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости оживлен как никогда: темпы роста объемов строительства, сделок по аренде и продаже находятся на рекордном уровне. Если ничто не повлияет на ситуацию кардинальным образом, то, согласно прогнозам, насыщение рынка высококлассными площадями может произойти уже через полтора–два года и должно повлечь за собой стабилизацию цен.

В 2004 году особенно проявилась, как считают эксперты, цикличность развития рынка офисных помещений. В начале года офисы активно продавались, что произошло на фоне появления в это время на рынке недооцененных (т. е. дешевых) помещений.

Увеличение спроса в свою очередь вызвало рост цен. Средние цены продажи офисных площадей, по данным специалистов компании Stiles&Riabokobylko, к концу года стабилизировались на уровне $2,5 тыс. за 1 кв. м.

Арендные ставки по-прежнему различаются в зависимости от этажа и видов из окон. Так, ставки для верхних этажей могут отличаться на 20–25% от ставок для нижних. Спросом пользуются виды на историческую часть города, Москву-реку, и компании готовы платить за такие помещения 10–25% сверх базовой ставки.

Стоимость аренды в течение всего года росла незначительными темпами и в целом поднялась не более чем на 2–3%. Средние ставки к концу 2004 года в классе А составили $600–750 за 1 кв. м, в классе В — $480–520, в классе С — $300–400. Стабилизацию арендных ставок в классе А и некоторое их падение в классе B эксперты компании Knight Frank связывают со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции в последнее время, а также с появлением крупных проектов, вывод которых на рынок намечен на 2005 и 2006 годы.

Спрос и предложение

Аналитики компании Blackwood считают, что объем предложения офисных площадей к концу 2004 года достигнет 3,7 млн кв. м, из них 550 тыс. кв. м — новые бизнес-центры. Эксперты Knight Frank прогнозируют увеличение офисного рынка по итогам года на 630–650 тыс. кв. м при существующих темпах строительства. В целом по рынку процент вакантных площадей в классе А составляет 3,9%, в классе B — 7%. Это свидетельствует о высокой активности со стороны потенциальных арендаторов и некотором дефиците, особенно в классе A. Самыми востребованными в 2004 году были офисы площадью 200–250 кв. м. Вообще предпочтения арендаторов кардинальным образом разнятся. Иностранцы предпочитают арендовать бизнес-центры высокой категории — класс А с развитой инфраструктурой, хорошей управляющей компанией, современной инженерной начинкой, возможностью эффективной планировки, системой климат-контроля и т. д. Категория В популярна у российских компаний.

Иностранные компании, как правило, принимают решение о строительстве офисного здания «под себя», с нуля. С целью инвестирования покупают офисные помещения как россияне, так и иностранцы. Иностранные девелоперы, естественно, сконцентрированы на офисах класса А и почти не интересуются другими категориями зданий в отличие от отечественных девелоперов, которые берутся за офисы любого уровня.

Спрос на офисные помещения остается стабильно высоким, и потенциальные арендаторы по-прежнему сталкиваются с ограниченностью выбора качественных помещений, с одной стороны, и высокими арендными ставками — с другой. В долгосрочной же перспективе прогнозируемый прирост предложения приведет к увеличению объема незаполненных площадей, что в свою очередь будет толкать цены вниз. Специалисты рынка прогнозируют такое развитие событий уже к концу 2005 года.

Мария МАКАЛКИНА

Андрей ПЕТРОВ

Директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank:

— Бурный рост экономики Москвы стимулирует экономическое развитие регионов в целом. Все это ведет к дальнейшему росту спроса на офисные помещения. Причем увеличивается не только количественный спрос, но и качественный. Компании требуют все больших удобств от офисов. Рост количественного спроса связан не только с выходом на рынок новых фирм, но и с тем, что некоторые из них арендуют заведомо большие площади с перспективой расширения штата, а временно невостребованные помещения сдаются в субаренду.

По итогам трех кварталов текущего года поглощение офисных помещений превысило 460 тыс. кв. м. По итогам года мы прогнозируем объем поглощения на уровне 580–600 тыс. кв. м, что станет новым рекордом для офисного рынка в России: уровень 2003 года будет превышен на 11–13%.

Михаил ГЕЦ

Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— Цены на офисные помещения будут по-прежнему расти, что связано с увеличением доли города в инвестконтрактах и, соответственно, с увеличением себестоимости строительства. Цена продажи офисных помещений в 2004 году достигла $3 тыс. за 1 кв. м. В 2005–2006 годах повышение себестоимости возведения офисов составит около 10% ежегодно, что скажется на стоимости продажи, которая в 2006 году увеличится на 30%. Данная тенденция обусловит увеличение спроса на аренду офисов.

Денис СОКОЛОВ

Ведущий аналитик компании Stiles&Riabokobylko:

— В 2004 году сохранялась тенденция к укреплению рынка офисной недвижимости. Новые офисные площади классов А и В составили в уходящем году 874 тыс. кв. м. Всего же к концу года в Москве общий объем качественных офисных помещений достиг 3,9 млн кв. м. Очевидно, что в следующем году темпы ввода офисов в эксплуатацию увеличатся: новое строительство составит около 1,25 млн кв. м. При этом наметилась тенденция к росту доли площадей класса А. Если сегодня они составляют менее 25%, то к концу следующего года ожидается, что их доля превысит 30%.

Максим ЖУЛИКОВ

Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Pеnny Lane Realty:

— Среди интересных тенденций уходящего года хотелось бы выделить появление на рынке специалистов, которые готовы заниматься реконструкцией старых объектов недвижимости: исторических или уникальных в архитектурном отношении особняков. Они инвестируют деньги в полную реконструкцию, точнее, в реставрацию зданий с последующей их сдачей в аренду. Ставки по таким объектам чрезвычайно высоки, поскольку сами помещения очень высокого уровня: восстанавливаются фрески, сусальное золото, паркеты, элементы интерьера. Затраты на эти шедевры огромны, но существует спрос со стороны солидных клиентов, которые, чтобы подчеркнуть свой имидж, готовы платить.

Юлия КУЧЕРЕНКО

Аналитик по коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard:

— Все тенденции, наметившиеся в 2003 году, получили развитие в 2004-м: децентрализация рынка, увеличение сделок по купле-продаже зданий. Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А увеличилась на 1,5% по сравнению с прошлым годом. Ставки в классе В остались на прежнем уровне. Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как «Дукат Плейс III» и «Башня на набережной». Практически все здания, введенные в эксплуатацию в 2004 году, были сданы в аренду еще до окончания строительства. Популярность бизнес-парков неуклонно растет. В Москве уже реализовано три таких проекта: «Аврора», группа зданий на Дербеневской улице и в Кожевническом проезде. Еще одним интересным проектом в данной области стал бизнес-парк «Крылатские холмы». К нему уже проявили интерес крупнейшие западные и российские компании (Microsoft, Sun Interbrew, IBM и др.).