Олег Мышкин, Директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International

Наиболее значимые события на рынке офисной недвижимости.

Развитие рынка офисной недвижимости Москвы в 2004 году было отмечено рядом знаковых событий, которые во многом будут определять динамику рынка и в 2005 году, когда ожидается активное освоение новых территорий срединного пояса Москвы.

Выход на строительную площадку компаний ЭНКА, Капитал Груп и Северная Башня ознаменовал старт амбициозного проекта ММДЦ “Москва-Сити”. Следствием появления на рынке новых значимых офисных проектов международного качества является рост числа сделок по предварительной аренде и продаже. К моменту ввода в эксплуатацию первого объекта “Москва-Сити” – первого здания комплекса “Башня на Набережной” компании-девелопера ЭНКА – все площади объекта были полностью сданы.

Знаковым событием, отражающим продолжение тенденции децентрализации офисного рынка, является строительство первого бизнес-парка на окраине Москвы. Строительство бизнес-парка “Крылатские Холмы” позволяет говорить о том, что субрынки становятся реальностью офисного рынка Москвы.

В качестве важного события на рынке инвестиций в офисную недвижимость, необходимо отметить покупку Пермской финансово-производственной группы (ПФПГ) строящегося офисного комплекса общей площадью около 38,000 кв.м на Овчинниковской набережной, 22-24. Это уже третье приобретение ПФПГ на офисном рынке Москвы: в декабре 2003 года компания приобрела два функционирующих бизнес-центра – офис компании Ericsson по адресу ул. 8 Марта, 12 и Samsung бизнес-центр по адресу Б. Гнездниковский пер., 1. Подобная агрессивная инвестиционная политика обуславливает усиление конкуренции на рынке между российскими финансово-промышленными группами и иностранными инвесторами.

Сохранение высокого уровня спроса в условиях роста девелоперской активности и увеличения количества новых офисных проектов международного качества способствовало тому, что ставки аренды офисных помещений достигли в 2004 году наиболее высокого уровня за весь после кризисный период.

Наиболее значимые изменения за 2004 год.

Наиболее значимые изменения на офисном рынке Москвы в 2004 году связаны с тем, что стартовал ряд девелоперских проектов, которые должны создать новые стандарты качества современных деловых центров. Началось строительство офисного комплекса Дукат III (проект компании Hines), что знаменует собой приход на рынок девелопера мирового уровня. Другой проект – офисное здание Эрмитаж Плаза компании Форум Пропертиз на Краснопролетарской улице.

Важнейшей тенденцией развития рынка является приход на рынок архитекторов мирового класса, к примеру сотрудничество Капитал Груп с голландским архитектором Эриком ван Эгераатом, в частности в разработке проекта многофункционального комплекса “Город Столиц” в рамках Москва-Сити. Архитектурный проект еще одного будущего объекта Москва-Сити – проекта компании Техинвест – выполняла американская компания Swanke Hayden Connell Architects, известная разработкой 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке. Американская компания Skidmore, Owings & Merrill (SOM) выступает консультантом программы “Новое Кольцо Москвы” по вопросам планирования, проектирования и менеджмента высотных коммерческих и жилых зданий. Еще одна американская компания Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc (HOK) выиграла тендер на создание архитектурной концепции застройки участка на Озерковской набережной, где компанией Стройинком-К будет построен офисный комплекс площадью примерно 50,000 кв. м.

Ожидания на 2005 год. Наиболее важные тенденции.

Говоря о об ожиданиях в отношении развития рынка офисной недвижимости в 2005 году, необходимо отметить, что важные тенденции этого года будут связаны с развитием рынка проектного финансирования, со снижением стоимости финансирования, упрощением механизмов его получения и решением проблемы формирования залогового механизма. Собственность на земельные участки, как представляется, могла бы решить эту проблему. В результате рост девелоперской активности на рынке будет сопровождаться увеличением числа значимых проектов с проектным финансированием.