Тихий англичанин
Британская Invesco, специализирующаяся в области управления фондами, создала фонд Central European Real Property Fund II для инвестиций в недвижимость Восточной Европы. Британцы намерены выйти и на московский рынок недвижимости - однако отечественные риэлтеры сомневаются, что он станет заметным игроком в российской столице.
По данным газеты The Financial Times, Invesco уже привлекла в фонд Central European Real Property Fund II 115 млн евро. Учитывая использование кредитных механизмов, это позволит фонду осуществить вложения на сумму в 300 млн евро.
В планы Invesco входят инвестиции в Чехии, Венгрии, Польше и других новых членах Евросоюза. Фонд рассматривает также возможность выхода на российский рынок, «если условия для этого будут подходящими». Invesco считает, что сможет достичь доходности вложений в 8% в год после уплаты налогов и вычета издержек.
Многие институциональные инвесторы увеличивают сейчас свои вложения за рубежом, где доходность инвестиций выше, чем в Британии. «Однако в Восточной Европе ситуация стала жестче. Если еще недавно рост, измерявшийся двузначными цифрами, был там нормой, теперь доходность упала до уровня, который значительно ближе к западноевропейскому»,- указывает The Financial Times.
Привлекательность Москвы состоит в том, что ее эта тенденция не затронула. «Доходность российского рынка недвижимости в разы превышает аналогичные показатели других стран,- говорит Наталья Прокопьева, директор по развитию УК "РЕГИОН Девелопмент".- Например, на самом понятном для западного инвестора рынке офисной недвижимости доходность проекта только от эксплуатации зданий класса А и В может превышать 15% годовых. Тогда как доходность в 7–8% годовых для иностранного инвестора является уже достаточной».
Московские риэлторы считают, что иностранных инвесторов отпугивает не низкая доходность, а другие факторы. Директор по развитию ABN-Realty Роман Чепцов называет главным «пугалом» для иностранцев бюрократические препоны и непрозрачность инвестиционно-строительного рынка столицы. «Какова бы ни была доходность, если все решает чиновник, а не рынок, западный инвестор сюда не придет»,- полагает он.
С ним согласна и Прокопьева из УК «РЕГИОН Девелопмент»: «Но серьезным ограничением для прихода на российский рынок западных фондов недвижимости являются неурегулированные вопросы законодательства, непрозрачность самого строительного рынка. Потому многие иностранные инвесторы не раз заявляли о желании инвестировать в российский рынок недвижимости, но пока это исключения, а не правила».
Азамат Кумыков, старший инвестиционный аналитик Colliers International, полагает, что еще одной причиной низкого интереса иностранцев к российской недвижимости является слаборазвитая банковская система, в которой отсутствуют эффективные механизмы кредитования (так называемое рефинансирование, или рекапитализация), позволяющие повышать доходность объектов недвижимости.
Кумыков упоминает только два иностранных фонда, инвестирующих в недвижимость Москвы - это Fleming Family & Partners (Russia) Real Estate, Ltd., а также Eastern Property Holdings (EPH). Фонд Fleming принадлежит к категории фондов прямых инвестиций, придерживающихся консервативной стратегии. Они приобретают высококлассные объекты офисной недвижимости и сдают их в аренду высокорейтинговым арендаторам. Такие фонды обычно управляют средствами крупных инвесторов, таких как, например, пенсионный фонд компании General Electric.
EPH является паевым фондом недвижимости, акции которого торгуются на швейцарской фондовой бирже и доступны мелким вкладчикам. Фонд имеет более агрессивную стратегию, позволяющую ему инвестировать как в офисные, так и в считающиеся более рискованными торговые объекты, а также становиться их миноритарным акционером.
Central European Real Property Fund II относится скорее ко второму типу. По мнению опрошенных «Бизнесом» экспертов, он может решиться на осуществление отдельных инвестиций в Москве, однако о масштабном выходе на московский рынок говорить, скорее всего, не придется.
ПАВЕЛ ПРЯНИКОВ