Новая мода. Создавать фонды и строить бизнес-парки
Прошлый год не принес больших перемен на московский рынок коммерческой недвижимости - офисные площади продолжали вяло дорожать, и, похоже, аналогичная тенденция сохранится в этом году. Но были и знаковые моменты, главным из которых стал приход в российскую столицу инвестиционного фонда Fleming Family & Partners (FF&P). Это была только первая ласточка: вслед за FF&P о планах по созданию специализированных фондов для инвестиций в недвижимость стали объявлять все новые и новые игроки, как российские, так и иностранные. В частности, об обширных планах заявила группа "Интеррос" совместно с американской AIG, большую активность проявил Первый инвестиционный фонд недвижимости, на возможное развитие в этом направлении намекали в банке "Визави", в собственности которого находится сейчас множество объектов недвижимости (всего около 500 000 кв. м).
Первой сделкой специально созданной компании Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. на столичном рынке стало приобретение бизнес-центра класса А на Гоголевском бульваре, 11, которое построил в 1998 г. инвестиционный банк Credit Suisse First Boston. Площадь девятиэтажного (без учета двухэтажной подземной парковки) здания составляет 10 900 кв. м, из них примерно 8000 кв. м офисных площадей. Управляет им американская компания Hines, среди арендаторов - KPMG, МВФ, General Motors и Delta Airlines. "Это была одна из крупнейших сделок на офисном рынке прошлого года", - считает Никита Пипко, президент группы компаний "Игроник", одним из направлений деятельности которой является недвижимость. В момент сделки аналитики оценивали ее объем в пределах $25 - 30 млн. Наряду с ней он отметил также продажу бизнес-центра компании Ericsson на улице 8 Марта по схеме leaseback (продав здание, фирма осталась его арендатором).
Еще одной крупной сделкой стало приобретение Тюменской нефтяной компанией офисно-торгового центра на Арбате ( "Альфа Арбат центр", 47 000 кв. м, из них 21 405 кв. м офисных площадей) , хотя не все аналитики считают ее достойной упоминания в подобном перечне из-за "родственных связей" ТНК с группой "Альфа".
Эксперты консалтинговой компании Noble Gibbons / CВ Richard Ellis оценивают совокупный объем сделок по всем классам офисных помещений в 2003 г. примерно в 700 000 кв. м. Среди наиболее значимых фигурантов рынка аренды - "Росгосстрах" (11 900 кв. м в здании на Б. Ордынке) , Внешторгбанк (7100 кв. м в бизнес-центре "Чайка Плаза 7") , Shell (5400 кв. м в здании "Новинский, 31"). Здесь же открыл новое отделение банк "Глобэкс", который финансировал окончание строительства, став совладельцем здания. В ближайшем будущем банк планирует приобрести в собственность весь офисно-торговый комплекс целиком, выкупив пакет акций у правительства Москвы.
Новым направлением, которое, как ожидается, получит хорошее развитие в этом году, стала разработка проектов бизнес-парков (комплексы малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки). Пионером стал бизнес-парк в районе станции метро "Павелецкая" (общая площадь составит 26 000 кв. м) , первая очередь которого сдана компанией "Экоофис". В этом году будет сдан второй в Москве бизнес-парк "Крылатские холмы" (этот проект ведет риэлторское агентство Stiles & Riabokobylko) : на территории в 8 га разместится 50 000 кв. м офисов, общая стоимость проекта составляет $80 млн.
Ценовые прогнозы на 2004 г. стабильны: как и в прошлом году, эксперты ожидают роста цен на 8 - 10%. По словам Максима Жуликова, ведущего эксперта департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, наиболее заметен дефицит площадей в классе В и В+, а также отдельно стоящих особняков. В среднем офисы класса A в центре Москвы сдаются по $700 - 800 за 1 кв. м в год, в других районах - по $550 - 700 (без учета налогов). Цена покупки составляет приблизительно $3500 за 1 кв. м. Но владельцы офисных зданий предпочитают сдавать объекты в аренду, а не продавать, говорит он.
С другой стороны, эксперты компании Blackwood отмечают постепенное увеличение доли сделок купли-продажи в числе общих сделок по рынку. Если два года назад доля продаж составляла порядка 15% , то сейчас они оценивают ее уже в 30%.
"Рынок недвижимости рассматривается инвесторами как один из самых надежных способов вложения и сохранения сбережений, - говорит Жуликов. - Пошатнувшееся доверие к доллару, неустойчивое поведение других валют, высокий уровень цен на нефть - все это стимулирует рост рынка недвижимости, наполняет его дополнительными средствами". По мнению специалистов Penny Lane Realty, динамика рынка сохранится, как минимум, до 2006 г. В 2006 г. ситуация может измениться, поскольку на это время запланирован массовый ввод в эксплуатацию офисных площадей в столице, в частности в составе комплекса "Москва-Сити".
По оценке Jones Lang LaSalle, реализация офисных помещений в 2003 г. превзошла реализацию офисных помещений во все предыдущие годы, выведя Москву на один уровень с главными европейскими рынками. Реализация высококлассных офисных площадей в Москве выросла с отметки 340 000 кв. м в 2000 г. до приблизительно 660 000 кв. м в 2003 г. Москва перегнала некоторые лидирующие страны Центральной и Восточной Европы. Самый высокий уровень реализации офисных площадей в 2003 г. в Центральной Европе был у Варшавы - приблизительно 267 000 кв. м, на 2-м месте Прага с 225 000 кв. м. В Лондоне и Франкфурте в среднем было реализовано 567 000 кв. м. Лидером по реализации офисных площадей в 2003 г. стал Париж - приблизительно 1,479 млн кв. м.
Сергей Жарков
Алена Шевченко