Кому нужны офисы в Подмосковье
Девелоперы не торопятся вкладывать деньги в строительство офисных объектов на территории Московской области. Довольно слабым спросом областные офисы пользуются и у местных арендаторов.
Однако инвестиционная привлекательность рынка офисной недвижимости Подмосковья сомнений уже ни у кого не вызывает: эти площади уже сегодня востребованы иностранцами, а также крупными российскими компаниями - последние выносят в область бэк-офисы.
Качественные подмосковные офисы пользуются все большим спросом, утверждает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty. Она связывает этот процесс с развитием производства и выносом крупными торговыми компаниями складов в ближнее Подмосковье.
Популярность таких объектов в будущем только возрастет - в результате хронической транспортной загруженности магистралей, соединяющих производственные зоны Подмосковья и столицу, да и в силу обыкновенной целесообразности - офис, удаленный от производственной части, неудобен.
Уже сформировались зоны деловой активности в Люберцах, Химках, Мытищах, Одинцове, Красногорске и Домодедове. «Пока развитие рынка офисов в Подмосковье напоминает аналогичный процесс в Москве, но в меньших масштабах. Наряду с возведением современных бизнес-центров, также используются предложения в зданиях НИИ, предприятий и в жилых домах»,- говорит Муханова.
Исключения из правил
Тем не менее сегодня строительство офисных объектов за пределами МКАД - это скорее исключение, чем правило, считают в компании Knight Frank. Для того чтобы объект пользовался спросом у потенциальных клиентов, необходима площадка, которая по совокупности характеристик будет подходить под определенный состав арендаторов. Даже на самом развитом направлении Подмосковья - Ленинградском шоссе в Химках,- уже давно реализуется высококлассный бизнес-центр Country Park общей площадью 18 000 кв. м.
Несмотря на то, что центр нашел вполне авторитетных арендаторов (среди них компании Volvo, BMW), до сих пор уровень вакантных площадей достаточно высок.
Интересную особенность подмечает Максим Жуликов из Penny Lane Realty: большинство арендаторов этого бизнес-центра являются иностранцами (в частности, здесь много шведских компаний), Country Park они ценят, в том числе, и за близость к аэропорту Шереметьево. В пятницу многие сотрудники попросту отправляются к себе на родину, а в понедельник возвращаются на работу.
Этот комплекс - яркий пример подмосковного бизнес-центра категории A, пребывание в котором арендатору обойдется дешевле московского аналога на 40–50%. Так, по данным Delta Realty, ставки аренды здесь сегодня составляют $420 за квадратный метр в год без учета НДС и эксплуатационных расходов.
Управление в центре осуществляется профессиональной западной компанией. Комплекс располагает приличной его уровню инфраструктурой: кафе, рестораном, банком, складами, парковкой, благоустроенной территорией, а рядом собираются возводить гостиничный комплекс.
Еще на одной популярной трассе в прошлом году открылся крупный бизнес-центр: на первом километре Рублево-Успенского шоссе, недалеко от МКАД был возведен комплекс с соответствующим названием «1-й км». Он входит в сеть сооружений, построенных на границе Москвы и Подмосковья ЗАО «Реакарт».
Незадолго до сдачи объекта здесь разместились многофункциональный автозаправочный комплекс ЛУКОЙЛ и спортивно-развлекательный центр «Картлэнд». Офисная часть комплекса площадью более 2,5 тыс. кв. м. состоит из 50 офисов свободной планировки.
Из центра - в область
Другим вариантом возникновения офисного здания за чертой Москвы является размещение бэк-офиса крупной компании, которой не имеет смысла размещать все свои подразделения на высоколиквидных площадях в городе. Для бэк-офисов крупных компаний, по мнению Алексея Новикова, старшего консультанта отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, перспективными направлениями являются западное и северо-западное.
Однако говорить о выводе офисных площадей за черту города как о тенденции все же рано. Пока единственным примером такого build-to-suit является гигантский офисный комплекс «Газпрома» на Калужском шоссе.
Впрочем, можно предположить, что добираться многим сотрудникам этой компании до своего бизнес-парка будет не очень затруднительно: коттеджи по Калужскому направлению давно пользуются популярностью у компании «Газпром».
НИИ и заводы
Довольно неоднозначная ситуация сложилась с помещениями в зданиях подмосковных НИИ и заводов. Безусловно, они поступают на местный рынок аренды, но не так активно, как хотелось бы. Подмосковные заводы хоть как-то, но продолжают свою работу, при этом многие из них являются так называемыми «почтовыми ящиками» и закрыты для потенциальных арендаторов.
Устраивать же офис в помещении завода имеет смысл только в том случае, если степень износа помещений составляет максимум 40%. При этом стоит обратить внимание на такие нюансы, как наличие оборудования на территории, легко ли оно демонтируется. Зачастую арендаторы предпочитают выбирать для своего офиса отдельно стоящее здание (особняк к примеру) площадью около 500 кв. м.
Другой вариант - помещения бывших НИИ. Вот один из таких объектов: здание бывшего НИИ в Люберцах, по адресу 1-й Панковский проезд, 1б. Общая площадь здания составляет около 2200 кв. м и заполнена она арендаторами более чем на 50%. Ставка аренды, в которую входят НДС и коммунальные платежи, составляет $290 за квадратный метр в год. При этом площади предлагаются с отделкой современного коммерческого стандарта (именуемой в народе «евроремонт»). В офисе есть своя охрана, паркинг, столовая и магазины. «Такой пример строго симметричен предложениям класса B в Москве, но при этом дешевле московских вариантов на 50–55%»,- говорит Светлана Муханова. При этом помещения предлагаются либо после ремонта, либо учитывают ремонт при расчете цены аренды.
Как пустить пыль в глаза
Конечно, такие объекты не идеальны: по словам Элины Заниной, нередки случаи, когда местные арендодатели красочно и качественно ремонтируют лишь входную группу в офисном здании, особо не разбрасываясь на остальные помещения.
Среди других недостатков, на которые обычно обращают внимание в Москве,- низкие потолки в офисе, обычно 2,30–2,50 м.
Тем не менее если офисный центр в подмосковном городе, что называется, один на всю округу, его собственники постараются сыграть на повышение арендных ставок по максимуму, даже невзирая на недостатки этого здания.
Примерно такая ситуация происходит сейчас с единственным крупным бизнес-центром в Зеленограде «Зеленый град». Объекты, которые в Москве еще можно отнести к классу C, в Подмосковье эксперты предпочитают считать внеклассовыми предложениями. По сравнению с московскими офисами их аренда дешевле на 50–60% и более в зависимости от удаленности от Москвы и степени транспортной доступности.
Вообще, классификация офисов в Подмосковье должна иметь точкой отсчета не столько удаленность от столицы, сколько удаленность от местных центров деловой активности, прежде всего промышленных зон с развитым железнодорожным сообщением и аэропортов. Таковыми центрами можно уже считать Химки, Зеленоград, Люберцы, Мытищи и Королев, Одинцово, Внуково, Домодедово.
Выгоды не видно
Однако наиболее рентабельным в Подмосковье является сегодня возведение складских помещений классов A и B со своими офисными помещениями. Если принять во внимание мировой опыт, можно прогнозировать дальнейшее развитие в этих зонах бизнес-комплексов (склад+офис, производство+офис продаж).
Доходы от аренды в таких объектах ниже, чем в Москве, на 50%, но и расходы на строительство ниже на те же 50%. «Если земельный участок расположен рядом с Москвой, недалеко от МКАД, гораздо выгоднее строить там жилье - срок окупаемости жилого строительства намного меньше, чем коммерческого»,- отмечает Элина Занина из компании «Миэль-недвижимость».
Безусловно, стоимость участка, в том числе под старыми объектами, гораздо дешевле московских аналогов, и построить офис в 500–600 кв. м (наиболее востребованные сегодня на подмосковном рынке площади) девелоперу под силу. Тем не менее таких примеров пока в Подмосковье не очень много.
Возможно, причина в том, что крупные московские и зарубежные застройщики пока не особенно стремятся на рынок офисной недвижимости Подмосковья. Более того, можно сказать так: сегодня в области функционируют своего рода компании-«изгои», занимающиеся местной коммерческой недвижимостью. Они не обладаютли достаточным количеством связей и средств, чтобы составить конкуренцию московским застройщикам и попасть на столичный рынок.
Ложка дегтя
Помещения в подмосковных бизнес-центрах совершенно не интересны местным бизнесменам, работающим на рынке услуг (парикмахерские, магазины, нотариусы и т. д.). А именно такими мелкими компаниями область и насыщена.
Помещения в крупных бизнес-центрах, расположенных недалеко от МКАД, обычно арендуют фирмы, которые в состоянии организовать транспортную доставку своих сотрудников от метро. Понятно, что такие объекты автоматически выпадают из зоны внимания небольших подмосковных компаний: им гораздо удобнее разместить офис, к примеру, в нежилых этажах новостроек.
Характерно, что специалисты изучением рынка офисной недвижимости в Подмосковье до сих пор почти не занимались. Причина, по их мнению, в том, что и рынка, как такового, здесь практически не существует. Как считает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании «Миэль-недвижимость», на подмосковном рынке не стоит ожидать в ближайшее время активных действий от арендаторов или застройщиков: несмотря на то, что есть предложение по построенным объектам, спрос на них невелик - где-то в соотношении пять к одному.