Офисное самоуправление

Представители консультационно-риэлтерских компаний говорят, что управлять коммерческой недвижимостью в Москве становится все более выгодно. На данный момент эта ниша до конца не занята – сейчас в столице насчитывается около 20 управляющих компаний, которые специализируются на офисах классов A и B. Остальные здания обслуживаются собственниками, из которых половина не имеет должного опыта в управлении.

Начальство в офисе

Мировой опыт показывает, что профессиональное управление коммерческой недвижимостью является одним из важнейших качеств, влияющих на стоимость аренды площадей. В Москве специалисты девелоперских компаний признают, что столичный рынок управленцев не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов. Причем здесь играет роль не только количество компаний, но также качество обслуживания и цена.

В европейских странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация здания (интерьер, разработка системы безопасности, организация конференций) и коммерческая эксплуатация здания (сдача пустующих помещений в аренду, разработка смет ремонта, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию).

По словам Максима Жуликова, эксперта по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, в России управляющих компаний, осуществляющих все три вида деятельности, совсем немного, поскольку подобное управление предполагает высочайшую степень доверия со стороны собственника. "Нет ничего удивительного в том, что на российском рынке репутацией и доверием пользуются прежде всего компании с западными корнями: Hines International, Sawatzky Property Management. Профессионалами считаются также Colliers International, Noble Gibbons, Stiles&Riabokobylko",– говорит господин Жуликов.

Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young, отмечает: "Хотя источники спроса на услуги управления на российском и международных рынках одинаковы – это инвесторы и собственники недвижимости,– на более развитых рынках функция управления всегда передается специализированной компании. В России эта практика пока только формируется, и собственники, и инвесторы часто предпочитают сформировать собственную управляющую компанию".

По мнению начальника отдела маркетинга группы компаний "Конти" Алексея Самсонова, несмотря на заметное отставание от Запада, рынок все же имеет положительную динамику. По его мнению, в 2004 году начнется сегментирование рынка услуг по управлению недвижимостью по направлениям бизнеса: торговля, офисы, склады. "Интерес к этому в этом году наверняка проявят ряд крупных компаний, создав дочерние организации по управлению как собственной, так и сторонней недвижимостью",– говорит Самсонов.

Развитие рынка управления также наблюдается и в торговых центрах. Так, генеральный директор ЗАО УЭР (входит в компанию "Авгур Эстейт") Андрей Шаров считает, что в последнее время торговые площади с точки зрения заработка на их эксплуатации стали иметь не менее важное значение, чем офисы. "Намерение ритейлеров развивать свои сети не только в Москве, но и в крупных областных центрах может стать хорошим подспорьем для роста отечественного рынка управления недвижимостью",– говорит он.

Расплата за правление

По словам Максима Жуликова, компании с каждым годом все больше готовы платить за спокойствие и уверенность. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5-7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего.

На данный момент цена обслуживания офисной площади начинается от $6-7 за квадратный метр в месяц. Арендаторам офисов класса В приходится платить за услуги от $8 до $12-14 за квадратный метр. Обслуживание класса A уже может быть в полтора раза дороже и доходить до €25-30 за квадратный метр. В любом случае цена сильно зависит от оказываемых услуг: только ли это эксплуатация, или еще и управление.

Уровень стоимости таких услуг оценивается не однозначно. В УЭР расценки считают завышенными, а в компании Blackwood, наоборот, отмечают сравнительно невысокую стоимость услуг управляющих компаний, которая составляет примерно 10-15% от арендной ставки, в то время как в Европе она достигает 30%.

В такой ситуации, по мнению многих игроков рынка, в ближайшее время следует ждать появления нового типа управляющих компаний в коммерческой недвижимости, которые смогут найти рациональные расценки и качество обслуживания. Как считают в Ernst & Young, иностранным компаниям, которые имеют четкие стандарты и критерии качества, а также международный опыт управления, часто не хватает знаний местного рынка и связей с местными компаниями. С другой стороны, российские компании, знающие специфику местного рынка и имеющие доступ к местным подрядчикам, часто испытывают недостаток опыта для того, чтобы управлять объектами на международном уровне.

По мнению аналитиков Blackwood, в 2004 году будет заметно расти доля офисных зданий класса В, которыми управляют профессиональные компании. Самым большим потенциалом обладают офисы класса С, складские комплексы, офисы на территории бывших промышленных предприятий. Их обслуживанием могут заняться российские компании, ставки которых невелики, а уровень обслуживания находится на удовлетворительном уровне.

ИЛЬЯ ТЕРЕХОВ