«Система-Галс» заработает на советских брендах

На прошлой неделе, выступая в ТПП РФ на конференции «Рынок недвижимости: проблемы и перспективы», руководитель департамента инвестиций и маркетинга компании «Система-Галс» Андрей Закревский сообщил о начале реконструкции гостиничного комплекса «Пекин» и торгового центра «Детский мир». По словам г-на Закревского, сейчас компания ведет переговоры с несколькими иностранными инвесторами. Один из них готов вложить в реконструкцию «Пекина» до 50% стоимости проекта, а другой – предоставить кредит до 85% на 10 лет. Что касается «Детского мира», то для работы с ним уже имеется кредит на 60% стоимости проекта. По мнению экспертов, появление крупных многофункциональных комплексов на базе давно известных брендов свидетельствует о желании выводить на рынок центры «с историей», чтобы сразу обеспечить приток клиентов.

«Система-Галс» работает на рынке с 1990 года и входит в состав холдинга АФК «Система». Компания специализируется на девелопменте, проект-менеджменте в строительстве и управлении объектами недвижимости, в основном – офисными центрами класса «А», торгово-развлекательными комплексами, элитным и нетиповым жильем. Большая часть проектов «Системы-Галс» осуществляется при участии иностранных партнеров. То, что компания займется масштабной реконструкцией двух известных комплексов столицы – гостиницы «Пекин» и магазина «Детский мир», – эксперты оценивают как большую удачу. По их мнению, это настоящие «звезды» коммерческой недвижимости, сравнимые с ЦУМом и ГУМом. Их известность среди москвичей, да и «гостей столицы», при умелом структурировании будущих комплексов может принести довольно ощутимую прибыль.

Как сообщили RBC daily в компании «Система-Галс», предполагается реконструировать существующую гостиницу «Пекин» (после этого она повысит свою категорию до четырех «звезд»), а также построить на прилегающей территории офисно-торговый комплекс с подземной стоянкой. Общая площадь комплекса после реконструкции составит 110 тыс. кв. м, из которых 22 тысячи займет гостиница,почти 14 тысяч – торговые площади, более 47 тыс. кв. м – офисные помещения. По данным «Системы-Галс», инвестиционный период по «Пекину» рассчитан на четыре года, при этом ежегодные поступления от аренды оцениваются в 45 млн долл. Предполагается, что инвестиции в проект составят 109 млн долл.: сейчас компания ведет переговоры с инвесторами из США и Восточной Азии. Первый готов инвестировать до 50% стоимости проекта, второй – предоставить кредит до 85% от стоимости реконструкции сроком на 10 лет. По мнению специалистов, в таком случае куда выгоднее для «Системы-Галс» привлекать инвестиции, нежели брать кредит. «Западные деньги, конечно, дешевле, – сказал RBC daily эксперт компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. – Тогда как в случае собственных вложений компании придется отвлечь необходимые средства из других проектов, – сказал он RBC daily. – В целом «Пекин» – очень ликвидный проект, о чем говорит, прежде всего, его расположение – на Садовом кольце, недалеко от наиболее респектабельной торговой улицы и по соседству с метро, что немаловажно для центра с офисными помещениями».

Такая реконструкция, когда к гостинице добавляются торгово-офисные части, по мнению экспертов, – далеко не первый случай на рынке. «Например, к гостинице «Минск» после реконструкции будет добавлена торгово-офисная часть, – сказал RBC daily инвестиционный аналитик компании Colliers International Азамат Кумыков. – Это логично, поскольку доходности различных секторов рынка коммерческой недвижимости имеют низкую корреляцию. Возможно, что «Система-Галс» стремится диверсифицировать свои риски или же просто намерена воспользоваться нынешней ситуацией на рынке офисной недвижимости, когда арендные ставки довольно высоки и офисы дают неплохой доход. А конкуренция в гостиничном бизнесе, особенно в среднем и верхнем сегментах, будет только расти (особенно после завершения крупных проектов на месте гостиниц «Москва» и «Интурист»), приводя к снижению доходности». Впрочем, как отмечает собеседник RBCdaily, в последнее время все более популярными становятся гостиницы для деловых туристов. «Поскольку деловые туристы являются основным целевым сегментом для большинства столичных гостиниц, расположенные неподалеку офисы, сданные международным компаниям, могут выступить в числе основных генераторов спроса для реконструированной гостиницы», – прокомментировал Азамат Кумыков.

Не менее обширные планы у «Системы-Галс» и в отношении «Детского мира» (сейчас также входит в АФК «Система»). Предполагается, что после его реконструкции он будет представлять собой девятиэтажное здание общей площадью 70 тыс. кв. м (торговая площадь – 35 тыс. кв. м). В нем расположатся собственно «Детский мир», мультиплекс, универмаг, супермаркет, развлекательный центр, фуд-корт. Всего в новом комплексе будет порядка 160 магазинов. Как считают специалисты, после реконструкции «Детский мир» может стать самым ярким комплексом в центре города. «Полная реконструкция «Детского мира» позволит реализовать самые смелые идеи для торгового центра, – сказал RBC daily Максим Жуликов. – Он обещает стать одним из лучших комплексов в Москве. При этом его структура может измениться: частично она останется прежней в силу истории, раскрученности «Детского мира», но в основном там будут такие же магазины, как в крупных торговых центрах вроде «Рамстора» или «Меги». Наверняка появятся и элитные секции, поскольку магазин расположен недалеко от Никольской улицы и Кузнецкого моста».

Как считает Азамат Кумыков, «Детский мир», прежде всего, будет интересен ритейлерам из-за своего расположения. И открывать в нем целесообразно магазины-флагманы, которые, в первую очередь, выполняют рекламную функцию. «На мой взгляд, такой объект, будучи сдан высококлассным арендаторам, стал бы весьма интересен как инвестиционный актив для инвестиционных фондов недвижимости», – прокомментировал г-н Кумыков. Однако, по мнению собеседников RBC daily, главное достоинство как «Пекина», так и «Детского мира» – их собственные имена. Ужеизвестныслучаи, когда аналогичные комплексы базируются на объекте, знакомом всем горожанам. Например, осенью компания «Форум Пропертиз» заявила о своем намерении построить развлекательно-торговый центр с офисными помещениями на базе киноконцерна «Мосфильм». А эта марка известна всем без исключения. Точно так же и проекты «Системы-Галс», считает Максим Жуликов, могут зарабатывать деньги только благодаря своему имени.

Анна Попова