Падение цен на столичную недвижимость ударит по банкам
По мнению опрошенных RBC daily участников рынка, мелкие и средние столичные банки практически исчерпали возможности для кредитования строительного бизнеса: в их кредитном портфеле кредиты строительным организациям составляют значительную долю, доходя в некоторых случаях до 30%. Этот факт вынуждает строительные компании искать другие источники финансирования своих проектов, в частности, выпускать векселя и облигации. Однако даже уже выданные строителям кредиты в случае стагнации цен на рынке недвижимости могут привести к банкротству банков.
Согласно официальной статистике Госкомстата, доля кредитов, выданных строительным организациям, в общем кредитном портфеле российских банков не превышает 3%. Эксперты, правда, приводят другие оценки. «По нашим оценкам, сделанным на основании анализа кредитов, предоставленных крупных заемщикам, доля кредитов, выданных строительным организациям, в общем кредитном портфеле российских банков, за исключением Сбербанка, составляет 7%, – сказал RBC daily эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Михаил Хромов. – Однако в группе мелких и средних московских банков этот показатель выше и достигает 20%, что достаточно много» (по данным RBC daily, у некоторых банков этот показатель еще выше – до 30%). Причем, по данным строительной компании «Проминдустрия АГ», среди этих кредитов 30-35% являются необеспеченными. «Кредитование строительной отрасли является достаточно рискованным, однако банки компенсируют этот риск за счет более высоких процентов по кредитам, – считает Михаил Хромов. – Тем более что строительная отрасль является высокорентабельной, а следовательно, может занимать под высокие проценты. На таком же уровне рентабельности (выше 25%) находятся нефтяная и газовая промышленность, черная и цветная металлургия, а также отдельные отрасли пищевой промышленности. Но эти отрасли, в отличие от строительной, в настоящее время не испытывают потребности в кредитовании оборотного капитала».
Строительные же компании, по мнению участников рынка, испытывают сегодня острую потребность в оборотных средствах. Однако банки, которые кредитовали их до сих пор, начали отказывать в выдаче кредитов – даже несмотря на высокую доходность и тот факт, что кредитование девелоперского бизнеса является в некотором смысле закрытым бизнесом, который опирается на личные связи и знакомства. «Некоторые банки уже достигли предела с точки зрения диверсификации портфеля и отказывают строительным организациям в кредитах», – говорит Михаил Хромов. Банки, по сути, не хотят больше рисковать. «Кредиты строительным организациям являются высокорисковыми, особенно если учесть высокую волатильность этого рынка, – сказал RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. – Сегодня этот рынок растет, но с таким же успехом он может начать завтра падать. Тем более что некоторые эксперты уже говорят о его перегретости. Строительный бизнес – выгодный, но очень рискованный». Участники строительного рынка говорят о том, что более вероятен сценарий стагнации цен. В этом случае, впрочем, последствия также будут довольно серьезными.
«В случае стагнации цен на рынке недвижимости около 40% строительных организаций окажутся не в состоянии погасить взятые кредиты, – сказал RBC daily директор департамента недвижимости компании «Проминдустрия АГ» Игорь Денисов. – В первую очередь это касается тех, кто строит панельное жилье и жилье бизнес-класса. Мы полагаем, что в случае кризиса на рынке недвижимости наибольшие потери понесет сегмент панельного жилья из-за схлопывания спроса со стороны населения. В сегменте жилья бизнес-класса останется одна-две крупные компании, которые обладают хорошей финансовой устойчивостью. Кроме того, кризис в меньшей степени коснется компаний, которые строят на собственные средства, – они просто понесут убытки, которые не приведут к банкротству. Но это относится в первую очередь к компаниям, строящим элитное жилье». Причем, по мнению участников рынка, если строители панельного жильясерьезно пострадают от схлопывания спроса, которое может произойти лишь в случае масштабного кризиса в экономике, то для строителей жилья бизнес-класса достаточно просто стагнации цен. «Это жилье строится на банковские кредиты, – говорит г-н Денисов. – Компания берет кредит, начинает продажи, после того как продано 30% в строящемся доме, она начинает строительство второго за счет непогашенного кредита. Если цены останавливаются, компания тут же начинает нести убытки. Второй дом не окупается, и компания, если она строила дом не на собственные, а на заемные средства, может разориться».
В таком случае, по словам Игоря Денисова, строительная компания окажется не в состоянии расплатиться по банковскому кредиту. Стагнация цен приведет к массовому отказу строительных компаний платить по кредитам, что повлечет за собой серьезные проблемы в банковском секторе. «Банк может пережить кризис, если по кредитам откажутся платить 10-15% заемщиков, – говорит Дмитрий Лепетиков. – Если этот процент будет больше, на уровне 30%, тогда это может привести даже к банкротству банка». По всей видимости, стремясь уменьшить долю строительных кредитов в своих кредитных портфелях, банки и отказывают девелоперам в кредитах. Последние вынуждены искать другие источники финансирования, в частности, выходить на долговой рынок, размещая облигации и векселя. Однако инвесторы требуют премию за риск, осознавая непрозрачность строительного бизнеса и перегретость рынка. Ставки по бумагам строительных компаний оказываются на довольно высоком уровне, иногда достигая 25% годовых, что является косвенным подтверждением неуверенности инвесторов в стабильности цен на рынке жилья.
Елена Тофанюк