«Визави» осваивает Курский
Рядом с Курским вокзалом, на территории бывшего арматурного завода «Арма», в ближайшее время может начаться строительство нового офис-парка «Курский». Одним из соинвесторов проекта может стать банк «Визави», который сейчас кредитует завод под залог недвижимости.
Общая площадь комплекса должна составить более 50 тыс. кв. м. Здесь предполагается отреставрировать 16 строений, часть из которых сейчас сдается в аренду, а также построить несколько новых офисных центров. На территории ОАО АЗ «Арма» (Нижний Сусальный переулок, вл. 5), площадь территории которого составляет 7 га, сейчас арендуют площади более десятка фирм.
В основном здесь сдаются помещения класса С. Около пяти лет назад, когда предприятие попало под столичную программу реорганизации промзон, оно было преобразовано из ООО в ОАО. Тогда появилась идея строительства на его месте современных офисных центров. В это же время в проект вошел банк «Визави», который стал кредитором завода под залог его площадей. Изначальную концепцию офис-парка «Курский» «Визави» делал совместно с консультационно-риэлтерской компанией Jones Lang LaSalle. Тогда было проведено масштабное исследование, призванное определить стратегию развития многофункциального офисно-досугового комплекса «Арма». Позднее название в концепции было изменено на офис-парк «Курский». Но после этого процесс развития территории был заторможен в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию и строительство со стороны столичных властей.
«Официального постановления об утверждении концепции проекта и начале строительства пока нет, хотя документы для этого были подготовлены более двух лет назад. Я надеюсь, что согласование всех нюансов уже подходит к концу»,- отмечает Анна Базильер, руководитель пресс-службы банка «Визави». По словам Юлии Никуличевой, ведущего аналитика компании Jones Lang LaSalle, по своим параметрам проект может стать очень привлекательным для арендаторов и инвесторов.
По информации участников рынка, несколько лет назад банк «Визави» приступил к сдаче в аренду под офисы более 390 тыс. кв. м на территориях бывших промышленных предприятий. Среди адресов также назывался и завод «Арма». Но, по словам Анны Базильер, собственники на заводе не менялись, а банк «Визави» в данном проекте является только консультантом и кредитором. Связаться с руководством завода «Бизнесу» так и не удалось.
В случае реализации нового проекта «Визави» начнет новую тактику реализации своих проектов. После комплексной реконструкции и строительства нескольких новых корпусов офис-парк достигнет уровня «класс B». По словам Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, банк «Визави» специализируется на офисах между классами С и В, и это классическая схема по освоению промышленных зон, расположенных недалеко от центра. «У данного завода очень удачное расположение, многие здания можно реконструировать. Все расходы, связанные с покупкой и девелопментом, составят $1500 за квадратный метр без учета вывода производства. Ставки аренды ориентировочно составят $500 в год. Рентабельность должна быть более 20%»,- отмечает он. Таким образом, инвестиции в проект офис-парк «Курский» могут превысить $70 млн.
Как полагает эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев, расположение вблизи крупных транспортных развязок и наличие складских помещений будет, безусловно, интересно московскому бизнесу, ориентированному на торговую сеть в центре города. «Однако чтобы объект оказался на уровне классифицируемой профессиональной недвижимости, необходимо строгое его соответствие текущим требованиям рынка»,- говорит он. По мнению Кудрявцева, территория, расположенная восточнее ветки курской ЖД, традиционно считается непрестижной. «В этот район входят территории, расположенные между Садовым кольцом, улицей Казакова, Елизаветинским переулком, Морозовским переулком и районом Сыромятники. Другая территория в районе станции метро „Бауманская” вплоть до Яузы на востоке более ликвидна для реализации офисных проектов. Территории вблизи Курского вокзала часто имеют спорные концепции и мало востребованы рынком»,- считает Кудрявцев.
Эксперты рынка отмечают, что продвижение аналогичных проектов в столичных промзонах (Садовническая, Павелецкая, Дорогомиловская, Серпуховская, Озерковская) требует от инвестора комплексного подхода к развитию территорий. «Часто такие вложения не под силу одному инвестору. Без соинвесторов реализация крупных бизнес-программ в промзонах становится более рискованной»,- уверен Кудрявцев. ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ