Офисно-торговое смешение
Благодаря нескольким вновь построенным, а также реконструированным за 2004 год объектам, рынок офисной недвижимости Перми приблизился к насыщению. Поэтому все планирующиеся к строительству новые офисные центры инвесторы предпочитают "разбавлять" торговыми площадями или гостиницами.
По мнению экспертов, эта тенденция также объясняется стремлением инвесторов получить максимальную прибыль.
Как сообщил "Новому компаньону" заместитель генерального директора по строительству компании "Сатурн-Р" Николай Кирюхин, новый торгово-деловой центр площадью 6 тыс. кв. м, эскиз которого был одобрен на Градостроительном совете при главе Перми, планируется построить на бульваре Гагарина. Проект центра разрабатывается, и строительство планируется начать в конце 2005 года, сообщил Кирюхин.
Офисный центр с торговыми площадями на улице Ленина строит корпорация "Перспектива". Как сообщили в компании, строительство торгово-офисного центра уже начато, его планируется завершить через 1,5 года. Общая площадь 7-этажного объекта - 7,8 тыс. кв. м, из них 3 тыс. кв. м займут торговые площади и кафе. Здание останется в собственности закрытого паевого инвестиционного фонда "Перспектива", площади будут сдаваться в аренду.
Комплекс "смешанного" назначения собирается строить и компания "Российский индустриальный альянс" (РИАЛ) на улице Большевистская, рядом с "Синема-парком". Эскиз проекта утвержден на Градостроительном совете. По словам генерального директора РИАЛа Юрия Борисовца, половину площадей в 22-этажном здании будут занимать офисы, половину - четырехзвездочная гостиница. Проект будет разработан к лету 2005 года. Одновременно ведутся переговоры с инвесторами и операторами для строительства гостиницы, уточнил Борисовец.
В сентябре 2005 года РИАЛ также планирует начать строительство еще одного офисного центра площадью 18 тыс. кв. м с обширным спортзалом (4 тыс. кв. м) на площаке радом со стадионом "Звезда".
Бывшее здание училища ракетных войск (ВКИУ) также в ближайшем будущем станет торгово-офисным центром. Предприниматели, выкупившие его по частям, проводят реконструкцию и собираются продавать под офисы и торговые помещения.
По словам генерального директора фирмы "Вилс" Глеба Даниеляна, сейчас разрабатывается проект реконструкции. "Вилс", владеющий 7 тыс. кв. м в этом здании, собирается превратить бывшее военное училище в бизнес-центр. Уже к четвертому кварталу 2005 года 50-70% площадей планируется продать компаниям под офисы.
По словам Даниеляна, в центре будут офисы представительского класса, а на первом этаже - торговая галерея (бутики и салоны) и рестораны соответствующего уровня.
Здание на набережной с видом на Каму инвесторы планируют продвигать как уникальное предложение для успешных компаний, которым важно, чтобы офис располагался в престижном районе.
Эксперты объясняют тенденцию к "смешиванию" офисов с торговлей насыщением рынка офисных площадей. "В прошлом году было введено достаточно офисных площадей, и офисные центры продолжают строиться", - говорит начальник отдела коммерческой недвижимости агентст ва недвижимости "Перспектива" Игорь Голубев. По его словам, заполняемость старых реконструированных офисных помещений в центре города составляет 70-80%.
Генеральный директор Пермского торгового дома недвижимости Вячеслав Пермяков добавляет, что ставки аренды офисных помещений упали еще год назад, но спрос с тех пор остался на прежнем уровне. "Сейчас арендатор начинает диктовать условия", - говорит Голубев.
По оценке Пермякова, срок окупаемости строительства офисных центров с вводом строящихся сейчас объектов увеличится с 4-5 до 8-12 лет.
Сейчас, по словам Пермякова, наибольшим спросом пользуются помещения в центре Перми площадью 50-150 кв. м, их стоимость составляет в среднем 500-600 руб. за 1 кв. м в месяц. В специализированных бизнес-центрах, где арендаторам предоставляются дополнительные услуги (уборка, охрана помещений), стоимость аренды достигает 700-1100 руб. за 1 кв. м в месяц, добавляет Голубев.
В то же время рынок небольших торговых помещений еще не насыщен, а аренда площадей под торговлю дороже, поэтому доходность "смешанного" объекта будет выше, говорят аналитики. "Первые этажи всегда будут пользоваться спросом под торговые помещения, особенно в центре, где высокая проходимость", - объясняет Игорь Голубев. Но торговля на первых этажах офисных зданий специфична: "Нормальный бизнес-центр не подразумевает обширных торговых залов на первом этаже. Там могут расположиться в основном те услуги, которые нужны "обитателям" бизнес-центра - небольшие бутики, салоны красоты, сотовая связь".
Вячеслав Пермяков считает, что сочетать офисы и торговые помещения в одном объекте - наиболее грамотная политика с точки зрения инвестора. "Вложения всегда надежнее диверсифицировать, - говорит он, - а торгово-офисный центр - это идеальная диверсификация". Особенность только в том, чтобы торговля и офисы не мешали друг другу, добавляет Пермяков.
Один из участников строительного рынка пояснил, что сочетать офисные и торговые помещения выгодно еще и потому, что к "смешанным" объектам предъявляются менее строгие санитарно-экологические требования. Александра Покровская