От сверхприбылей придется отвыкать

Время сверхприбылей, которые могли получать застройщики в пору безудержного роста цен, прошло. Сегодня разница между себестоимостью квадратного метра и ценой его реализации заметно сократилась - лучше всего к новой ситуации адаптировались крупные компании.

Как говорит Алексей Войнич, эксперт корпорации «ИНКОМ-недвижимость», строить в столице станет неприбыльно, только если в стране произойдут такие экономические или политические потрясения, после которых люди окажутся абсолютно несостоятельными. Тем не менее, по оценке Константина Апрелева, президента АН «Сава», сегодня рынок вошел в новую фазу: разница между рыночной стоимостью и суммой затрат на проект сокращается.

Сколько стоит непосредственно строительство

По словам Алексея Войнича, затраты на коробку для разных домов могут колебаться в пределах 10–15%. По-настоящему дорого обходится разве что возведение элитных зданий, в которых используются самые дорогие строительные и отделочные материалы, присутствуют сложные конструкции и оборудование.

Как говорят эксперты, в среднем по Москве на сегодняшний день строительно-монтажная составляющая себестоимости находится на уровне около $500–600 за кв. м. По словам Григория Полторака, вице-президента РГР, эта величина в свою очередь делится на материально-техническую основу, которая составляет около $420–430, и часть, приходящуюся на оплату работы подрядчиков,- около 15%. Этот показатель сильно зависит от цен на цемент, бензин, металл, от тарифов естественных монополий и уровня заработной платы в строительном комплексе. За последний год величина всех слагаемых в той или иной мере неуклонно росла. Тем не менее разница между $500 и $1200 (минимальной ценой, по которой продаются сегодня готовые новостройки) весьма внушительная. Но не нужно забывать, что, кроме строймонтажной составляющей себестоимости, есть еще и инвестиционная.

Что необходимо добавить

«Порою себестоимость некорректно подменяется ценой исключительно строительно-монтажных работ,- сетует один из представителей девелоперских структур.- Почему-то многие забывают о том, что есть расходы на получение права застройки, на подключение к внешним коммуникационным сетям и т. д.

Маржа, которая и так составляла не более 10–12%, падает в силу возросших рисков в связи с выходом новых законов».

Действительно, около 50% себестоимости проекта - это плата за землю, за районную инфраструктуру, за то, насколько будет удобно в данном месте подключиться к коммуникационным сетям и т. д. Если стройплощадка находится в неудачном месте, то цена реализации квартир в построенном доме будет ниже.

Если рядом нет школ, магазинов и поликлиник, то застройщику нужно будет учесть затраты на возведение этих объектов. И в том, и в другом случаях доходность проекта будет ниже. В инвестиционную себестоимость включается также доля города за предоставление строительного участка, которая составляет от 30% до 50% проекта. В отдельных случаях нужно в расходную часть закладывать затраты на переселение жильцов из сносимых домов или коммунальных квартир.

К этому следует добавить комиссионные риэлтеров, расходы на рекламу. Все это плюсуется к чистой себестоимости строительства. В итоге, по оценке Григория Полторака, реально в Москве сегодня инвестор получает $100–150 прибыли с кв. м, в элитном сегменте - больше.

Доходы падают

«Конечно, запас маржи у застройщиков есть,- считает Константин Апрелев.- К сожалению, видимо, не желая отвыкать от больших доходов, многие из них пытаются уменьшить себестоимость за счет снижения качества строительства.

Особенно это касается жилья повышенной комфортности и бизнес-класса: применяются более дешевые материалы, упрощаются конструктивные решения. Есть пример, когда для избежания лишней головной боли были внесены коррективы в проект, в результате которых в квартире на одной стороне оказалось два балкона».

Очевидно, что к росту себестоимости легче всего адаптироваться крупным инвестиционно-строительным холдингам (домостроительные комбинаты, СУ-155, «Мосстроймеханизация-5», МФС-6), которые способны работать на большинстве стадий девелоперского цикла самостоятельно, которые имеют свои авто- и железнодорожный парки, свои заводы ЖБИ и металлоконструкций, сами производят строительные материалы. К тому же они чаще всего имеют «накатанный» доступ к пресловутому административному ресурсу.

ВЛАДИМИР МИРОНОВ