К воде - через огонь и медные трубы

Как защитить «дом на воде» от посягательств госорганов Несмотря на атаку Минприроды на коттеджи, построенные в водоохранной зоне, спрос на объекты, расположенные «у большой воды», по-прежнему высок. Участники рынка рассказали «Бизнесу» о том, как не нарушить установленные государством правила. Некоторые из них считают, что столкнуться с претензиями госорганов рано или поздно придется четырем из пяти владельцев участков в Подмосковье.

Чем хороша вода

Их востребованность обусловлена более благоприятными экологическими характеристиками «околоводных» мест, некоторой эксклюзивностью, если учесть, что доступ к берегам водоемов, особенно в районах расположения элитных коттеджных поселков, ограничен перекрытыми частными дорогами. При этом, как отмечает Мария Абрамова, ведущий специалист компании «Терра-недвижимость, такой фактор рыночной конъюнктуры участков у «большой воды», как возможность иметь собственную яхту, постепенно теряет свою актуальность. «В недавнем прошлом действительно отмечался всплеск популярности, в частности, Дмитровского направления. Однако сейчас люди стали понимать, что целесообразнее и дешевле иметь яхту на Средиземном море, чем в Московской области, где ходить под парусами можно два месяца в году»,- считает она. Соседство с водоемом значительно влияет и на цены объектов недвижимости. При всех прочих равных параметрах участок, не выходящий к воде, может быть оценен в полтора раза ниже, чем тот, что имеет свой кусочек берега. В среднем, как отмечает Мария Абрамова, цены на Дмитровском направлении ближе к Москве составляют $20–35 тыс. за сотку. На Истринском водохранилище они приближаются к $10 тыс. На Рублево-Успенском направлении в районе Жуковки участок с выходом к воде оцениваетчся в $150 тыс. за сотку. В новом коттеджном поселке Жуковка-21 есть два «околоводных» участка, площадью по 2 га, включая водоохранную зону. Их стоимость - по $65 тыс. за сотку, а цена участка в целом составляет около $12–13 млн.

Зона водного влияния

Совет специалистов прост и однозначен: если вы собираетесь покупать или строить дом вблизи водоема, то нужно узнать, не относится ли этот участок к водоохранной зоне, а тем более к прибрежной защитной полосе, которая устанавливается в ее пределах. Иначе все, что было возведено незаконно, будет снесено за счет владельца участка. Размеры и границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос, а также режим их использования устанавливаются каждым субъектом РФ самостоятельно. В Подмосковье эти вопросы для каждого конкретного водоема регламентируются постановлением правительства Московской области от 17 сентября 2004 г. №571/37 «Об утверждении минимальных размеров водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов, частично или полностью расположенных на территории Московской области».

По словам Николая Слюсаренко, начальника юридического отдела компании «Терра-недвижимость», в соответствии с этим документом размеры водоохранных зон колеблются в зависимости от протяженности водоема. Для рек длиной до 10 км водоохранная зона равна 50 м. Для более протяженных рек - от 10 до 500 км - ее ширина составляет от 100 до 400 м. Размеры прибрежных полос рек, озер и водохранилищ зависят от прилегающей местности и крутизны склонов. Они также устанавливаются вышеупомянутым документом конкретно для каждого водного объекта. Например, у реки Истры протяженностью 117 км водоохранная зона будет составлять 300 м, а прибрежная защитная полоса 100 м.

Старые деревни - «в законе»

Как говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, в соответствии с законом в прибрежных защитных полосах нельзя распахивать землю, применять удобрения, рубить и корчевать лес, размещать животноводческие фермы и лагеря, размещать стоянки транспортных средств и места их заправки и ремонта и т. д. Словом, заниматься всем тем, что может как-то нарушить экологию водоема.

Стоит отметить, что дома, построенные пусть даже в прибрежной защитной полосе до того, как соответствующее законодательство вступило в силу, никто трогать не вправе. В Подмосковье достаточно много деревень, стоящих прямо на берегу рек. Однако получить разрешение на новое строительство в этих местах уже нельзя. Но если официально придать своей строительной деятельности статус реконструкции, то в конце концов можно оказаться владельцем дома непосредственно около водоема, причем на вполне законных основаниях.

Если гора не идет к Магомету…

Водоем может сам «прийти» к владельцу участка. «Никто не может запретить ему вырыть на своей земле, скажем, пруд»,- считает Николай Слюсаренко. Если земля арендуется, то это можно сделать с согласия собственника. Проблемы могут возникнуть только если этот собственник - государство. Марина Маркарова более осторожна в своих оценках. Она считает, что создание искусственного водоема имеет характер радикального преобразования, при котором изменяется природная функция используемого объекта, в данном случае участка земли. «В одной местности искусственный пруд может изменить режим функционирования экосистемы,- говорит она,- в другой привести к заболачиванию окрестностей. Поэтому любое вмешательство человека в естественное окружение его владений регулируется нормами экологического права».

Будь готов!

Самое главное - нужно быть готовым к тому, что у государственных органов в любой момент могут возникнуть претензии к объекту. Жанна Щербакова, управляющий директор компании «Миэль-недвижимость», вообще утверждает, что большая часть рынка загородной недвижимости сегодня - почти 80% - это объекты с неоформленными, неправильно оформленными или, что еще хуже, фальсифицированными документами. Так что поводов для военных действий на поле «коттеджной войны» еще очень много.

ВЛАДИМИР МИРОНОВ