Недвижимость в Англии: Кто едет за туманом

Интерес к британской недвижимости стали проявлять не только очень богатые люди, но и российский средний класс Сегодня в Лондоне проживают более 200 тыс. россиян, и с каждым годом эта цифра увеличивается. Интерес к приобретению жилья в столице Великобритании стали проявлять не только олигархи, скупающие древние замки и роскошные апартаменты, но и средний класс, приобретающий квартиры в обыкновенных новостройках.

Факторы роста

Хотя в последние три-четыре года западные эксперты предрекали падение лондонского рынка недвижимости, рассказала Иванна Шевлякова, управляющий директор Law Firm Ltd, стоимость квадратного метра продолжала расти. «В августе 2004 года рост цен составил 3–4%. Единственный сектор рынка, цены на котором упали примерно на 12% за 2004 год,- это один из самых дорогостоящих районов в центре Лондона, Mayfair, где расположены роскошные особняки стоимостью от 2 млн фунтов»,- говорит она.

С ней соглашается и Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com, отмечая, что с 1997 года цены на недвижимость в Великобритании выросли на 154%, причем наиболее заметный рост цен наблюдался с 1999 до 2004 год. По его словам, даже по консервативным прогнозам цены в центральном Лондоне в этом году вырастут еще на 13%.

«Если Лондон выиграет в гонке на проведение Олимпийских игр 2012 года, то это еще больше подстегнет рост цен на недвижимость в основном благодаря зарубежным инвесторам»,- уверен он.

Для многих наших состоятельных соотечественников английская столица давно стала тем местом, где обучаются их дети и заключаются важные сделки. Переезд русских в Лондон стал еще одним фактором роста цен на недвижимость в британской столице.

«Существует мнение ряда специалистов английского рынка недвижимости о негативном - или позитивном, для кого как,- влиянии именно российских покупателей на ценовую ситуацию в Лондоне,- говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.- Причем некоторые специалисты отмечают, что русские покупатели влияют не только на сегмент дорогих особняков, но и на другие сегменты рынка элитной жилой недвижимости».

Для тех, кто любит подороже

В результате стоимость жилой недвижимости в Лондоне - одна из самых высоких в мире. По словам Юлии Гриберман, руководителя департамента зарубежной недвижимости компании «Новое качество», цены на апартаменты по наиболее престижным адресам начинаются от 500–700 тыс. фунтов. «Отдельные особняки, где есть собственные бассейны, фонтаны и зимние сады, стоят до 10–12 млн фунтов,- рассказала она.- Например, в одном из престижнейших районов Лондона, Челси, цены на квартиры начинаются от 2,5–3 млн фунтов и могут достигать и 10 млн фунтов за квартиру. Чуть дешевле апартаменты в Белгравии и Ноттинг-Хилле».

С ней соглашается и Иванна Шевлякова, добавляя, что если ориентироваться на стоимость квадратного метра, то в эксклюзивных районах центрального Лондона (Mayfair, Belgravia) она отсчитывается от отметки около 6–8 тыс. фунтов и может достигать 20–30 тыс. фунтов; в менее престижных районах (Battersea, Shepherds Bush) нижний предел смещен до более скромной отметки около 2–4 тыс. фунтов. В тех же центральных районах Лондона стоимость коммунального обслуживания может достигать 2,5–3 тыс. фунтов в год.

Помимо респектабельных центральных районов русские также интересуются и пригородом Лондона. Андрей Фомин, директор компании Britannia Realty Ltd., среди популярных у наших соотечественников графств, окружающих столицу Туманного Альбиона, отметил графства Surrey, Kent, Buckinghamshire, Bedfordshire, Essex, Berkshire, Sussex. «Здесь, естественно, покупаются особняки, обширные поместья. Есть даже целые районы, где можно особенно отметить концентрацию русских владельцев недвижимости»,- пояснил он.

Технология сделки

Приобрести недвижимость в Лондоне можно через местное риэлтерское агентство. Как рассказала «Бизнесу» Иванна Шевлякова, услуги агентства для покупателя бесплатны, продавцу же обходятся примерно в 2% от стоимости сделки, что покрывает его расходы на рекламу и поиск покупателя. При этом услуги, уже по индивидуальному поиску жилья для покупателя, когда агент выступает в его интересах, также стоят от 2% стоимости объекта недвижимости.

В этом случае специалисты агентства не только подберут объект покупки, но и помогут провести всю сделку.

По данным компании Law Firm Ltd, сдача в аренду жилой недвижимости в Лондоне приносит не менее 6–8% годовых. «Обычно риэлтерские компании, занимающиеся поиском арендатора, берут 8–19% от арендной платы, получаемой владельцем недвижимости за год.

Если нашей компании удается снизить стоимость объекта при его покупке для клиента, то мы удерживаем 25% от сэкономленных средств»,- пояснила Шевлякова.

В последнее время наметилась тенденция приобретения русскими апартаментов в новостройках. В России покупатели привыкли покупать голые стены, тогда как в Англии все компании сдают дома уже под ключ: с установленной кухней, сантехникой, со встроенными шкафами, а иногда и зеркалами.

Отличительной особенностью английского рынка новостроек является то, что все строительные компании возводят дома на свои средства, а деньги покупателей переходят к девелоперу после того, как дом был сдан и покупатель может в него вселиться.

В среднем строительство в Лондоне длится 1–1,5 года. Обычно потенциальный покупатель, уже на стадии котлована определившийся в выборе и остановившийся на понравившейся ему квартире (на этом этапе у девелопера почти всегда есть поэтажная планировка, а также вся необходимая спецификация), должен зарезервировать ее, внеся специальный взнос.

По данным Иванны Шевляковой, цена подобного залога составляет 1 тыс. фунтов; в случае если это пентхаус или другое дорогостоящее жилье, то его стоимость может достигать 2–2,5 тыс. фунтов. После того как необходимая сумма была внесена, зарезервированный объект снимается с рынка, и в течение последующих 28 дней потенциальный покупатель вносит 10% от всей стоимости будущей покупки.

Зарезервировать понравившуюся квартиру можно на любом этапе строительства, от котлована до завершающего отделочного этапа. Хотя обычно на завершающем этапе строительства многоэтажного дома свободных квартир в нем не остается. Многие новостройки практически полностью раскупаются через два-три месяца после объявления продаж.

Все сделки купли-продажи в Великобритании осуществляются в два этапа. Первый - обмен контрактами(exchange), который как раз и происходит на 28 день после резервирования новостройки или согласования стоимости с продавцом недвижимости на вторичном рынке жилья. Иногда, как отмечает Шевлякова, этот срок может составить как 14, так и 56 дней. По ее словам, обычно интересы и продавца, и покупателя представляет либо адвокат, либо специальный лицензированный специалист по работе со сделками по недвижимости.

Однако по закону провести сделку можно и без участия юристов. «Обмен контрактами заключается в следующем: до их подписания стороны обмениваются договорами, которые подвергаются юридической экспертизе, после происходит их подписание. 10-процентный депозит поступает на клиентский счет адвоката покупателя, где он находится вплоть до второго завершающего этапа сделки (completion), когда на счет адвоката поступает завершающий платеж, 90% стоимости. Цена на адвокатские услуги может варьироваться от 500 до 1 тыс. фунтов»,- рассказала Иванна Шевлякова.

В случае новостройки второй этап наступает после того, как дом сдается. Если клиент выкупает объект на свои собственные деньги, то на момент завершения сделки он переводит всю сумму на клиентский счет собственного адвоката, а тот в свою очередь переводит ее на счет адвоката продавца. Далее юрист, нанятый продавцом, распределяет полученные средства, исходя из сложившейся ситуации: если, к примеру, на проданный дом оформлен кредит, то адвокат сначала возвратит деньги кредитодателю, а потом оставшуюся сумму выплатит продавцу. В случае кредита на заключающем этапе банк или финансовая компания положит деньги на счет нанятого адвоката и так же перечисляет потом на счет продавца.

Каждый человек, купивший недвижимость, в обязательном порядке должен оплатить налог на покупку недвижимости: до 250 тыс. фунтов - 1%, от 250 тыс. до 500 тыс. фунтов - 3%, от 500 тыс. фунтов - 4%. Однако при этом нерезиденту предоставляются существенные льготы: иностранцы, приобретающие недвижимость в Лондоне, освобождаются от налога на наследство и налога на прирост капитала, равного 40% (Capital Gains Tax).

Доступная ипотека

В Англии созданы фантастически благоприятные условия ипотечного кредитования: приобрести недвижимость в кредит под ее залог (mortgage) может человек, обладающий как хорошей, так и не очень кредитной историей, в последнем случае банк просто повысит процентную ставку (максимум до 12%).

Как отмечает Юлия Гриберман, английские банки предлагают кредит резидентам по ставке от 3% до 5% в год, нерезидентам 6–8% в год. Все компании, которые обеспечивают кредиты, обязательно проводят credit search: в Великобритании существует специальное агентство, в которое стекается вся информация о каждом, кто пользовался кредитами.

Резиденту страны можно взять кредит, не предоставляя информацию о своем финансовом положении. Так, по словам Иванны Шевляковой, поскольку сейчас на рынке существует более 4 тыс. кредитных продуктов с различными условиями, которые предлагаются разными провайдерами, порой кредит без подтверждения кредитоспособности (self assessment) можно получить под более выгодную процентную ставку, чем с подтвержденными доходами. «Mortgage может быть выдан сроком на 35–40 (максимум) лет. По нашей практике, самый долгий кредит был выдан на 32 года.

Кредит обычно выдается человеку не старше 65 лет»,- пояснила она. Условия первоначального взноса также приемлемы. Если это первый дом, то взнос для резидента составляет 10% от стоимости. В случае если дом приобретается в качестве инвестиций и вы впоследствии собираетесь сдавать его в аренду, то взнос повышается до 15%.

Нерезидентам кредит будет выдаваться по повышенной кредитной ставке, которая составляет от 8%. Как заметила Шевлякова, официально банки и финансовые компании Великобритании не кредитуют нерезидентов. «Однако во всех случаях существуют исключения: если человек обладает значимым положением, у него есть финансовые активы по миру, то кредит ему будет предоставлен. Первоначальный взнос составляет 30%»,- разъяснила она.

Одним из обязательных условий получения ипотеки является оценка выбранного объекта недвижимости. Андрей Фомин рассказал, что если покупатель приобретает жилье на собственные средства, подобная экспертиза проводится по желанию, но в случае получения кредита она обязательна. По его данным, стоимость подобной оценки - от 500 фунтов в зависимости от стоимости недвижимости и «глубины» осмотра.

МАРГАРИТА ФЕДОРОВА