Современная ситуация и перспективы рынка гостиничной недвижимости

Гостиничный бизнес в стране с развивающимся рынком недвижимости - сложный бизнес. Основные проблемы гостиничного бизнеса в Москве сегодня – финансирование и профессиональное управление построенными и реконструированными многофункциональными гостиничными комплексами, а в дальнейшем - использование новых, современных технологий, корпоративных стандартов, квалифицированного персонала.

По данным МЭРТ РФ, за 2004 год число гостиниц в России сократилось на 247 объектов, в то время как за 2003 год – на 45 гостиниц. По данным Госкомстата России, в 2004 г. в нашей стране количество действующих гостиниц составляло 3873. По подсчетам Национального статистического агентства, в 2004 году число 5-звездочных гостиниц в России сократилось с 23 до 18.

Существующий с советских времен номерной фонд в последние 2-3 года существенно сократился (примерно на 2,5 тыс. номеров). Ежегодно разрабатываются и предлагаются новые программы по строительству, реконструкции и другим способам изыскания гостиничных номеров. Срок окупаемости гостиниц при работе по бизнес - плану составляет 6 - 8 лет, риски высоки, рентабельность не стабильна. Гостиница туристического класса со стоимостью номера не более $100 в сутки окупится в Москве не раньше, чем через 5-7 лет. Завышенная цена земельного участка в центре города может сделать проект совсем нерентабельным. Строительство в столице примерно на 25-30% дороже, чем в провинции. Поэтому девелоперы часто обращают внимание на регионы, перспективные с туристической точки зрения.

Некоторые эксперты считают, что в ближайшее время объем строительства гостиниц в регионах будет расти на 20-25% в год, окупятся они только через 10-12 лет, но потом будут приносить около $800 тыс. чистой прибыли в год. Cегодня другие секторы рынка недвижимости приносят гораздо большие доходы, и потому строительство гостиниц сейчас экономически невыгодно инвестору. В Москве инвестиции в офисную или торговую недвижимость «вернутся» в течение трех-шести лет. Что же касается гостиниц, то объем вложений, как и риски - намного больше.

На начало 2005 года в Москве насчитывается около 160 гостиниц общей вместимостью 65 тыс. мест (порядка 35 тыс. гостиничных номеров). Это позволяет городу ежегодно принимать почти 2,5 млн. туристов. К 2010 году власти планируют построить 224 гостиничных комплекса, 40 из которых появится до 2006 года. Будет построено новых гостиниц на 98 тыс. 145 мест. Так, в Центральном административном округе - в 100 строящихся и запланированных к постройке гостиницах смогут разместиться 28 650 человек, а на северо-востоке города в реконструированных 18 гостиницах к 2010 году - более 15 тыс. человек. Стоимость утвержденной Мэром программы составляет около $3 млрд. По оценке экспертов компании «Hotel Consulting and Development Group», в Москве сейчас самый высокий в Европе уровень максимальной первоначальной доходности гостиниц - 13,6%. Но потенциальные инвесторы не спешат вкладывать деньги в гостиничное строительство, они не берутся за реализацию проектов строительства недорогих гостиниц в Москве из-за баснословных цен на участки и непрозрачности столичного земельного рынка.

Планы ввода гостиниц практически не выполняются, но в 2004 году ситуация начала выправляться: в ближайших планах – ввод семи гостиниц в ЦАО, и до 2010 года запланировано выравнивание размещения гостиниц по административным округам столицы и дополнительно будет построена сеть отелей общей вместимостью около 62-х тысяч мест. Строительство отелей 4-х и 5 уровней звездности продолжится в центральной части города, а в других округах – 3-звездочных гостиниц. От районов станций метро «Кузнецкий Мост» и «Китай-город» и до Замоскворечья и Храма Христа Спасителя возведут 17 4-5-звездочных отелей, что предположительно увеличит годовые доходы от туризма в столице примерно на 400% (с существующих $0,5 млрд. до $2,5 млрд.).

Процесс получит активное положительное развитие при совпадении планов столичных властей и девелоперов. Большинство экспертов рынка признают: московский гостиничный рынок потенциально очень привлекателен, спрос на гостиницы велик и постоянно растет, причем существующее положение сохранится, в большой долей вероятности, еще 3-4 года, а затем спрос и предложение стабилизируются.

Несколько активнее строят отели в других городах. Например, в Санкт-Петербурге, в центре города «GVA Sawyer» совместно с компанией «Кеско» и международным оператором «Accor» возводит трехзвездочную гостиницу на 222 номера. Проект оценивается примерно в $15 млн.

По данным компании «Jones Lang LaSalle», объем предложения в трехзвездочных гостиницах г. Москвы едва ли превышает на начало 2005 года 7,5 тыс. номеров, это такие отели, как "Космос", "Россия", "Украина", "Ленинградская", "Катерина Сити", "Марко Поло", "Новотель Москва Центр", "Новотель Шереметьево" и "Ирис".

Одним из важных показателей является загрузка номеров: чем этот показатель больше, тем выше спрос на гостиничные номера, что, в свою очередь, и указывает на необходимость расширения рынка. Своеобразный «водораздел» на уровне 70%, как правило, указывает девелоперам на то, что существует возможность ввода новых гостиничных номеров.

Загрузка высококлассных гостиниц (в % по годам, г. Москва)

Три с половиной миллиона иностранных туристов побывали в Москве в 2004 году (номерной фонд 2004 года составлял 64 тыс. мест в 150 московских гостиницах). Во второй половине 2004 года не наблюдалось выхода на рынок новых игроков. Девелоперских компаний, которые специализировались бы на гостиничном бизнесе, в Москве практически нет. Есть несколько российских управляющих компаний – "Юмако", "Интурист" и "Прогресс". Несмотря на то, что правительство Москвы готово идти на уступки и льготные условия для девелоперов и инвесторов, занимающихся гостиницами, желающих пока мало. Не хотят рисковать и банки. «Для банков важно наличие международного оператора в проекте, - считает генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник. - Это гарантия функционирования объекта и выполнения бизнес-плана». Важно отметить, что общий доход в секторе гостиничного бизнеса в г. Москве вырос за 2004 год примерно на 4,5%, а заполняемость 5-звездочных гостиниц держалась на уровне 70-75%. Безусловно, доходность секторов офисной и торговой коммерческой недвижимости гораздо выше, чем доходность гостиничного сектора, кроме того, жизненный цикл отеля в 3-4 раза больше, чем у офиса, а капитализация отелей с годами растет, может стать выгодной простая перепродажа. Многие эксперты отмечают, что объекты, возводимые только в целях туристического бизнеса, будут испытывать серьезные проблемы из-за сезонности, которая изменяется от 100% заполнения летом до 50-60% заполнения зимой.

В последнее время активизировались процессы, связанные с пересмотром отношений собственности, включая действие долгосрочных договоров аренды, переуступку прав аренды, расчеты по ранее взятым кредитам с последующей продажей части гостиничного имущества за долги и т.д. Участникам рынка трудно объяснить своим иностранным партнерам, которые готовы вложить около ста миллионов долларов в строительство гостиниц в Москве, что такое «право выкупа аренды»...

Права на строительство пяти отелей в Москве были проданы на торгах. Торги по объектам гостиничного хозяйства проводились в рамках реализации городской программы строительства в Москве сети гостиниц среднего класса (2-3 звезды). Стартовая стоимость каждого лота (цена приобретения инвестором права заключения договора на предпроектную проработку территории) составляла $150 тысяч.

Торги на право реализации инвестиционного контракта

Инвесторы нескольких десятков новых проектов 3-звездочных гостиниц уже определены, утверждены адреса, создан координационный совет при правительстве по вопросам строительства и реконструкции объектов гостиничного хозяйства - ему поручено заниматься формированием выгодных для города и инвесторов условий реализации инвестконтрактов, координировать работу по проектированию объектов, а также контролировать соблюдение графиков их строительства.

Ø Программа реконструкции гостиниц Правительства Москвы

Московское Правительство реализует также программу сноса или реконструкция ветхих гостиниц, большинство из которых было построено в 1950-х годах. Координацию работ по подготовке и проведению модернизации и комплексной реконструкции многокорпусных гостиниц постройки 1950-х годов и обследование материально-технической базы этих объектов, расположенных в Северо-Восточном административном округе города Москвы, проводит специально организованная Рабочая группа с участием префектуры Северо-Восточного административного округа города Москвы, Департаментов экономической политики и развития, имущества, земельных ресурсов города Москвы, комитетов по внешнеэкономической деятельности, архитектуре и градостроительству города Москвы и открытого акционерного общества "ГАО "Москва" было проведено (Информация по будущим объектам гостиничного рынка СВАО представлены в майском (№122) номере Бюллетеня RWAY).

На Космодамиановской набережной ведется (в соответствии с концепцией развития Российского культурного центра (РКЦ) на Краснохолмской стрелке, принятой правительством Москвы в 2003 году) строительство 5-звездочной гостиницы: общая площадь здания будущей гостиницы - 35 тыс. кв. метров, высота - 35 этажей, подземный гараж в стилобатной части на 50 м/мест, офисы, рестораны, фитнес-центр, бытовые услуги и другие помещения.

На Варшавском шоссе будет построена новая гостиница, а также новый Гостиничный объект в ГМЗ «Коломенское». Предполагается строительство отеля на 200 мест общей площадью 6,2 тыс. кв.м. (земельный участок 2,3 га).

"СТ Девелопмент" построит новые отели в Северном и Западном административных округах г. Москвы. Строительство этих объектов должно компенсировать гостиничные места, сокращаемые в результате сноса гостиницы "Россия.

ОАО «ГАО «Москва», как уполномоченная Правительством Москвы компания по инвестиционному развитию гостиничного рынка, во взаимодействии с Комитетом по внешнеэкономической деятельности, реализует в целях Программы развития туризма в городе Москве и планов московского Правительства по развитию гостиничной инфраструктуры, предусматривающей троекратное увеличение номерного фонда в ближайшие 5-7 лет, проект «Строим отель!». Создана НО «Информационный фонд «Строим отель». Интересам города отвечает налаживание целевого информирования заказчиков, застройщиков, владельцев и менеджмента отелей, без различия их организационно-правовой формы и формы собственности, о комплексе используемых в гостиничном деле решений, продуктов, товаров и услуг, их надежных поставщиках, существующих в международной практике требованиях к гостиничной инфраструктуре. В этом нуждаются и действующие, в том числе реконструируемые, московские гостиницы.

В 2005 году в центре Москвы планируется строительство новой гостиницы (по информации RBC daily) на территории Комплекса Гостиный Двор (ул. Ильинка). Это третий проект гостиницы «рядом с Кремлем», который будет реализован в Москве. «Гостиный Двор Novotel» замкнет кольцо отелей вокруг Кремля. К 2007 году на рынок выйдут «Интурист», «Москва» и новый проект «Ильинского подворья». Все гостиницы будут в управлении у иностранных компаний-операторов. У «Интуриста» – Ritz Carlton, у «Москвы» - Four Seasons (договор в стадии подписания), в Гостином Дворе размещать гостей будет французская Accor. Это один из немногих объектов в городе, где частная управляющая структура приносит городу прибыль. Правительство Москвы – собственник объекта, привлекающий инвестора, который за свои средства переоборудует объект, при этом город получит гостиничный фонд, доходную часть с аренды, налоги, рабочие места.

Реконструкция гостиницы «Москва» некоторое время находилось в подвешенном состоянии: не было ясности, что будут строить на месте разрушенного отеля. Пока, похоже, отрабатываются две версии – построить многофункциональный комплекс, включающий гостиницу, офисы, торговую галерею, апартаменты и подземный паркинг. Вторая концепция подразумевает создание паркинга и торговых площадей, которые останутся под землей. На реализацию первого варианта нужно затратить не менее $400 млн., второй обойдется в 4 раза дешевле. Многофункциональный комплекс будет окупаться, конечно, не один и не два года, но в дальнейшем он будет приносить в три раза больше чистой прибыли, чем подземная автостоянка с торговым комплексом. Что предпочтет инвестор – быстрый результат или «длинные деньги» - покажет время.

За гостиницу "Москва" была настоящая битва: в конкурсе участвовали пять международных сетей. Например, для компании «Marriott International», которая выиграла конкурс по "Интуристу", было исключительно важно закрепиться на столичном московском рынке – непосредственно ими в Москве до недавнего времени управлялась только одна гостиница – «Marriott Renessaince», а остальные с этой маркой работали по франшизе.

Будущие владельцы отеля - гостиничная сеть «Four seasons» - намерены восстановить детали сталинской эпохи, ценные фрагменты интерьера бывшей "Москвы": настенные панно, малахитовые колонны и расписанные Лансере плафоны с потолка банкетного зала с изображением столичных памятников архитектуры - станции метро "Кропоткинская", самой гостиница "Москва", Театра Советской Армии. Архитекторы планируют многое восстановить.

С 1-го по 3-й этаж - магазины, рестораны, кафе, а также входные вестибюли. С 3-го по 10-й этаж - офисы. 4-этажный подземный паркинг на 990 мест со стороны Манежной площади и 2-этажный – со стороны Театральной площади. Под Театральным сквером в дополнение к гостиничному паркингу планируется 4-этажная стоянка. Здание свяжут переходами с комплексом "Охотный ряд".

Некоторые характеристики проекта строительства нового здания «Москвы»

Предполагается строительство комплекса малоэтажных гостиниц с номерным фондом не менее 2000 единиц (вместо монолита «России» на 3 070 номеров). Подземный паркинг, комплекс магазинов, развлекательных заведений и киноконцертный зал. Первый вопрос, который здесь напрашивается, это целесообразность такого «дробного» решения: если малоэтажные гостиницы будут просто корпусами одного и того же предприятия, то возникнет проблема с управляемостью комплекса. Конкурс на право сноса гостиницы «Россия» и застройки освободившейся территории, который состоялся в конце ноября 2004 г. выиграла фирма «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского. В конкурсе участвовали также компании “МОНАБ”, “Консайн” и австрийский концерн Bauholding Strabag, Итоги конкурса, проведенного якобы с нарушениями, компания «МОНАБ» считает необходимым пересмотреть и обращается 25 февраля 2005 г в арбитражный суд Москвы с иском к столичному правительству, проводившему конкурс. В иске «МОНАБ» требовал отменить распоряжение правительства 2453-РП и решение конкурсной комиссии о выборе «СТ Девелопмент», но Арбитражный суд Москвы отказал компании “МОНАБ” в иске.

В существующих гостиницах в 2005 году продолжается рост загрузки номерного фонда, а также ценовых показателей.

Сводная таблица типовых гостиничных объектов г. Москвы

Источник: данные ОАО «ГАО «Москва», HCDG, агентства «Лобби».

Управление объектами гостиничного бизнеса

Крупные западные гостиничные сети, используя свои всемирно известные брэнды, настолько уверенно и профессионально управляют высококлассными отелями в Москве, что имеют приличные доходы. Для большинства участников российского рынка недвижимости эта область - терра инкогнита.

При наличии договора на управление гостиницей оператор получает вознаграждение в виде процентов от оборота и прибыли. Весь остальной доход направляется владельцу.

По мнению г-жи Марины Усенко (Вице-Президента «Jones Lang LaSalle»), - Есть три основные типа договоров, которые традиционно присутствуют в различных вариациях при профессиональном управлении гостиницами третьими сторонами. Договор на управление – наиболее распространенный тип соглашения, когда владелец поручает оператору управление готовым объектом за определенный процент от валовых продаж и валовой прибыли. Договор аренды, как правило, выгоден владельцам, которые стремятся полностью устраниться от ведения бизнеса гостиницы и получать стабильный, хотя и небольшой доход от аренды (примером подобного владельца может быть пенсионный фонд, который, как правило, не имеет практической возможности напрямую управлять своим безграничным портфелем объектов недвижимости, а готов удовлетворяться регулярными поступлениями от капиталовложений). Наконец, третий базовый вариант договора – франшиза, когда активный владелец гостиницы самостоятельно, с помощью собственной команды, управляет гостиницей под «флагом» известной компании. Гостиничный оператор подключает гостиницу к собственной сети бронирования и продаж, а взамен получает номинальное вознаграждение за использование бренда и необременительные услуги технической/ консультационной поддержки.

В России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц и еще столько же специализированных средств размещения общим объемом примерно на 445 тыс. номеров. Это меньше, чем в Германии или Франции, но не намного. С учетом того, что в европейской части РФ сконцентрировано более 75% всего номерного фонда страны, можно несколько преуменьшить влияние территориального фактора на тождество сравнения. Если во Франции на один гостиничный номер приходится 100 иностранных посетителей страны, то в России - 50.

Если судить по количественным показателям, нельзя сказать, что нам гостиниц катастрофически не хватает. Об этом же свидетельствует загрузка: в среднем по году российские средства размещения заполнены едва на 40%.

В каждом областном городе европейской части России в советское время было построено в среднем от 4 до 15 гостиниц преимущественно средней или большой вместимости, то есть на 200-400 номеров. Классность в том понятии, в котором мы привыкли ее измерять сегодня, отсутствовала, вместо звезд гостиницам (и мотелям) присваивались разряды. Самый высший разряд – «люкс» имели в СССР всего три гостиницы: «Космос» и «Международная» в Москве и «Прибалтийская» в Ленинграде. В столицах и крупных областных городах имелись также отели разрядов высший «А» и высший «Б». Но основная масса средств размещения классифицировалась ниже.

Самый распространенный – второй разряд – предполагал многоместное размещение в тесных номерах с удобствами на этаже. Именно эти отели и составляли основную массу средств размещения, предназначенных для обслуживания посетителей районных и областных центров, да и в столичных городах на их долю приходилась немалая часть совокупного номерного фонда. Турцентры бывшего СССР, такие как Псков, Новгород, Владимир, Тверь, Смоленск и т.д., имели номера не более 13-14 кв. м в среднем. Несмотря на тесноту и отсутствие удобств, гостиницы в регионах пользовались устойчивым и достаточно высоким спросом: коэффициент использования наличных номеров был почти повсеместно выше 60%. Российские и иностранные инвесторы начинают осваивать гостиничный рынок в российской провинции. Спрос на нормальные гостиницы существенно превышает предложение уже несколько лет, но только сейчас процесс сдвинулся с мертвой точки.

Россия сейчас предлагает туристам фактически только два варианта размещения: либо отели класса «люкс», которые очень дороги (от $250 в сутки) и есть далеко не везде, либо «базы размещения» советских времен - по ценам 100-200 рублей в сутки в регионах или 200-500 рублей в Москве, но с минимумом удобств и почти полным отсутствием нормального сервиса.

По данным Hotel Consulting and Development Groupe (HCDG), в каждом регионе, обладающем туристическими возможностями (например, на Золотом кольце, в Краснодарском крае, Карелии, на Камчатке), необходимо построить как минимум по 15-20 гостиниц уровня три звезды примерно на 70-100 номеров каждая. Постройка одного такого нового отеля (или глобальная реконструкция старого) обходится приблизительно в $10-15 млн.

Самые активные региональные рынки гостиниц 2004-2005 гг. - это Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край (курортная зона Черноморского побережья), но в ближайшей перспективе география гостиничного бизнеса, безусловно, расширится, однако, одной из причин слабого развития гостиничного сектора недвижимости и в России, и в Москве, продолжает оставаться отсутствие "длинных денег", что уже не раз отмечали эксперты RWAY.

Иностранные инвесторы также стали уделять больше внимания регионам.

Например, французская сеть Accor, долгое время не имевшая возможности вывести свой бизнес за пределы российской столицы, сейчас приступает к строительству новых отелей в Санкт-Петербурге и других городах России.

Компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, также объявила о своем намерении построить в нашей стране как минимум 50 отелей. Этот проект рассчитан на восемь лет, а общий объем инвестиций должен составить 4 млрд. крон (около $650 млн.). Главы SAS Rezidor считает, что Россия является гигантским рынком, пока совершенно ненасыщенным современными отелями международного класса.

Первое, что сразу бросается в глаза, это сокращение номерного фонда, отмечаемое как в целом по стране, так и в отдельных ее регионах. Сокращение проходило на фоне увеличения средней жилой площади одной номерной единицы, из чего следует, что одна часть гостиниц была закрыта (это следует из сокращения количества объектов в регионах), а другая – перестроена в соответствии с новыми параметрами и нормами.

За последние примерно 10 лет гостиниц стало больше только в Вологодской, Владимирской и Новгородской областях (из тех областей, которые попали в сравнение). Во всех остальных их число или не изменялось, или уменьшалось.

За 2004 год на Золотом кольце было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Проекты эти недорогие ($300-500 тыс. за гостиницу), осуществить их вполне под силу небольшим местным компаниям или даже турфирмам. Интерес инвесторов вполне понятен: города Золотого кольца посещают около 80% иностранных туристов, приезжающих в Россию.

Информационно-аналитическое Агентство «RWAY»

Современная ситуация и перспективы рынка гостиничной недвижимости

Тема дня

Последние новости по теме