Недвижимость во Франции: Parlez-vous francais?
Интерес российских покупателей к недвижимости Пятой республики не иссякает. Согласно данным риэлторских компаний, с начала 2005 г. спрос наших соотечественников на различные категории жилых и коммерческих объектов Франции по-прежнему остается высоким.
Сразу скажем о ценах. Элитная недвижимость в центре Парижа пока дешевле, чем на Тверской улице в Москве. Так, например, четырехкомнатную квартиру в реставрированном доме эпохи короля Людовика XIV можно приобрести за 745 тыс. евро, а двухкомнатное жилье неподалеку от Елисейских полей - за 620 тыс. Вилла (8 комнат, парк, пруд, бассейн) всего в 25 км от французской столицы стоит не менее 1400 тыс. евро, а 12-комнатный дом постройки 1912 г. старинной каменной кладки, с прекрасным видом на Сену и парком площадью около 3 га на Буживальской возвышенности продается по цене от 2300 тыс. евро. Новые виллы в столичном квартале Вилье в 5 мин. ходьбы от Елисейских полей стоят 1100-1900 тыс. евро. Современный особняк в популярном стиле мануар (XVIII в.) в респектабельном пригороде общей площадью от 300 кв.м, с прилегающим парком (4,5 га) вполне можно купить за 2300 тыс. евро.
Те, кому по сердцу атлантическое побережье Франции, наверняка обратят внимание на окрестности знаменитого курорта Довиль в Нормандии. Здесь (в двух часах езды на автомобиле от Парижа) выставлено на торги роскошное поместье в норманнском стиле класса люкс с жилой площадью 320 кв.м, парком, теннисным кортом и бассейном с подогревом воды. Цена такого удовольствия - 704 тыс. евро. Несколько дешевле обширное поместье (памятник истории и архитектуры), расположенное в живописной местности в 120 км от французской столицы. Строение, выполненное в стиле ар деко, с жилой площадью 850 кв.м и великолепным парком оценивается в 650 тыс. евро.
Риэлторы Нормандии предлагают потенциальным покупателям немало эксклюзивных объектов. Например, старинный замок XVI в. (шедевр эпохи Ренессанса), который принадлежал писателю Просперу Мериме и сегодня требует реставрации. Жилая площадь - 1000 кв.м. Размеры земельных угодий - 29 га. Расстояние от Парижа - 100 км. Цена - 2800 тыс. евро. Значительно дороже - 4550 тыс. евро - стоит восстановленный средневековый замок-отель на берегу Луары. Строение это весьма прибыльное, так как используется как респектабельная гостиница. Она ежегодно приносит приличный доход, и только почтенный возраст вынудил владельца замка выставить его на торги.
Все так же велик спрос на недвижимость на Французской Ривьере, где предлагаются наиболее роскошные строения. Например, в Ницце трехэтажную виллу общей площадью около 300 кв.м с садом, бассейном с эффектом водопада, летней столовой на террасе, камином, лифтом, пятью спальнями и тремя ванными комнатами можно купить за 2 млн евро. Квартиры-студии на окраине города стоят 100-120 тыс. евро, а отдельно стоящий дом площадью 300-500 кв.м - от 700 тыс. Самыми престижными районами Ниццы считаются Cimiez, Rimiez и Mont Boron.
В Каннах фешенебельное жилище с панорамным видом на побережье может стоит от 6 млн евро. Самая дорогая недвижимость находится в квартале Ле Сюке (Le Suquet), где всего-то семь крошечных улочек. Здесь находится старинный замок, а также Дворец фестивалей и конгрессов, который местные жители называют Бункером. Именно в его стенах ежегодно в мае проводится Международный Каннский кинофестиваль. Звезды кино, удостоенные главных наград фестиваля, оставляют отпечатки ладоней на каменных плитах "Аллеи звезд". Неподалеку за 2600 тыс. евро можно стать владельцем виллы площадью 400 кв.м с 7 комнатами, террасой, участком до 5 тыс. кв.м с ландшафтным садом, двумя бассейнами (один крытый, другой открытый) и прекрасным видом на море.
Особняки в Сан-Тропе расходятся за 5 млн евро. В привилегированном местечке Сен-Жан-Кап-Ферра, где имеет недвижимость миллиардер Билл Гейтс, средняя стоимость квадратного метра оценивается в 4,5-6 тыс. евро. В то же время в Биоте, Валлорисе и Грассе цена частного дома почти смехотворна: 350-450 тыс. евро. В Монако жилье с выходом к трассам "Формула-1" стоит 20-25 тыс. за кв.м.
В последнее время растет в цене жилье на мысе Ферра (Cap Ferrat) и мысе Антиб (Cap d`Antibes). Здесь приобрели дома Шарон Стоун, Майкл Дуглас, Элтон Джон и прочие знаменитости. За виллу по соседству с ними общей площадью 400 кв.м и размером участка до 3 тыс. кв.м придется выложить не менее 9,5 млн евро. Хотя можно и не покупать, а лишь арендовать на сезон. В июле-августе это обойдется в 150, в сентябре - в 120, а с октября по апрель - в 90 тыс. евро в месяц.
Вообще-то, по утверждению консультанта фирмы Kirsanova Realty (аффилированного офиса международной компании Sotheby`s International Realty, работающей в 16 странах мира) Лидии Сапуновой, россиян цены не смущают. Особенно если речь идет о покупке престижного жилья в Сан-Тропе, Кап д`Антибе, Каннах, элитных кварталах Ниццы или на полуострове Кап Ферра. Это подтверждает руководитель департамента международной недвижимости агентства "Новое Качество" Юлия Гриберман. По их словам, наиболее часто недвижимость приобретают топ-менеджеры крупных российских компаний, финансовые и коммерческие директора, а также владельцы средних по размеру фирм. Причем преобладают покупатели двух возрастных категорий: старше 45 лет и очень молодые люди, умеющие хорошо зарабатывать.
Тенденция начала года: наши соотечественники начинают активно скупать участки под строительство комфортного жилья с обширными угодьями. Цены на землю варьируются от 3,5 до 4,5 млн евро за надел размерами до 2,5 га.
В процессе покупки и оформления иностранцем в собственность недвижимости главной во Франции является процедура нотариального оформления сделки. Стоимость услуги колеблется от 2 до 10% от суммы договора. При этом на первоначальном этапе стороны подписывают так называемый резервационный контракт (Compromis de Vente). При его заключении покупатель вносит 5 или 10% от стоимости объекта. Точнее, 5% - в случае приобретения практически новой (в возрасте до пяти лет) собственности и 10% - если постройка старше.
Одна из особенностей заключения сделки в том, что в течение семи дней после подписания контракта его можно аннулировать, забрав деньги без объяснения причин. Лишь по истечении первой недели "раздумий" бумаги запускаются в производство. После того как юридическая чистота документов подтверждена, покупатель и продавец подписывают заключительный контракт (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, и имущество переходит к новому владельцу. Он выплачивает оставшуюся сбалансированную покупную цену нотариусу, а тот впоследствии выплачивает ее продавцу. Причем эта сумма передается в распоряжение нотариуса до заключения окончательного контракта. Одновременно необходимо предоставить нотариусу копию свидетельства о рождении, переведенную на французский язык, и, если понадобится, копию свидетельства о браке (тоже на французском языке).
После подписания заключительного контракта покупатель является полноправным собственником недвижимости. Однако остаются формальности: нотариус направляет документы по инстанциям, где новые сведения вносят во всевозможные базы данных и реестры. На это уходит еще 2-3 месяца. Чтобы не терять времени даром, риэлторы рекомендуют ходатайствовать в региональной префектуре о получении Carte de Sejours, то есть временного вида на жительство. Для его оформления требуется мультивиза (Visiteur Major), выданная посольством Франции на 3 месяца, а также документ, подтверждающий наличие собственности. Получив Visiteur Major, гражданин России в течение двух месяцев со дня прибытия в страну, должен подать в префектуру заявление о получении вида на жительство (Carte de Sejour). При этом на время рассмотрения документа крайне нежелательно покидать пределы Франции.
Если купля-продажа недвижимости сопровождается получением ипотечного кредита, процедура сделки существенно затягивается. Это связано со временем (до полутора месяцев), в течение которого банк принимает решение о выдаче или невыдаче кредита, после чего заемщик может в течение 11 дней одобрить либо отклонить выдвинутые условия.
Обычно банки кредитуют до 70% стоимости приобретаемой недвижимости. Охотнее всего дают деньги под залог уже существующих объектов. Правда, есть и проблема: некоторые финансовые учреждения порой отказывают россиянам в кредите без всякой мотивации. Поэтому выигрывают те наши соотечественники, которые действуют через риэлторские агентства, имеющие прочные связи с французскими банками. Кстати, даже в случае отказа выход существует: на приобретение недвижимости покупатель может получить кредит, допустим, в испанском банке, работающем на французском рынке.
В целом же кредит выдается под 3,5-5% годовых сроком на 10-20 лет. Сумма первоначального взноса иногда доходит до 40%. Необходимые условия: счет во французском банке, отчет аудиторов за последние два года и ряд документов, подтверждающих платежеспособность покупателя.
Если говорить о налогах, то во Франции они двух видов: федеральный налог на недвижимость (Land tax) и муниципальный (Taxe d`habitacion). Нотариальный единоразовый налог при покупке жилья составляет 7% от его стоимости. С недвижимости ценой от 1 млн евро общая сумма налогов может достигать примерно 1500 евро в год. Дело в том, что каждый муниципалитет имеет право сам определять сумму налога.
За новую квартиру первые два года Land tax (он составляет около 600 евро в год) не выплачивается. Примерно такой же по размеру муниципальный налог каждый год 1 января оплачивает только тот, кто проживает в доме на данный момент. Скажем, арендатор. Относительно коммунальных платежей. Для владельцев квартир они составляют 1-2 евро за кв.м в месяц. Отдельная вилла обходится существенно дороже. За услуги по содержанию бассейна, поддержанию порядка в доме, охрану, садовника и т.д. ежемесячно требуется выделять из своего бюджета от 1 до 1,5 тыс. евро. Если же особняк расположен в закрытом комплексе, то часть расходов делится поровну между всеми соседями.
К сведению потенциальных инвесторов: во Франции безопасно вкладывать средства в строящееся жилье - любая новостройка здесь подлежит обязательному страхованию за счет застройщика. Если он не может закончить в срок возведение объекта, эту заботу берет на себя страховая компания. И еще. В отличие от российской практики покупатель квартиры во Франции прямо на стадии строительства оформляет право собственности на будущую жилплощадь.
Более того. Французское правительство, заинтересованное в привлечении инвестиций в строительную индустрию, ввело для иностранных граждан специальную программу lease-back. Она подразумевает приобретение жилья в новостройках различного класса с обязательной последующей сдачей его в аренду (допустим, в качестве гостиницы) сроком на 9 лет. Насколько это выгодно, судите сами: сегодня Франция - самая посещаемая страна в мире, принимающая более 80 млн туристов ежегодно.
Все участники (собственники) новой программы освобождены от уплаты НДС на собственность (19,6 %). К тому же владельцы недвижимости имеют четко оговоренный годовой доход в размере 4-6%. Бытовые проблемы по ремонту, замене вышедшей из строя мебели, техники и оборудования, а также оплату счетов (налоги на землю и собственность, поиск арендаторов) берет на себя управляющая компания. Квартиры по программе lease-back продаются меблированными, с необходимой техникой и оборудованием. Отдельные особняки обязательно имеют ресепшн, консьержа, холл с баром, бассейн и парковку.
Галина Кириллова