Недвижимость на Кипре: Дом на Средиземноморье

Интерес к Кипру у россиян возник давно. Сначала это были просто туристические поездки: всего три часа лету - и вот ты уже на песчаных пляжах, в стране, где солнечная погода стоит почти 330 дней в году. Особый колорит отдыху придавал тот факт, что киприоты очень близки нам по темпераменту и культуре, и поэтому найти с ними общий язык русским удавалось чуть ли не в первый день пребывания на острове. Само решение обосноваться на Кипре многим пришло после ознакомления с процедурой приобретения недвижимости, которая на удивление оказалась идо сих пор остается очень простой. И вот уже десятки россиян обзванивают риэлтерские агентства, чтобы подобрать себе уютный коттедж на берегу Средиземного моря. Помнить надо одно: Кипр - не такой большой остров, и с каждой новой сделкой свободных, а самое главное - ликвидных, участков остается все меньше, а инвестиционная привлекательность недвижимости непрерывно продолжает расти.

Основы основ

Обычно вся недвижимость на Кипре раскупается на начальной стадии строительства. Происходит это по нескольким причинам: во-первых, именно на раннем этапе можно приобрести настоящую "жемчужину"; во-вторых, только на нулевом цикле покупателю предоставляется возможность изменить, в рамках разумного, внутреннюю планировку дома.

Многие даже предпочитают привозить своего архитектора, но здесь надо учитывать законодательные требования к строительным нормам: к примеру, по этажности. Кроме того, кипрский климат предполагает бассейн у дома, а в разных местах острова разная структура почвы, что налагает некоторые ограничения на глубину бассейнов.

Многие покупатели сначала предпочитают приобретать земельный участок. Стоимость земли здесь составляет 4000-6000 кипрских фунтов за сотку (1 CYP (Cyprus Pound) - $2,15).

По словам Петра Литоша, исполнительного директора российского представительства строительной компании Kouroushi bros ltd, согласно законодательству иностранцу на Кипре можно приобрести до 40 соток.

"Размеры же самого дома во многом зависят от ценности земли: в городе процент застройки составляет 60-70% от всего купленного участка, в заповедных местах процент застройки низкий - 15-20%", - пояснил он.

На любой вкус и кошелек

Кипрский рынок недвижимости многообразен. Для странствующих одиночек, желающих расположиться поближе к городской суете, или семейным парам, еще не накопившим на роскошный особняк, подойдут просторные студии, квартирный вариант дома вашей мечты. Минимальная стоимость такой покупки - 45 000-50 000 CYP. Если же вы устали от многоквартирных коробок, то удачным решением проблемы будет мезонет, или таунхаус, ставший за последние несколько лет одним из самых популярных видов жилья бизнес-класса в Москве. Из-за жаркого климата на Кипре принято строить не отдельно стоящие дома, а комплексы таунхаусов, где между корпусами обустраивается общий бассейн. Таунхаус с двумя спальнями общей площадью до 120 кв. м стоит от 90 000 CYP.

Для самых искушенных и богатых покупателей припасены лучшие предложения кипрского рынка недвижимости - отдельные виллы. Обычно площадь таких коттеджей в стандартной комплектации: три спальни, кухня, гостиная и два санузла - достигает 200 кв. м (160-170 кв. м). Стоимость подобного особняка, расположенного на 6 сотках, - от 250 000 CYP.

Что можно узнать в Москве?

Ознакомиться не только с природой, законодательством, климатом Кипра, но и со строительными компаниями и агентствами, предоставляющими помощь в покупке недвижимости на острове, поможет Интернет. Почти каждая уважающая себя компания старается вывесить на своем сайте всю информацию об имеющихся в наличии предложениях с фотографиями и ценами, а также короткую справку об особенностях приобретения жилья на Кипре. Подобный экскурс не только не помешает, но и позволит поднабраться необходимых терминов, используемых при заключении сделки, а также поможет сравнить предложенные цены.

После того, как объект охоты выбран, лучше всего не доверять на слух, а заехать в российское представительство и познакомиться лично с теми, с кем вам придется общаться в дальнейшем. Поскольку все проблемы решаются через строительную компанию.

Если вы слишком мнительны и не доверяете ни улыбкам агентов недвижимости, ни красочным рекламным плакатам, то лучше всего обратиться в кипрское посольство в Москве и запросить информацию об "окучивающей" вас компании: желательно, чтобы помимо разрешения на строительство она также обладала бы многолетним опытом работы и хорошим "послужным списком".

После того, как выбор сделан, вам предстоит незабываемое путешествие и первая встреча со своим будущим жилищем. В некоторых странах практикуется приобретение недвижимости через Интернет, но вряд ли при подобных капиталовложениях вам захочется покупать "кота в мешке".

Путешествие за три моря

Ознакомительная поездка на Кипр происходит обычно за счет клиента. Если же вы все-таки решились на приобретение недвижимости, то многие компании возвращают стоимость путешествия исходя из стандартных условий: не более недели в трехзвездном отеле и авиабилеты. Перед тем, как окончательно решиться на покупку, обязательно надо проверить документы на землю: титул, а также разрешение на строительство.

После того, как объект, ради которого вы преодолели сотни миль, пришелся по душе, многие компании потребуют внесения задатка, гарантирующего, что, вернувшись в холодную Москву, вы не передумаете. Как правило, задаток составляет 1-1,5% от стоимости дома.

В случае если клиент отказывается от приобретения недвижимости, строительная компания оставляет залог себе, компенсируя дни простоя, когда дом был забронирован за вами. Обычно человеку дается две недели, особенно если на объект уже очередь, чтобы оплатить первоначальные 30% стоимости покупки.

Сделка

Вот, наконец, выбор сделан. Тогда строительная компания предлагает заключить договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке должны быть прописаны все технические детали объекта недвижимости: параметры дома, размер земельного участка и т.п. Условия оплаты оговариваются с компанией.

Петра Литош пояснил, что обычно официальная часть договора составляется на английском языке, но надо обязательно требовать предоставления заверенной копии договора на русском, чтобы иметь представление, о чем идет речь.

Оформление всех документов обычно ложится на плечи сотрудников той строительной компании, у которой вы решились приобрести недвижимость. Чтобы купить дом на Кипре, перво-наперво необходимо получить разрешение со стороны кабинета министров, для чего от вас потребуется копия паспорта, заявление в сей властный орган или договор купли-продажи. Также обязательным является получение благословения от Департамента регистрации земельных владений, который тщательно проверит всю подноготную вашей будущей вотчины на предмет возможных ограничений ее использования.

Что касается оплаты покупки, Ольга Егорова, управляющий партнер компании Overseas Realty Ltd, пояснила, что Кипр является одной из самых благоприятных стран в вопросах перевода денежных средств: здесь каждому клиенту будут предоставлены максимально удобные условия.

Налоговые сборы

После оформления всей необходимой документации вам придется еще немного потратиться, отдав в государственную казну налоги. Первой строкой обязательных расходов станет оплата гербового сбора.

Эта пошлина будет взята с вас Департаментом внутренних налогов за легализацию покупки недвижимости. Оплатить его необходимо в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи. Гербовый сбор зависит от стоимости недвижимости: если стоимость вашей покупки не превышает 100 000 CYP, то он составляет 1,5 CYP на тысячу, если же она выше, то 2 CYP.

Теперь, когда у вас на руках договор, необходимо зарегистрировать его в земельной комиссии, что станет гарантом вашего права на приобретенную недвижимость до того момента, когда на вас будет оформлен индивидуальный титул собственника, что, кстати, может продлиться не один год. Процедура регистрации в земельной комиссии осуществляется не позднее чем через два месяца со дня подписания договора купли-продажи. За оформление титула также придется заплатить, но только после того, как вы полностью рассчитались со строительной компанией. Все это решается через региональную земельную палату, для чего в этот властный орган обязательно надо предоставить следующий перечень документов: счета, подтверждающие оплату всех налогов и самой покупки, копию разрешения кабинета министров и еще несколько бумаг. Как правило, всем этим занимается строительная фирма, которая помогает утрясать формальности и сама обивает пороги всех инстанций.

Налог на регистрацию собственности зависит от стоимости недвижимости: до 50 000 CYP - 3%, от 50 000 до 100 000 CYP - 5%, от 100 000 CYP - 8%.

А если кредит?

Кипрские банки предоставляют достаточно благоприятные условия для кредитования приобретения недвижимости, выдавая кредит на 15 лет под 3-4% годовых. Правда, сначала необходимо оплатить первые 30% стоимости покупки. Залогом при получении кредита выступает сама недвижимость. Обычно здесь тоже не обходится без строительной компании, которая активно помогает, оформляя специальное гарантийное письмо и тем самым поручаясь за клиента. От вас требуются рекомендательное письмо российского банка и справка о доходах, которые должны составлять не менее $2000 в месяц. Большую роль при получении кредита на недвижимость играют отношения между банком и самой компанией. Поэтому во многих спорных вопросах обычно именно влияние строительной компании позволяет получить кредит.

Хотя ставки жилищного кредитования на Кипре достаточно низкие, зачастую покупателям удается не вступать во взаимоотношения с банками, а уладить все вопросы рассрочки по оплате с компанией-застройщиком.

Ольга Егорова отметила, что поскольку большая часть жилья на Кипре продается от застройщика, многие предпочитают не брать на себя бремя кредита, особенно если не нуждаются в большом сроке рассрочки, а договариваются со строительной компанией. "Обычно рассрочка дается клиенту, когда он покупает дом во время его строительства. Тогда на каждой стадии он выплачивает компании фиксированные суммы, которые прописываются в договоре купли-продажи. Застройщик, в отличие от банка, не берет процент, предоставляя своему клиенту подобную возможность, но и рассрочка выдается только на 1-1,5 года, до окончания всех строительных работ", - разъяснила она.

Инструкция по эксплуатации

Как правило, все крупные строительные компании предоставляют услуги по дальнейшему сопровождению клиента, в которые также входит и помощь в содержании дома. Если вы не собираетесь жить на острове постоянно, то лучше всего сдавать ваши апартаменты в аренду. Но так как иностранцу запрещается получать прибыль от приобретенной недвижимости, то дом обычно переходит в управление фирмы, которая и занимается помимо его эксплуатации сдачейв аренду. Если говорить о квартире средней стоимости, то, сдавая ее в аренду, можно рассчитывать на 7-9% годовых. Если дом расположен близко к морю и построен по эксклюзивному проекту, то можно говорить о 13-15%. Обычно за такие услуги строительная компания берет 1,5% от прибыли.

Малая часть дохода будет уходить на оплату жилищно-коммунальных услуг, стоимость которых на Кипре зависит не только от метража дома, но и от широты перечня. Если вы хотите, чтобы у вас каждый день в саду занимался розами садовник, то вряд ли вы уложитесь в $100, что в среднем уходят на оплату электричества, водоснабжения и других стандартных прелестей цивилизации.

Помимо этого каждый, кто стал владельцем недвижимости на Кипре, т.е. получил титул, ежегодно должен платить в государственную казну специальную подать - налог на недвижимое имущество. Величина налога зависит от стоимости недвижимости: к примеру, недвижимость, цена на которую менее 100 000 CYP, не подлежит налогообложению. Если недвижимость стоит от 100 000 до 250 000 CYP, то налог составляет 0,2%, от 250 000 до 500 000 CYP - 0,3%, а свыше 500 000 CYP - 3,5%.

Гражданин вселенной

Приобретая недвижимость на Кипре, иностранец может рассчитывать на получение вида на жительство. Всем желающим через покупку дома на острове в Средиземном море вступить в ряды счастливых жителей ЕС, надо помнить что гражданство на Кипре можно получить только в случае заключения официального брака с гражданином(кой) Кипра.

Если же вы собираетесь здесь жить, то необходимо обратиться в службу иммиграции, предоставив либо титул на землю, либо контракт купли-продажи. Оформление всех документов будет стоить 20 CYP. Решающим моментом при выдаче вам вида на жительство является справка от местного банка, подтверждающая, что на вашем счете есть не менее $10 000.

Это обусловлено тем, что, получая вид на жительство, вы не имеете права на работу по найму, которое выдается только при оформлении специальной рабочей визы. Многие стараются получить постоянный вид на жительство, но удается подобное не всем.