Выкуп земли: Плата неизбежна

Тема судьбы земельных участков под приватизированными предприятиями может стать одной из важнейших в диалоге между бизнес-сообществом и государством. Этот вопрос будет предметом стратегического планирования экономической деятельности каждого предприятия, не относящегося к какой-либо форме государственной собственности. Справедливости ради хочу отметить, что, не без участия автора, эта проблема не коснется земельных участков под объектами недвижимости религиозных организаций. Однако для всех остальных негосударственных предприятий различных секторов и отраслей национальной экономики необходимость серьезных расходов для выполнения требований нового земельного законодательства станет неизбежной.

При этом я абсолютно убежден, что лимит представления отсрочек по выкупу земельных участков, продиктованный в основном политическими целями со стороны государства, исчерпан.

К времени опубликования в октябре 2001 г. Земельного кодекса все земельное законодательство было распылено в десятках федеральных законов, указов президента и постановлений правительства, зачастую противоречивших друг другу. Кодекс предложил, во-первых, новый принцип единства земельно-имущественных комплексов и, во-вторых, принцип платности землепользования. Постараюсь объяснить, почему эти две вещи неотделимы одна от другой и абсолютно соответствуют и логике рыночной экономики, и руслу проводимых в стране экономических преобразований. Единство земельно-имущественного комплекса было абсолютно необходимым, поскольку четко закрепило неотделимость объектов недвижимости от земельного участка, на котором они расположены. При этом судьба объекта недвижимости всегда следует судьбе земельного участка. Из-за отсутствия этого принципа в нормативно-правовой базе до принятия кодекса правовой статус российских предприятий для потенциальных инвесторов, особенно зарубежных, был сомнительным и не соответствовал давно сложившейся мировой практике.

Второй принцип — принцип платности землепользования — исходит из того, что достаточно запутанные титулы постоянного бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения и проч. были отменены. Для субъектов экономической деятельности это четко определено в Земельном кодексе. Оставлены только два титула: право собственности и право аренды.

Таким образом, земля — это основной национальный ресурс и за него надо платить.

Отправной точкой, определяющей цену земельного участка по закону “О введении в действие Земельного кодекса РФ”, является размер поселения (города, поселка) на базе проведенной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, что в условиях неразвитого рынка земли может давать для отдельных объектов существенные расхождения с их реальной (рыночной) стоимостью. Вот почему проведение независимой экспертизы кадастровой оценки земли для конкретного предприятия, расположенного на конкретном земельном участке, дает возможность апелляции и имеет огромное значение в условиях становления рынка. Кроме того, кадастровая оценка земель в соответствии с новым налоговым законом лежит в основе налогооблагаемой базы и арендных ставок. Другими словами, поскольку кадастровая оценка земель производится массовым способом, это приводит к серьезным искажениям их рыночной стоимости. Поэтому крайне необходимо, чтобы рыночная оценка земли была базовой для кадастровой оценки. Вот почему экспертиза кадастровой оценки земли для конкретного предприятия, расположенного на конкретном земельном участке, является фундаментом оптимизации налогообложения и актуальна для каждого предприятия.

Отдельно хотел бы сказать, что помимо экономических и финансовых вопросов, касающихся землепользования и землевладения, есть целый блок юридических и правоустанавливающих процедур. Постараюсь в самом сжатом виде их перечислить. Это определение разрешенного целевого использования земельного участка, закрепление его в правоустанавливающих документах, проведение межевых работ и определение границ земельного участка, регистрация права собственности или аренды в едином государственном реестре. Особое место занимает юридическая экспертиза отнесения земель к той или иной категории. Соответственно, расчет изменения рыночной цены при изменении ее целевого использования и размер платежей будут разными. А это, в свою очередь, оказывает влияние на возможность получения исходной разрешительной документации, включая ее топографическую и геодезическую составляющую.

Развитие ипотеки требует применения принципиально новых механизмов анализа предмета залога. В первую очередь чистоты юридических документов на земельный участок, где расположено здание, сооружение. От этого зависит оценка бизнеса компаний в целом. И стоимость земельных участков при этом будет играть важную роль.

Все вышесказанное означает, что в соответствии с выполнением требований нового земельного законодательства, вступающего в силу с 1 января 2006 г., хозяйствующие субъекты должны комплексно решить поставленные задачи и начать делать это надо уже сейчас.

Иван Стариков

Автор — научный руководитель факультета “Школа экономики земельных рынков” Академии народного хозяйства при правительстве РФ