Земля и право: Обман переоформления
30 сентября состоялся совет по конкурентоспособности, где примерно поровну представлены чиновники и около двух десятков представителей бизнеса. Среди прочего приняли такие рекомендации о переоформлении застроенных участков: выкупная цена — не выше 2% от кадастровой оценки, рассрочка платежа, аренда не выше земельного налога. Последнюю позицию можно поддержать. Но прочее означает просто “одобрямс” правительственного проекта, о пороках которого уже не раз говорилось. Ведь по умолчанию совет одобрил и запредельные цены выкупа для Москвы и Питера, и возможность роста цен для остальных — из-за привязки цены к произвольно “вычисляемой” кадастровой оценке. Да и испрашиваемая рассрочка означает, что защитники конкурентоспособности согласились с высокой ценой выкупа. Про устранение существующих и новых барьеров для выкупа — тоже молчание. А ведь именно барьерами чиновники сохраняют милую их сердцу административную аренду застроенных участков, виновную в квазисобственности на недвижимость. Так что даже маловероятное принятие правительством рекомендаций совета не создаст рынка частных участков.
Обсуждали на совете недавнюю инициативу Владимира Путина по развитию ипотеки. Она нужна не только для жилищного, но и для любого строительства. С ипотекой же может выйти большой конфуз. Она увеличит спрос на жилье, предложение же останется ограниченным. Растущий спрос приведет к росту не предложения, а цен на жилье. Сверхприбыль же достанется контролирующим землю чиновникам. Гарантию именно такого исхода дает проект Минэкономразвития об условиях приобретения прав на застроенные участки. Разосланный министерством доклад о проекте — ответ на августовское поручение президента РФ.
Вспомним, что было и что стало. В 2003 г. правительство “в целом” одобрило проект с ценами, сниженными в четыре раза. Там был принцип “неухудшения”: возможность выкупить участок по цене, действовавшей на день подачи заявки. Что стало? Неухудшение отменили. Цена составляет 5% кадастровой оценки, а для Москвы и Санкт-Петербурга — 100% (20% за право с ограничением на использование и 80% — за снятие ограничения).
Во многих поселениях кадастровая оценка не утверждена, невозможно узнать даже проектные цифры — основу завтрашнего земельного налога. Лишь в конце лета появилась оценка по Санкт-Петербургу: метр выкупаемой земли под цехами оценен в 3000 руб. (т. е. более $1 млн за 1 га). По Москве выкуп зашкаливает за $3 млн за 1 га. В Марселе, Лионе, Варшаве за сумму на порядок меньшую ($150 000) можно купить свободные участки. Минэкономразвития в докладе утверждает: кадастровая стоимость — это единственный показатель, максимально приближенный к стоимости рыночной. Но рыночной стоимости кадастр не знает: нет ни рынка частных участков, ни самих участков: ведь оценивались “территории”. Рыночная цена — это цена объекта на открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют без понуждения. Кадастровая оценка не соответствует этим критериям. Для выяснения действительной рыночной стоимости застроенного участка государству надо выкупить предприятие у собственника, оплатить снос строений и выставлять участок на продажу. Из выручки вычесть предварительные затраты. Обычно предприятие стоит дороже участка, значит, прибыль превратится в убыток. То есть рыночная цена застроенного участка отрицательна! Прав президент Путин, назвавший выкуп участков несправедливой вторичной продажей.
Многие поставленные в прессе вопросы доклад Минэкономразвития обходит красноречивым молчанием: вразумительного ответа нет. Почему в нарушение Конституции отменяется норма Земельного кодекса о сохранении права бессрочного пользования? Почему отменяется право на выкуп участков собственниками зданий, которые получили их в аренду после введения кодекса? Это отнимает уже существующее право у тысяч граждан и режет тысячи инвестиционных проектов. Сейчас инвесторы соглашаются вкладывать средства в участок при условии последующего приобретения в собственность. Зачем актом резервирования собственник предприятия лишается прав на участок? Почему игнорируются существующие барьеры? Наше предположение: все это потому, что создаются условия для чиновного диктата и коррупции — негласных целей политики “переоформления” прав на землю. Ведь переоформление означает переход и к собственности, и к аренде участка — и волю, и неволю. Эта обманка позволяет чиновникам отчитаться о процессе, подменив рынок на арендный антирынок. Уже два года Минэкономразвития ничего не делает для отмены самой коррупционной нормы выкупного законодательства — требования подтвердить право собственности на каждое строение предприятия, хотя это право подтверждает план приватизации. Основа для произвола — норма постановления правительства № 576, которую даже в министерстве признают незаконной. Это бездействие потворствует коррупции.
Решение проблемы известно: церкви и инвалидам законами от 1997, 2004 и 2005 гг. землю уже передали бесплатно. Надо просто устранить существующую дискриминацию здоровых граждан и нерелигиозных организаций. Вот тогда возможны будут и ипотека, и дешевая недвижимость, и умножение ВВП.
Михаил Емельянов, Андрей Лазаревский
Авторы — депутат Госдумы РФ; советник президента холдинга “Промышленные инвестиции”