Недвижимость в Италии: Русская эпоха реставрации в Италии

Недвижимость в Италии всегда была популярной у иностранных покупателей. Впрочем, если раньше основной поток инвестиций направлялся в Милан, Рим и Флоренцию, на острова Сардиния и Сицилия, а также для приобретения вилл на известных итальянских озерах, то сейчас иностранцы начали осваивать новые территории, например Тосканское побережье. Кроме того, в последнее время пошла мода, в том числе и среди русских, покупать в Италии заброшенные замки и реставрировать их.

Свободные вложения

Как известно, законодательство большинства стран Европы запрещает иностранцам приобретать жилье в частную собственность. Иными словами, прежде чем купить недвижимость, надо зарегистрировать фирму или заняться предпринимательской деятельностью в этой стране. Одной из интересных особенностей Италии является то, что здесь приобрести недвижимость для иностранца так же легко, как и для местного жителя.

При приобретении дома не важно, ты гражданин этой страны или иностранец, правда, существует нюанс: при покупке недвижимости с иностранца взимается 20-процентный налог со сделки, а с местного жителя - всего 4-процентный.

Как отмечает ведущий менеджер компании Overseas Realty Ltd Андрей Баев, купить недвижимость в Италии с точки зрения законодательства может практически каждый.

Но здесь встает вопрос: насколько ты экономен? "Если в Испании лучше сначала купить дом и только потом подать на резидентство, то в Италии все наоборот. Там совершенно иная система - в этой стране выгоднее сначала сделать себе резидентство, а после покупать недвижимость, так как значительно экономишь на налогах",- подчеркивает Баев. Он также добавил, что других различий в правах местного жителя и иностранца на покупку дома в Италии нет.

По словам Олега Ступенькова, генерального директора портала Away.ru, принятые в 1998-1999 годах законы сделали Италию обладательницей самого демократичного и либерального законодательства об иностранцах среди развитых стран мира. По итальянским законам покупка недвижимости российским (и любым другим) гражданином приравнивается в правах к покупке, произведенной итальянским гражданином, регулярно проживающимна Апеннинах. Это положение закреплено в так называемом "Пакте о равноправии". Именно в силу этого пакта покупка облагается фискальным налогом. Кроме того, как для купли, так и для продажи дома или квартиры, необходимо вмешательство нотариуса, который завизирует письменный акт перехода недвижимости от продавца к покупателю. Нотариально заверенный акт подвержен регистрационному налогу.

"В соответствии с требованиями итальянского законодательства принято считать, что любая недвижимость приносит ее владельцам определенный доход, а поэтому она должна облагаться налогами. Самое большое значение имеют налог на доход каждой физической единицы и коммунальный налог на недвижимость. Рассчитываются они довольно сложно",- отмечает Ступеньков.

Правда, Андрей Баев замечает, что поскольку недвижимость в Италии достаточно дорогой сегмент, то здесь скорее возникает вопрос: нравится - не нравится, а не как проще оформить документы или подешевле купить.

Что популярно у иностранцев

Больше всего недвижимости в Италии покупают немцы, на втором месте находятся американцы и только на третьем англичане. Исторически сложилось, что они предпочитают покупать дома на севере Италии. По словам Баева, особым спросом в Италии по-прежнему пользуется недвижимость рядом с тремя озерами - Комо, Гарда и Маджоро. На последних двух, как правило, селятся немцы и англичане, а на Комо предпочитают приобретать квартиры и виллы русские.

По-прежнему стабильный спрос отмечается на острова Сицилия и Сардиния - это один из самых дорогих сегментов рынка. Причем особенностью этих островов является то, что власти Италии не поощряют там покупку недвижимости иностранцами. Наоборот, правительство всячески поощряет ипотечные схемы для приобретения жилья местными жителями. "Если в Испании достаточно просто получить ипотечный кредит, то в Италии это достаточно трудный процесс.

В первую очередь основные трудности связаны со значительными временными затратами, так как требуется собрать огромное количество необходимых бумаг. Кроме того, в этом случае гражданину Италии гораздо проще получить ипотеку,чем иностранцу",- поясняет Баев.

Что касается городов, то недвижимость в Милане и Риме покупают в основном те, у кого есть какой-то бизнес. Во Флоренции, наоборот, берут квартиру для отдыха, как перевалочный пункт. В последнее время стало популярно Тосканское побережье, районы городов Лука, Леворно и Масса. Все эти города набирают популярность. Интересно, что русские часто предпочитают покупать заброшенные замки и реставрировать их.

Сколько стоит

По словам брокеров по недвижимости, специализирующихся на Италии, в этой стране сложилась тенденция, что движение цен идет от юга, где сравнительно дешево, к северу. Но, естественно, везде есть свои исключения. В Тоскании, например, цены за последние два года выросли в полтора раза, на Сицилии и Сардинии рост цен за последнее время, наоборот, не очень большой. Впрочем, цены на этих островах начинаются в основном от 6000-8000 евро за квадратный метр.

Во Флоренции и в Риме жилье оценивается в 3000- 5000 евро за квадратный метр, в Милане можно найти приличную квартиру за 2500 евро за квадратный метр. Однако в промышленных кварталах, по соседству с какими-то действующими предприятиями, можно приобрести жилье и по 600 евро за квадратный метр.

Что касается малогабаритного жилья в Италии, то с его покупкой возникают серьезные проблемы. Например, чтобы приобрести популярную "студио" (однокомнатная квартира, объединенная с кухней), надо потратить огромное количество времени и сил. Эти квартиры постоянно сдаются, и хозяевам невыгодно их продавать, так как они приносят очень неплохую прибыль. В Милане студио будет стоить 130-150 тыс. евро.

Компромисс сравнительно высокой цивилизации и низких цен можно легко наблюдать к югу от столицы, но не доезжая до Неаполя. Многие русские предпочитают отдыхать именно здесь, на побережье под Римом. В пределах 100 км от столицы можно найти много демократичных, хотя и несколько провинциальных курортов, интересных именно своей атмосферой.

Брокеры рекомендуют здесь покупать жилье тем, кто собирается в Италии отдыхать.

Для инвестиций это не лучшее место. Жилье под Римом порой стоит вдвое дешевле, чем сопоставимое по качеству на побережье Тосканы. Разброс цен на виллы у моря составляет от 300 тыс. евро за скромную квартиру до 1,5 млн евро за роскошные апартаменты.

Кроме того, следует отметить, что на побережье под Римом строится много нового жилья, в том числе и в своеобразных "коттеджных поселках" на 20-25 небольших виллочек с общей охраняемой территорией. Также удобное по местоположению и сравнительно недорогое жилье можно найти на Адриатическом побережье в зоне Римини. Это не элитный район, но для многих русских уже знакомый и обжитый.

ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ