Эксплуатационная компания - выгодное вложение

На этапе строительства доходной коммерческой недвижимости строители и сами инвесторы совершают немало ошибок, которые ведут удорожанию эксплуатации будущей недвижимости. Привлечение к проекту эксплуатирующей организации позволит сэкономить на будущей эксплуатации объекта.

Эксплуатационная компания в помощь

В ходе строительных работ не избежать внесения изменений в проект: на сегодняшний день это нормальная практика. Кроме того, процесс согласования и получения различной строительной документации происходит, как правило, параллельно. То есть, сегодня распространенной ситуацией стало получение разрешение на строительство объекта за день или два до ввода его в эксплуатацию.

В связи с этим, чаще всего собственники не желают вникать в «строительные подробности» и не могут грамотно контролировать процесс строительства. В результате возникает увеличение сметной стоимости строительства, а в дальнейшем – и увеличение расходов на эксплуатацию построенного здания. Однако лишних затрат можно избежать, пригласив на объект эксплуатирующую организацию, которая будет контролировать процесс проектирования и строительства с точки зрения будущей эксплуатации, соблюдая интересы собственника.

«Практически в 99% случаев при возведении объектов доходной коммерческой недвижимости возникает завышение сметной стоимости строительства, - рассказывает директор по эксплуатации управляющей компании «Бекар» Евгений Якушин. - На увеличение сметной стоимости, как правило, влияют ошибки в ценообразовании в ходе самих работ, а также использование строительных и отделочных материалов, инженерных сетей и коммуникаций, которые не соответствуют классу строящейся недвижимости. В результате всех этих ошибок размер инвестиций в проект увеличивается на 5%-20% в зависимости от количества и серьезности допущенных просчетов».

Часто при возведении объекта доходной коммерческой недвижимости инженерная инфраструктура формируется из оборудования и материалов, которые соответствуют более высокой классности бизнес-центра или торгового центра. Например, для недвижимости класса «С» покупают очень дорогую вентиляционную систему или радиатор. Ошибки же в ценообразовании при проведении самих строительных работ зачастую возникают из-за потери контроля собственника над ходом строительства, и вследствие этого происходит завышение его стоимости.

Эксплуатационная компания может оказывать услуги по сопровождению проекта как на стадии проектирования, так и на стадии строительства.

На этапе проектирования

«Хорошо, если компания, которая занимается эксплуатацией недвижимости, проводит анализ самого проекта на этапе рабочего проектирования, а лучше всего – на этапе бизнес-планирования, - уверен Евгений Якушин. – Эксплуатирующая организация, имеющая опыт в эксплуатации доходных объектов коммерческой недвижимости, даже на этапе создания бизнес-плана объекта может просчитать стоимость оборудования, материалов и инженерной инфраструктуры (обычно ее цена составляет не менее 50% от стоимости строительства), соответствующей выбранному классу здания. Специалисты прекрасно ориентируются в производителях инженерных систем и их продуктах, поэтому помогут подобрать наиболее оптимальный вариант».

Если эксплуатирующая организация привлекается на этапе рабочего проектирования, то несоответствия между классом здания и планируемой инженерной инфраструктурой, если оно присутствует в проекте, можно устранить. Специалисты обязательно предложат собственнику «подтянуть» инженерную инфраструктуру, чтобы не только сэкономить на текущей покупке оборудования но и уменьшить стоимость дальнейшей эксплуатации. Если же здание уже построено, несоотвествие классности и инженерной инфраструктуры устранить очень сложно.

На этапе строительства

На этапе строительства эксплуатирующая организация фиксирует эксплуатационные показатели и прогнозирует будущие расходы текущей эксплуатации с большой точностью. Причем эксплуатирующая организация данном случае выступает не в роли «платного критика», а в роли компании, которая дает довольно точные прогнозы, что произойдет, если внести изменения в проект при строительстве, и насколько из-за этого изменится стоимость будущей эксплуатации. Кроме того, эксплуатирующая организация проконсультирует инвестора по вопросам обеспечения гарантийных обязательств на выполненные строительные работы, использованные материалы и оборудование, а также примет участие в приемке объекта Госкомиссией.

Главная ошибка многих собственников заключается в том, что, не имея опыта подобной работы, они пытаются решить все сами. В результате стоимость текущей эксплуатации может увеличиться в два раза по сравнению с нормальной ее величиной (10% от валового дохода). Кроме того, пытаясь привлечь арендаторов на объект такой «приманкой» как вентиляция и кондиционирование от «кутюр», он может, наоборот, потерять клиентуру, если забудет о самом важном – сервисе и дополнительных услугах на своем объекте. По словам Евгения Якушина, когда конкуренция возрастает, сервис и обслуживание арендаторов выходит на первый план. Сейчас даже внешний вид и дизайн объекта коммерческой недвижимости не так важны, как атмосфера комфорта для арендатора, создаваемая исключительно отношением к нему в бизнес-центре.

Стоимость услуг и прибыль

Расчет эффективности вложений в эксплуатационные услуги можно продемонстрировать на следующем примером. При величине инвестиций в строительство в $10 млн. стоимость указанных услуг эксплуатирующей организации составит 0,01% от цены строительства, то есть $100 тыс. При сроке реализации проекта 24 месяца услуги по сопровождению проекта эксплуатирующей организацией обойдутся в $4100 в месяц. Многие инвесторы, услышав такую сумму, негодуют, и решают, что на эти деньги лучше купить материалы, чем выслушивать еще и «критику» со стороны эксплуатирующей организации. На первый взгляд, доводы могут показаться разумными. Однако расчеты показывают обратное.

Соблюдая указания эксплуатирующей организации, можно достичь экономии в использовании инвестиций в размере до 5% от стоимости проекта – то есть до $500 тыс. Также можно достичь экономии в затратах на будущую эксплуатацию до 10-20% (снизить затраты с 3,5 у.е. в месяц на 1 кв.м до 2, 8 у.е., при площади объекта – 20 тыс. кв. м). То есть при эксплуатации будет экономиться до $300-400 тыс. в год. Таким образом, при вложении $4 тыс. в месяц клиент зарабатывает «чистыми» $20-25 тыс. в месяц. Какой еще депозит может похвастаться такими процентами?