АРЕНДА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Согласно данным специалистов рынка аренды загородного жилья, период с конца января по март наиболее благоприятен для поиска оптимальных вариантов летнего места жительства: в это время разнообразны предложения, стабильны цены. Но уже в начале апреля ситуация меняется: многие привлекательные для арендаторов объекты находят своих хозяев, соответственно, увеличивается и плата за наем. Рассмотрим ситуацию в этом сегменте подробнее.

По мнению экспертов, рынок аренды загородного жилья довольно стабилен и имеет незначительную тенденцию к росту. Снимаемые на лето объекты условно можно разделить на коттеджи в охраняемых благоустроенных поселках, дома в популярных стародачных местах и постройки в садоводческих товариществах.

Что касается зданий первого типа, то их выбор разнообразен как по качеству и параметрам самого здания, так и по ценам. В последние годы появились коттеджные поселки, объекты в которых предназначены исключительно для сдачи в аренду (иногда называемые новыми дачными поселками). Как правило, придомовые земельные участки там небольшие, но имеются обширная благоустроенная общая территория для отдыха, парковая зона, спортивные и детские площадки, цветники и газоны. По данным специалистов, таких доходных поселков в настоящее время в Московском регионе около тридцати. Иногда в них сдают лишь часть коттеджей, а остальные выставляют на продажу. Бывает, что хозяева, купившие такие дома, в них не живут, предпочитая по разным причинам их сдавать. Подобные варианты образуют существенную долю рынка аренды.

Здания в коттеджных поселках — это комфортабельное современное жилье. Для их строительства используют дерево, кирпич, а в последнее время — и пенобетонные блоки. В домах имеются все современные коммуникации, связь, включая Интернет. Типичная общая площадь объектов этого класса — около 300 кв. м. Но, конечно, есть коттеджи и поменьше, и побольше, даже площадью 1 тыс. кв. м. Как правило, поселки имеют единый архитектурный стиль, однако бывает, что проекты построек отличаются друг от друга — в соответствии с разнообразными запросами хозяев. Разброс цен аренды коттеджей в Подмосковье велик: примерно от 2 тыс. до 30 тыс. долл. в месяц. Стоимость зависит от класса жилья, его расположения, транспортной доступности, природного окружения.

Лидером предложений коттеджей в аренду, как и в прежние годы, остается Рублево‑Успенское направление. Тут можно арендовать дом в поселках Жуковка, Барвиха, Горки-2, Николина Гора, Успенские дачи, Горки-8 и т. д. Сдают и отдельные особняки с собственной инфраструктурой и участками соснового леса. Разброс цен по сравнению с их диапазоном на других направлениях здесь наиболее заметен. Так, четырехуровневый кирпичный коттедж общей площадью 240 кв. м на участке в 15 соток (в доме четыре спальни, гостиная с камином, сауна, три санузла) в поселке «Дарьино», расположенном в 20 км от МКАД, предлагают за 2,5 тыс. долл. в месяц, а стоимость аренды трехуровневого здания общей площадью 376 кв. м с самой современной внутридомовой инфраструктурой, расположенного в поселке «Жуковка» в 7 км от МКАД на лесном участке в 45 соток, составляет 25 тыс. долл. Есть и варианты, сдаваемые за 40 тыс. долл. в месяц, например трехуровневый кирпичный особняк общей площадью 680 кв. м, соответствующим образом оснащенный и оборудованный, в поселке Горки-2.

Много предложений по аренде коттеджей в поселках вдоль Новорижского шоссе по 2–10 тыс. долл. Есть и свободные комфортабельные здания, настоящие дворцы, сдаваемые по 15–18 тыс. долл. в месяц.
Дмитровское направление привлекает водными пространствами, организованной и развитой спортивной инфраструктурой. К северу от Москвы дом в коттеджном поселке можно снять в среднем за 1,5–10 тыс. долл. в месяц. Дорогая аренда, как правило, в местах рядом с известными водохранилищами. Это направление следует отметить особенно. В 24 км от МКАД построен поселок Forest Ville, один из немногих в Подмосковье, дома в котором предназначены именно под наем.

Все большую популярность приобретают Калужское и Киевское направления. Проблемы с автодорогами здесь не так остры, как на многих других трассах. Аренда коттеджа в поселках Ватутинки, Pine Forest, Воскресенское, Фоминское, Десна, Павловы Родники обойдется в среднем в 3–10 тыс. долл. в месяц. Дома по Минскому и Можайскому шоссе также востребованы.

Что касается Ленинградского направления, то в последнее время его пропускная способность все более не соответствует транспортному потоку. Это уменьшает привлекательность здешних мест для потенциальных арендаторов загородного жилья. Возможно, проект скоростной автотрассы Москва — Санкт-Петербург, который обещают реализовать в ближайшие годы, изменит ситуацию. На Ярославском шоссе — аналогичные проблемы. Наименее востребованы арендаторами престижного загородного жилья дома в коттеджных поселках к востоку от столицы — по Горьковскому, Носовихинскому направлениям.

К отдельной категории арендуемого жилья следует отнести дома в так называемых стародачных местах с исторически сложившейся инфраструктурой, прекрасным, выбранным много лет тому назад природным окружением. Это Николина Гора, Малаховка, Кратово, Валентиновка, Переделкино, Загорянка и много других не менее замечательных поселков, расположенных не далее 20–25 км от МКАД. Дома, сдаваемые здесь в аренду, очень разные: и строения, которым более 50 лет, и современные, оснащенные по последнему слову техники коттеджи. Но объединяют их принадлежность к историческому месту, обустроенность и воздух, пропитанный запахом давно высаженных сосен, ароматом многочисленных цветников.

Цены аренды определяются, как и в коттеджных поселках, параметрами дома, престижностью местности, удаленностью от Москвы. Например, стоимость аренды кирпичного коттеджа с четырьмя спальнями, сауной, участком в 15 соток в Валентиновке, расположенной в 10 км от МКАД по Ярославскому шоссе, составляет 5 тыс. долл. Там же за 700 долл. в месяц можно снять дом попроще. А в стародачном Переделкине, расположенном в 7 км от МКАД по Минскому шоссе, четырехуровневый кирпичный коттедж сдают по цене 25 тыс. долл. в месяц. Оборудование, оснащение современными видами связи, охрана, удобство проживания соответствуют запрашиваемой цене.
Дешевле всего снять на лето дом в садоводческом товариществе. Но следует отметить: с приходом на российский рынок зарубежных фирм, производящих и продающих оборудование и материалы для обустройства, многие строения в них преобразились, обрели новую жизнь: появились отделка ондулином и сайдингом, автономное водоснабжение, горячая вода. В результате повысилась и их цена. Нередко эти товарищества расположены не очень далеко от МКАД: можно ежедневно ездить на работу в столицу. Цены на такие дома — от 250 долл. в месяц и выше. Но следует отметить, что подобные варианты аренды, как правило, приходится подыскивать самостоятельно, поскольку для агентств это затратный бизнес.

В заключение отметим, что предложения аренды загородного жилья отвечают самым разным требованиям и финансовым возможностям потенциальных арендаторов, а факторов, влияющих на цену, существует достаточно много. Среди основных — расстояние от МКАД, географическое направление, характер местности, расположение и инфраструктура (охраняемый благоустроенный коттеджный поселок, стародачное место, садоводческое товарищество, дом в деревне), качество и характеристики здания.

---

Комментарии специалистов

Сергей ГАНУСОВ,
руководитель отдела аренды загородной
недвижимостикорпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
«Человек, арендующий загородное жилье, принимает во внимание не только красоты окружающей природы. Немаловажное значение для него имеют и новизна дома, и внешняя и внутренняя отделка. Для кого‑то принципиальным вопросом является также престижность района. Традиционно большинство современных качественных коттеджных поселков возводят в западной и частично северо-западной части Подмосковья. Лидирует в этом сегменте Рублевское направление, оно продолжает оставаться самым дорогим и престижным местом. Вторым по популярности я бы назвал Калужское направление. Поселков, дома в которых предназначены только для сдачи в аренду, в Подмосковье немного. Хотя с каждым годом желающих снять жилье становится все больше, причем не только на все лето, но и на короткий срок в другое время года — на отпуск, праздники и другие значимые для арендатора события.

В 24 км от МКАД по Дмитровскому шоссе построен коттеджный поселок Forrest Ville. Компания «БЕСТ-Недвижимость» предлагает арендовать в нем, в том числе на короткий срок, комфортабельные меблированные дома с евроотделкой, общей площадью от 163 до 202 кв. м, по цене от 1,7 тыс. до 3,4 тыс. долл. в месяц. Если же вы собираетесь снять загородное жилье самостоятельно (на несколько дней, на сезон или на более долгий срок), будьте готовы к тому, что вам придется потратить на это больше времени и потребуются необходимые знания законодательства, чтобы грамотно решать возникающие по ходу дела вопросы».

Мария ЖУКОВА,
заместитель директораУправления аренды
компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

В формировании стоимости найма загородных домов важную роль играет удаленность от Москвы. Так, за коттедж в 7 км от Москвы придется заплатить в два раза больше, чем за точно такой же объект в 27 км от МКАД. Серьезно влияет и географическое расположение. Например, постоянно растут цены найма загородных домов на престижных Западном и Юго-Западном направлениях. Стоимость аренды зависит также от элитности района, качества ремонта, инфраструктуры, наличия или отсутствия охраны, зон отдыха. Немаловажное значение имеет транспортная загруженность автодорог. По этой причине коттеджи, расположенные в районе Носовихинского шоссе, упали в цене, а наиболее свободные трассы на Минском и Новорижском направлении, напротив, привлекли повышенное внимание арендаторов: загородная недвижимость здесь дорожает.

Чтобы удовлетворить растущий спрос, в Подмосковье строят новые коттеджные поселки, расширяют спектр предложений аренды домовладений. Возводят и настоящие усадьбы, рассчитанные на состоятельных клиентов. Заметно увеличилась доля коттеджей, сдаваемых по цене от 5 тыс. долл., а недорогие дачные дома под аренду сегодня практически не возводят. В нынешнем сезоне многие клиенты выражают желание иметь дом с лесными деревьями на участке, расположенном неподалеку от водоема. Они готовы платить больше за аренду домовладения, в котором есть баня, сауна, бассейн и другие элементы, обеспечивающие комфорт. А вот если к поселку затруднен подъезд, арендаторам имеет смысл поговорить о снижении цены аренды.

Выбирая загородный дом на лето, стоит помнить: сдавать объект может только собственник. Поэтому перед заключением сделки необходимо провести тщательную проверку правоустанавливающих документов не только на землю, но и на строение. Порой разобраться во всех тонкостях может лишь профессиональный риелтор с большим опытом работы. Не стоит доверяться дилетантам.

Вариант, выделяющийся на общем фоне своей дешевизной, должен насторожить. Занимаясь подбором объекта с помощью агентства, надо обязательно убедиться, что подобная деятельность входит в перечень услуг, предлагаемых компанией. В противном случае вы рискуете потерять деньги.

Арендаторы сегодня достаточно осторожны, но, несмотря на это, нередко откликаются на частные объявления о сдаче дачных домов на лето. Как правило, дают эти объявления (которых становится все меньше) не сами хозяева, а маклеры. Они оказывают услуги за небольшие комиссионные, но к кому идти в случае возникновения конфликтной ситуации? Кто вернет потраченные деньги, нервы, силы?

Итак, я советую обращаться только в крупные, серьезные, надежные, давно зарекомендовавшие себя на рынке компании, которые специализируются именно на работе с загородной недвижимостью».

Кирилл Подоляк "Недвижимость & Цены" № 4 (2006 г.)

 

«Об аренде загородного дома лучше позаботиться в феврале — марте: именно в это время на рынок попадают самые лучшие предложения. Диапазон цен аренды загородной недвижимости в престижных поселках составляет 5–30 тыс. долл. За простую летнюю дачу потребуется заплатить от 200 до 2 тыс. долл., а снять дом или часть дома в деревне — и того дешевле. Все зависит от требований клиента, предъявляемых к домовладению, и его финансовых возможностей. Цены аренды загородных коттеджей по сравнению с 2005 годом выросли на 10–15 %. И связано это скорее всего с растущим спросом на подобные предложения.