Перспективы рынка загородного элитного жилья в 2006 году
В последние два года в ближнем Подмосковье неуклонно увеличивается число коттеджных поселков элитных и премиум-класса. При этом достаточно четко оформились черты, способствующие активному росту данного сегмента рынка. По мнению большинства аналитиков, проявившиеся в 2004-2005 гг. главные тенденции развития будут продолжены и в новом году.
Динамичное развитие рынка загородной недвижимости в ближнем Подмосковье в последние годы способствовало постепенному изменению концептуальных подходов к строительству коттеджных поселков высшего ценового сегмента. Как и во многих других сферах деятельности, оптимальный результат на каждом из этапов развития находится в точке пересечения интересов и запросов основных действующих лиц процесса: инвесторов, девелоперов, застройщиков, риэлторов и клиентов.
При этом в основе, безусловно, лежат объективные причины – изменение объема и структуры спроса категорий населения, выступающих потенциальными покупателями загородного жилья, а также вызревание возможностей (финансовых и материальных) для рационального использования более современных технологий строительства и инвестиционных схем.
На первых этапах формирования рынка, до начала 2000-х годов общим фоном для формирования всех тенденций служила достаточно большая дифференциация в требованиях и финансовых возможностях клиентов, что позволяло выходить на данный сегмент рынка структурам, не всегда располагающим необходимой ресурсной базой. В результате в Подмосковье появилось много коттеджных поселков без единого архитектурного решения, с отсутствием необходимой инфраструктуры и главное – строящихся по много лет.
Начало нынешнего этапа стало следствием стабилизации социально-экономического положения в России на рубеже веков, которая вызвала как увеличение доходов социально активных слоев населения страны (и соответственно – численный рост обеспеченного среднего класса и расширение потенциальной клиентской базы), так и вовлечение в процесс инвестирования строительства загородного жилья солидных финансовых структур. В качестве примера можно назвать сотрудничество группы «Открытые инвестиции», входящей в финансово-промышленный холдинг «Интеррос», и компании «Терра-недвижимость», специализирующейся на операциях с элитной недвижимостью в Западном Подмосковье.
Необходимость этого связана с тем, что в последние два года четко прослеживается тенденция роста масштабов проектов, базирующаяся на обоюдной заинтересованности их организаторов и покупателей. Поэтому можно с уверенностью утверждать, что будущее – за строительством поселков от 200 жилых домов. Такой рубеж на практике определяется целым рядом факторов.
С одной стороны, он позволяет без ограничений применять современные технологии строительства и схемы финансирования, что привлекательно для инвесторов и застройщиков. С другой стороны, частным клиентам это дает высокий уровень проработки единой архитектурной концепции поселка, обеспечивает экономию на коммунальных услугах и формирует достаточно однородную социальную среду.
По мнению экспертов, в период с 2000 по 2005 г. объем рынка загородной недвижимости вырос почти на 100% и тенденция стабильного роста продолжает сохраняться. На сегодняшний день общее количество застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье приближается к 300, а общий объем рынка оценивается в 5-7 млрд. долларов, и существенная его часть приходится на поселки высшего ценового сегмента. Неизменными остаются и ценовые тенденции.
В 2005 г. (как и годом ранее) рост цен составил примерно 30%. Эксперты прогнозируют, что в 2006 году данный показатель останется примерно на том же уровне или выше. В основе таких прогнозов – учет влияния макроэкономических факторов (инфляция и инфляционные ожидания, продолжение роста доходов обеспеченных слоев населения), а также повышение качественного уровня предлагаемого загородного жилья с учетом всех основных параметров.
При покупке элитного загородного жилья, по мнению генерального директора компании «Терра-недвижимость» Андрея Мажарова, «… сегодня только 50% - это инвестиционная составляющая вложений, и не меньшую часть составляет так называемая эмоциональная составляющая, учитывающая различия в качестве жизни – индивидуальность коттеджных поселков, социальный состав жителей, благоприятная экология, эстетика архитектурных решений, живописность окружающих природных ландшафтов».
С этим связана и географическая направленность инвестиций. В 2006 году будет продолжена тенденция освоения «западной» половины Подмосковья – от Дмитровского до Калужского шоссе. Внутренняя рокировка маловероятна – первые места в рейтингах риэлторских фирм и соответственно – организаторов реализации новых инвестиционных проектов по прежнему будут удерживать Рублевско-Успенское, Новорижское, Калужское и Дмитровское направления. Что объясняется как определенной консервативностью покупателей загородного жилья, так и главным образом – сочетанием целого ряда благоприятных природных и инфраструктурных факторов, комплекс которых практически невозможно быстро создать для освоения других направлений.
По мнению большинства специалистов, на первом месте при оценке покупателями коттеджных поселков остаются следующие характеристики: местоположение (важнейший признак – удаленность от Москвы), экология и природа, качество и сроки строительства (оптимально – 3 года на полное завершение проекта). Важной тенденцией последних лет является также повышение требований частных клиентов к планированию сроков реального вселения в готовое загородное жилье.
Мониторинг спроса потенциальных покупателей показывает, что фактически каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа «под ключ» (или домов на завершающей стадии строительства – без внутренней отделки) в пределах 50 км от Москвы с соблюдением требований единства стилевого решения для всего поселка. Такой востребованный рынком подход, наиболее комплексно учитывающий все основные тенденции последнего времени, реализован группой «Открытые инвестиции» в проектах создания коттеджных поселков Павлово и Пестово при консалтинговой поддержке компании «Терра-недвижимость».
Правильно выбранная концепция реализации крупного инвестиционного проекта гарантируют эффективность и строгое соблюдение намеченных сроков.Например, в поселке Павлово (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) из запланированных по проекту 220 коттеджей в стадии активного строительства остаются только 70 участка, а 150 домов являются достроенными и с октября 2005 года уже состоялось 5 новоселий. В настоящее время проект «Павлово» выходит на финишную прямую: весной 2006 г. завершится активная фаза строительства поселка, закончится строительство школы, активно продолжается возведение расположенного рядом самого крупного в Подмосковье торгово-развлекательного комплекса «Павлово Подворье». Отсутствие сбоев в графике строительства дает основание утверждать, что реализация проекта «Павлово» будет закончена в 2006 г., за 3 года, что для проектов подобного уровня станет редким явлением.
Аналогичная концепция принята и для поселка Пестово в 22 км по Дмитровскому шоссе на берегу Пестовского водохранилища. Этот еще более масштабный по сравнению с Павлово проект (объем инвестиций – около 150 млн. долл., более 400 участков и уникальная инфраструктура) в 2006 вступает в стадию активного строительства жилой зоны.
В настоящее время состоялась закладка первой очереди из 20 коттеджей, закончена собственная новая подъездная дорога к поселку от Дмитровского шоссе, в ноябре 2005 г. в Пестово открыт офис продаж, на счету которого уже свыше 35 заключенных контрактов на покупку домов в поселке. Успешный ход данных проектов подтверждает тенденцию переориентации рынка коттеджных поселков высшего ценового сегмента на реализацию крупных инвестиционных проектов, основанных на оригинальной концепции, единстве архитектурных и стилевых решений, продаже земельных участков с подрядом на строительство или к продаже готовых домов (в т.ч. без внутренней отделки), точном соблюдении качества и сроков строительства.