Стандарты. Зачем они нужны?

Если сравнить процесс купли-продажи загородного дома и квартиры, то нельзя не обратить внимание на одну особенность: если оценка стоимости городской квартиры различными специалистами обычно достаточно близка и разница редко превышает пять процентов, то в случае с загородным домом расхождение в десять-двадцать процентов - это норма. Вы никогда не задумывались почему?

Относительная легкость в оценке городской квартиры (кроме квартир в историческом центре) объясняется устойчиво сложившимся сочетанием ряда их потребительских свойств. Каждому типу квартир соответствует определенный уровень внутренней отделки, качества инженерных сетей и количества дополнительных помещений. И конечно же, каждому типу квартир соответствуют свои районы застройки, которые могут частично пересекаться, но только среди близкого по классу жилья. Опять же, предельно все упрощая, вот эти сложившиеся в нашем понимании свойства и являются стандартами городского жилья, делая покупку квартиры процессом, понятным любому слою населения, и позволяя первичному рынку городской недвижимости развиваться быстрыми темпами. Практически успешность того или иного городского проекта сводится к игре нюансов, что само по себе является искусством, но к теме нашего разговора никакого отношения уже не имеет.

Ничего похожего на рынке загород-ной недвижимости нет в принципе. То есть нет не только сложившегося соотношения ценности потребитель-ских свойств загородного дома, нет даже общепринятого понимания этих потребительских свойств как таковых. В нашей стране возможность проживать в индивидуальном загородном доме с уровнем удобств, не уступающим уровню удобств городской квартиры, появилась чуть более десяти лет назад. При этом действительно современные строительные технологии и оборудование систем жизнеобес-печения индивидуального дома стали доступными совсем недавно. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в сознании большинства людей отсутствует единое представление о том определенном наборе требований, которому должен соответствовать загородный дом. Для этого прошло слишком мало времени.

Наверное, у многих может возникнуть вопрос: а зачем все это надо? Перед любым человеком, решившим построить или приобрести загородный дом, стоит ряд вопросов, ответы на которые он должен иметь в любом случае. Если коротко, то основных вопроса три. Во-первых, где строить: этот вопрос включает в себя местоположение дома, сочетание местоположения дома и площади участка плюс соотношение стоимости дома и участка. Во-вторых, что строить: тип дома, его планировка и набор подсобных помещений, качество строительных работ. И в-третьих, какая должна быть инженерная начинка дома: энергоснабжение, системы контроля, вентиляция и кондиционирование, водоснабжение и отопление. Реально возможно получить только небольшую часть необходимой информации, и не потому, что эту информацию кто-то скрывает, - в комплексе ее просто никто никогда не собирал и не анализировал. Еще надо учесть то, что крупная покупка уже рассматривается большинством петербуржцев и как способ вложения денег, то есть изначально предполагается, что в случае продажи дома его стоимость должна быть больше суммы, затраченной на его строительство и покупку участка. В результате основное количество потенциальных клиентов загородного рынка - а это люди, которые в состоянии приобрести или построить дом только после продажи принадлежащей им недвижимости в городе, - занимают выжидательную позицию, поскольку риски для них в такой ситуации неоправданно высоки.

Схожей логикой руководствуются и представители организаций, занимающиеся строительством и инвестиционными проектами в области загородной недвижимости. Вкладывать крупные средства в загородную недвижимость, основываясь в первую очередь на собственной интуиции, готовы очень немногие. А на сегодняшний день вместо четко сформированного спроса мы имеем пусть и лавинообразно усиливающееся, но не более чем желание жить за городом. В результате массового развития загородного строительного рынка, основанного в первую очередь на схемах финансирования, аналогичных первичному рынку в Санкт-Петербурге, до появления общепринятых стандартов загородного жилья ожидать вряд ли приходится. И это все при том, что и финансовые, и строительные возможности для этого есть.

И последний, традиционный для России вопрос - что делать? Складывается парадоксальная ситуация, когда клиенты в принципе готовы покупать, а коммерческие структуры готовы инвестировать средства и строить. Выход один, надо аккумулировать имеющуюся информацию по реальному спросу. Только такой подход даст возможность составить объективное представление о реальном спросе со стороны покупателей на рынке загородной недвижимости и, соответственно, открывает возможность для значительной активизации строительства. В рамках одной коммерческой структуры это сделать физически невозможно из-за отсутствия достаточного объема информации, и только объединив усилия десятков предприятий, можно говорить о достоверности полученных результатов. В настоящее время эта работа начата участниками Некоммерческого партнерства "Ассоциация "Загородная недвижимость", и читатели журнала "Загородное обозрение" будут первыми, кто сможет получать информацию о том, что же действительно происходит на рынке загородной недвижимости.

Мнение участников рынка

Константин САФРОНОВ, менеджер по маркетингу АСК "Северный проект"
Безусловно, загородный дом по сравнению с городской квартирой полнее удовлетворяет все основные потребности человека. Это отражается в массовом сознании устойчивым представлением явного преимущества жизни в загородном доме перед жизнью в городской квартире.

К сожалению, данное представление можно назвать единственным стандартом в отношении загородного дома. Потребители могут четко оперировать только двумя понятиями:
1. Загородный дом либо есть, либо нет.
2. Можно жить в загородном доме зимой или нет.

Дальше представления, мнения о характеристиках, свойствах или стандартах, которым должен отвечать загородный дом, расходятся как в море корабли. Потребители в силу своего жизненного опыта, урывочных знаний в строительной области акцентируют свое внимание на различных свойствах загородного дома. На площади участка, материале несущих стен, на этажности, на составе помещений, на фонтане или беседке для медитации, да мало еще на чем.
Все эти свойства загородного дома, безусловно, важны и значимы в той или иной степени. Но вся проблема в том, что горожане, становясь клиентами агентств недвижимости и строительных компаний, не воспринимают загородный дом как многогранную систему, состоящую из множества взаимосвязанных элементов. Систему, которая должна функционировать и отвечать определенным потребительским стандартам на протяжении десятилетий.
Выработка стандартов на основе многолетнего опыта работы агентств недвижимости, проектных и строительных компаний по удовлетворению потребности клиентов в загородном доме позволит всем участникам рынка загородной недвижимости говорить на одном языке.

Я надеюсь, что "Загородное обозрение" будет активно освещать процесс на своих страницах и сможет привлечь к выработке стандартов загородного дома не только компании, работающие на рынке, но и своих многочисленных читателей.

Виктория ГЛЕЙМ, менеджер отдела маркетинга компании "ПетроспекСтрой"

На сегодняшний день не существует общих стандартов загородного жилья. На первый взгляд - это хорошо, т. к. каждый владелец дома может претендовать на уникальность своего жилища. Однако при более детальном рассмотрении видно, что отсутствие общих стандартов создает трудности для всех участников рынка. Для покупателей загородной недвижимости это сложности, связанные с приобретением дома (по общему описанию обычно нельзя определить характеристики дома, и приходится отсмотреть большое количество домов, не отвечающих даже общим требования заказчика). Тем же, кто строит дом под заказ, сложно определить ликвидность дома, т. е. нет стандартов, на основе которых возможно прогнозировать по какой цене можно продать дом в будущем.

Но наибольшую сложность отсутствие стандартов представляет для строительных компаний, возводящих загородные дома на продажу, и таким образом препятствует развитию цивилизованного рынка загородной недвижимости. Наличие общих стандартов позволило бы повысить эффективность строительства коттеджных поселков. Естественно, что стандарты должны быть сформированы на основе анализа тенденций существующего спроса и требований к жилищным условиям.

Следует выделить два параметра стандартизации: архитектурно-планировочное решение (количество и размер помещений) и нормы теплоизоляции.
Что касается норм теплоизоляции, то существуют государственные нормы для каждого отдельно взятого стенового материала, учитываемые строителями при возведении дома для постоянного или сезонного проживания. Но эти нормы не обсуждаются при продаже уже построенного дома, особенно если это вторичная продажа. Единственное определение, с которым сталкивается покупатель, - это "зимний дом", "летний дом" или "дача". В идеале же покупатель должен быть уверен, что приобретаемый им дом отвечает существующим нормам и требованиям к теплопотерям.
Архитектурно-планировочное решение же не ограничено никакими нормами и полностью зависит от пожеланий и вкусов застройщика. В некоторых районах есть определенные ограничения (такие, как количество этажей или стеновой материал), но эти ограничения существуют в основном для заповедных зон. Западная практика показывает, что должны быть общие нормы, связанные с размером, количеством и назначением помещений, и большинство предлагаемых застройщику проектов отвечают этим требованиям. Да, заказчик может построить дом по индивидуальному проекту или внести изменения в существующий, но в большинстве случаев в этом не возникает необходимости, т. к. все проекты созданы с учетом функциональности помещений.
Рискну высказать предположение, что развитие рынка новых загородных домов естественным образом приведет к образованию стандартов загородного жилья.

Алексей ШКВАРОВ, генеральный директор компании "ПетроспекСтрой"
Стандартизация загородного жилья, на мой взгляд, - это наличие схожих для всех типов домов требований:
- наличие тех же удобств, что и в городе, а может, и больше - телефон,теплоснабжение, ХВС и ГВС, телевидение;
- наличие систем безопасности - охрана, сигнализация и т. п.;
- применение передовых теплосберегающих технологий - соответствие требованиям новых СНиП;
- резервные источники тепла - кассетные камины, окна - стеклопакеты и т. д.;
- однородная социальная среда (строительство поселками) - единое коммунальное обслуживание;
- отделка;
- собственные котельные;
- ландшафтные работы;
- единая градостроительная концепция, несмотря на разных хозяев - шведский принцип - "Дома в лесу, а не лес среди домов";
- применение западных строительных стандартов (например, шаг каркаса - 60 см; это связано с размерами гипрока и других материалов, также высота потолков и прочее), т. е. дом представляет собой совокупность западных стандартов на жилье.