Оценка недвижимости

Российский рынок недвижимости постепенно стабилизируется, ширится и растет, аналитики говорят о его профессионализации, девелоперы – от растущих требованиях к возводимым объектам, инвесторы все чаще обращаются к услугам профессиональных консультантов, а покупатели не падают в обморок от растущих цен. Ежедневно на рынке производится множество операций, и при каждой из них, от договора купли-продажи или сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире до принятия решения о финансировании крупного офисного центра, необходимо произвести независимую профессиональную оценку имущества.

Страницы истории
Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами. В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», согласно которому предусматривался частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. В частности, показатели доходности пахотных и сенокосных земель высчитывались на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки.

Одновременно с оценкой сельскохозяйственных земель, накапливался опыт и по оценке городской недвижимости. В 1870 было принято «Городовое положение», уполномочившее городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость. Размер налога рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования недвижимости, а при невозможности определить доход – исходя из его материальной стоимости. Доходность недвижимости, кроме прочих условий, определялась на основе местоположения и особенностей типа недвижимости.
Несмотря на то, что оценка недвижимости быстро стала одним из необходимых инструментов определения налогооблагаемой базы, законодательный базис для оценочной деятельности в России долгое время отсутствовал. Только 8 июня 1893 года российское правительство издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, одновременно с которым были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а через год – 4 июня 1894 года – министр финансов Витте подписал инструкцию по разъяснению закона. Однако новый закон не смог унифицировать стандарты оценки даже не в масштабах всего государства, а за столом губернских оценочных комиссий. Поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, по которому нормы оценки устанавливались на уровне губерний, а на государственное финансирование оценочных работ ежегодно выделялись средства в размере одного миллиона рублей.

Как отмечают историки, к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональна, что такого уровня американским и европейским коллегам удалось достичь только в 60-70-е годы XX века. Однако за годы советской власти традиции были утрачены, и в современной России проблема оценки возникла только одновременно с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, согласно которому оценка «капитала» проводилась в соответствии с представлениями о его доходности. Однако это положение реализовано не было, и в 1992 г. оценка приватизируемого имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года. А начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов» предприятия смогли осуществлять переоценку средств на основе индексов изменения их стоимости, в результате которой результат существенно отличался от рыночной стоимости объекта.

Правовое поле
В современной России законодательная база для оценочной деятельности была создана в 1998 году, когда был принят Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации». Согласно ст. 3 этого закона, «под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости», а под рыночной стоимостью подразумевается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Нормативные стандарты определения стоимости регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519, положения которого «являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки».
Согласно этому положению, при заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Порядок лицензирования оценочной деятельности устанавливается Положением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности». Эти три документа и определяют в настоящий момент порядок оценочной деятельности в России.

Виды стоимости
Помимо определения рыночной стоимости, у заказчика может возникнуть потребность в зависимости от конкретной ситуации определить другой тип стоимости объекта. Законодательно все эти виды стоимости подробно представлены в постановлении №519. Согласно этому документу, кроме рыночной стоимости, допускается 9 видов других стоимостей.
Под стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком подразумевается стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки означает сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки. Примечательно, что эта сумма высчитывается в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки означает сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.
Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из стоимости объекта в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на его утилизацию.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие выше указанных стоимостей.
В зависимости от конкретной ситуации возникает необходимость обратиться к одному из упомянутых выше типов стоимости. Например, при вынужденной продаже объекта рассчитывается ликвидационная стоимость, а при оценке объектов, подлежащих реконструкции, выбирается инвестиционная стоимость, рассчитываемая для конкретного инвестора. При этом рыночная и инвестиционная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Разница подходов
Помимо десяти видов стоимости, существует три главных подхода к оценке объекта недвижимости, каждый из которых применяется при анализе различных типов объектов: сравнительный, затратный и доходный.
Согласно постановлению №519, под сравнительным подходом понимается «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними». По мнению специалистов, в основе этого подхода лежит предположение, что разумный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется ему другая собственность с аналогичными свойствами. По определению этого подхода, аналогичный оцениваемому объект недвижимости должен быть похож на него по основным экономическим и техническим характеристикам, кроме того, его цена должна быть известна из сделки, состоявшейся при схожих условиях. Поэтому логично, что сравнительный подход наиболее действенен в самых насыщенных сегментах рынка, например при оценке типового жилья. Однако на сегодняшний день очень много сделок по купле-продаже недвижимости находится в теневом секторе, поэтому выяснить стоимость аналогичного объекта зачастую не так тривиально.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Этот подход базируется на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем на создание другого объекта аналогичной полезности. По мнению специалистов, такой подход наиболее удобен при оценке новый объектов, готовых для эффективного использования, так как вычеты на износ имущества достаточно сложно определить. Зачастую он применяется при оценке для целей страхования или определения налогооблагаемой базы.
Доходный подход означает совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этот подход традиционно основывается на том, что стоимость недвижимости, в которую инвестируются средства, должна равняться текущей оценке качества и количества дохода, которую она может принести, а чаще всего под этим подразумевается доход от сдачи в аренду. Возможность учитывать инвестиционный доход позволяет оценить перспективность вложений в данный объект недвижимости, поэтому обычно применяется при оценке крупных объектов коммерческой недвижимости, а в сегменте жилья свойственен, скорее, элитным апартаментам.

По мнению специалистов, у каждого из этих подходов есть свои существенные минусы. Сравнительный подход требует открытости рынка, которой в России не так легко достичь из-за несовершенства налогового законодательства и слишком большого количества теневых ресурсов. При затратном подходе сложно оценить стоимость земельного участка, на котором проводится новое строительство, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и трудно прогнозируемых темпов развития экономики. Поэтому обычно оценщики используют все доступные подходы, и определяют рыночную стоимость объекта на основе комплексной оценки.

Профессиональные организации
Как только появились первые сделки, требующие независимой оценки, в России возникла организация оценщиков. В 1993 году 17 профессиональных оценщиков из Москвы и Санкт-Петербурга приняли решение о создании общественной организации – Российского общества оценщиков, которая в дальнейшем непосредственно участвовала в разработке закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и значительного числа российских стандартов независимой оценки. В настоящий момент организация объединяет большинство российских специалистов в области оценки и является инициатором проведения ежегодного Конгресса оценщиков, а также выпускает такие издания, как ежемесячный бюллетень «Российский оценщик», научно-практический журнал «Вопросы оценки» и «Реестр оценщиков и оценочных фирм».

Следующим этапом развития саморегулируемых организаций стало создание в апреле 2004 г., при непосредственном участии РОО, Национального совета по оценочной деятельности. Как говорит его председатель Иван Грачев, «можно сказать, что в рамках Совета мы уже достигли выдающихся результатов: сумели объединить противоборствующие стороны, стандартизировали кодекс оценщиков, в настоящий момент разрабатываем новые стандарты оценки». Кроме того, по его словам, через Национальный совет проходят все поправки в Минэкономразвития, направленные на отмену лицензирования и разработку обязательных требований к оценщику.

На сегодняшний день саморегулируемые организации оценщиков есть практически в каждом регионе. Необходимость их создания, как подчеркивают специалисты, в немалой степени вызвана информацией о грядущем введении налога на недвижимость, размер которого будет рассчитывать исключительно на основе рыночной стоимости объекта, которая, по сведениям его разработчиков, возможно, будет неоспоримой. И потому непрофессиональная оценка может дорого стоить налогоплательщику.

Комментарии специалистов:

Иван Грачев, председатель Национального совета по оценочной деятельности в России:
На сегодняшний день в Росси есть классные профессиональные оценщики, которых точно нет в Восточной Европе, а есть ли они в Западной Европе, сказать сложно. Однако, несмотря на это, специалисты не могут нормально работать, так как отсутствует информация о заключенных сделках. Если оценить объем информации, которым обладает российский оценщик и его западный коллега, то различие получится в 100 раз. Это означает, что за исключением некоторых особенно продвинутых вариантов, ошибка оценщика при определении стоимости объекта варьируется до 1000%, что в свою очередь означает, что нет никакого смысла вводить сейчас налог на недвижимость. Если ввести этот налог форсированно, то это приведет к тому, что владельцев собственности просто задушат налогами.
Все это приводит к тому, что официальная оценка стоимости недвижимости практически ничего не отражает. Для квалифицированных оценщиков недостаточно информации. Поэтому по факту сейчас надо делать действующую саморегулируемую организацию оценщиков, разрабатывать свои стандарты оценки, консолидировать работу с бухгалтерами и потихоньку понемногу собирать информацию о заключенных сделках. На самом деле оценщики знают реальную стоимость, другое дело, что он не сможет на практике применить свои знания и провести свои расчеты через документы. К сожалению, сейчас в России очень развиты заказные оценки, бороться с которыми административными мерами очень трудно, поэтому и необходима саморегулируемая организация оценщиков, которая быстро отсеет откровенную «заказуху».