В Казани принята классификация офисов

 

 

Разработчики классификации, а именно, Гильдия сюрвейеров Республики Татарстан, называют это событие шагом к цивилизованному развитию рынка офисной недвижимости. Как бы то ни было, классификация офисов в Казани пока основывается на добровольном выборе управляющей компании или собственника объекта недвижимости. Посмотрим, насколько эффективным окажется институт саморегулирования в сфере коммерческой недвижимости.
Кто страдал?

Необходимость официального принятия единой классификации офисных объектов в Казани назрела давно, ведь рынок офисной недвижимости формировался у нас очень активно и в то же время стихийно. Если упомянуть цифры статистики, то сегодня в Казани насчитывается 42 бизнес-центра общей площадью около 180 тыс. кв.м. Идет строительство еще 10 бизнес-центров общей площадью 47 614 кв.м. За 4-5 лет объем офисных площадей увеличился более чем в два раза.

С одной стороны, потенциальному арендатору есть из чего выбрать. С другой - трудно разобраться в увеличивающемся объеме предложений.

В замешательстве могут быть даже собственник или управляющая компания, не знающие, как оценить свой объект недвижимости - слишком много критериев для оценки и сложно сразу во всем разобраться. Адекватная оценка недвижимой собственности дорогого стоит. Границы между классами в большинстве разработанных на сегодняшний день методик довольно размыты. Фактически такая неконкретность предоставляет каждому брокеру или консультанту, работающему на офисном рынке, право вкладывать свой смысл в эти понятия и пользоваться ими по своему усмотрению. Поэтому одно здание может позиционироваться брокерскими компаниями по-разному. А ведь вслед за позиционированием идет ценообразование!

К тому же, ни для кого не секрет, что офис несет немалый объем информации о фирме-арендаторе. Так, начинающие западные компании предпочитают скорее арендовать небольшие площади в престижных деловых центрах, чем большие в непрестижных, ведь по классу занимаемого помещения можно судить о статусе арендатора.

Целью принятия классификации является упрощение процесса работы с офисной недвижимостью для всех участников рынка. А для этого классификация должна быть единой и общедоступной: заказчик, клиент, партнеры и другие участники рынка должны вкладывать одинаковый смысл в используемые понятия.

Как разрабатывали

В разработанной Некоммерческим партнерством «Гильдия сервейеров» совместно с Центром сервейинга «Поволжского антикризисного института» классификации объектов офисной недвижимости, учитываются характеристики и параметры зданий, являющиеся основными при определении стоимости объекта и влияющими на его доходность, а также специфика регионального рынка недвижимости.

Согласно разработанной классификации, основных классов четыре: А, В, С, D. Основных показателей 13. В их числе местоположение, качество, управление зданием, отделка мест общего пользования, парковка, система вентиляции, система кондиционирования, телекоммуникации, безопасность объекта. Существуют и дополнительные показатели, позволяющие относить офис к промежуточным классам - «A+», «В+», «С+». Для сравнения, в международной практике классификации офисов принято рассматривать три основных класса: «А», «В», «С».

Также по решению Гильдии сервейеров, не классифицируются здания, в которых сдается в аренду менее 50% от общей площади, и встроено-пристроенные объекты. К последним относятся офисные помещения в неспециализированных зданиях - к примеру, офисы в жилых домах и в пристроях к жилым домам.

Если проанализировать согласно разработанной классификации уже действующие офисные объекты Казани, то большинство из них можно отнести лишь к классу "С". Так что собственникам и управляющим компаниям есть над чем работать в плане улучшения качественных характеристик своих объектов.

Выгодно ли обманывать?

Выгодно ли собственнику сознательно завышать класс своего офиса, тем самым вводя в заблуждение арендатора, чтобы запросить большую арендную плату? На этот счет высказался Президент Гильдии сервейеров Игорь Привалов:

- Представьте себе, что в офисном центре не предусмотрена крытая парковка, но именуется он классом «А»... Но это же самообман, кого обманывает собственник? Это то же самое что сесть на запорожец и называть его Мерседесом. Наша сертификация добровольная, но если вы хотите честно играть на этом рынке, добровольно приведите в порядок свой объект недвижимости, согласно той норме, по которой живет сегодня профессиональное сообщество. На рынке для всех должны быть равные условия! Принятие классификации - это выход на определенный этап бизнеса для тех, кто профессионально занимается управлением коммерческой недвижимостью и, прежде всего это цивилизованные правила игры».

И действительно, обманывать арендатора в данном случае не стоит. Если учитывать сегодняшнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости Казани, то деловая репутация стоит куда дороже.

Слово о саморегулировании

Государство постепенно самоустраняется от регуляции бизнеса и рынка недвижимости. Причем последнее касается и жилой и коммерческой. К примеру, отмена лицензирования риэлтерской деятельности еще в 2001 году, или грядущая отмена лицензирования оценочной деятельности. Может это не лучшие примеры, но в сложившейся ситуации единственной сдерживающей и регулирующей силой могут стать профессиональные сообщества, саморегулируемые организации, объединение в которые становится чуть ли не последним способом отстаивания «корпоративных интересов».

К необходимости структуризации различных сегментов рынка коммерческой недвижимости профессиональное сообщество обязательно приходит. Рано или поздно. Если говорить о торговой недвижимости, то структуризацию отечественной сети торговых центров впервые провел Российский Совет Торговых Центров. Этой организацией еще в 2003 году была осуществлена рейтинговая оценка торговых центров России.

Утверждение классификации объектов офисной недвижимости саморегулируемой организацией обусловлено тем, что на сегодняшний момент рынок офисной недвижимости Казани самый развитый по сравнению с другими региональными центрами. И в других городах, по видимому, еще не существует объективной необходимости структуризации этого рынка. Всему свое время.

В планах Гильдии сервейеров РТ - разработка системы добровольной сертификации и составление рейтинга объектов офисной недвижимости Казани на основе утвержденной классификации.

Сделан большой шаг в направлении цивилизованного развития рынка коммерческой недвижимости. Но еще больше предстоит сделать. Классификация принята, и теперь важно, чтобы она заработала... /Алина Минибаева, Казанская недвижимость

МНЕНИЯ:
Айдар САФИН, генеральный директор ОАО "Инвестиционно-строительная компания", член Гильдии Сервейеров
- На сегодня в Казани строится много новых объектов недвижимости, которые позиционируют себя как заблагорассудится собственнику. Мы хотим отойти от этой проблемы, и защищать права не только собственников существующих объектов недвижимости, но и бизнесменов, которые работают в этой сфере, будь то мелкий арендатор, который пришел арендовать офис, или крупнейший якорный арендатор, который арендует треть здания. Для того чтобы в какой-то мере оградить их от введения в заблуждение, мы вышли с такой идеей и максимально попытаемся ввести в обиход данную классификацию.
–Все ли вас устраивает в принятой классификации?
– Членами Гильдии были озвучены несколько моментов, которые требуют расширенного изучения, для того чтобы классификация более точно соответствовала специфике рынка офисной недвижимости Казани и республики в целом. К примеру, всем известно, что город у нас смешанный и на сегодня отсутствует утвержденный план застройки. Процессу застройки города присущ некий хаос. Существует угроза, что со временем, офисный объект может перейти в более низкий класс, вследствие появления вокруг здания несоответствующей присвоенному классу застройки. Некоторые пункты классификации мы конкретизируем. Поработаем год по принятой классификации, и на практике увидим, что не так.