Ситуация на рынке. Цены растут вопреки ожиданиям

В течение первых восьми месяцев текущего года средние цены предложений на московском рынке жилья продолжили свой рост со среднемесячным темпом порядка 1,1%, что примерно соответствует официальному уровню инфляции. С началом осени темп роста цен предложений немного увеличился и составляет в настоящее время порядка 1,2-1,3%. Для корректности, необходимо отметить, что в текущем году были отмечены и случаи снижения цен на отдельные категории жилья, но это скорее связано с проблемами конкретных застройщиков из-за воздействия на рынок ряда неблагоприятных факторов.

Многие профессиональные участники рынка прогнозируют увеличение темпов роста цен предложений на московское жилье в оставшиеся месяцы текущего года. При этом цены предложений на различные категории жилья увеличивались по-разному.
Поступающие на рынок объемы построенного жилья активно поглощались рынком в первой половине текущего года. Традиционный сезонный спад деловой активности был отмечен в летние месяцы, однако с наступлением осени ситуация начинает меняться в "лучшую" (по мнению профессиональных участников рынка) сторону поскольку цены предложений начали расти более интенсивно.

С большой степенью вероятности начавшийся осенний рост цен предложений связан не с "невидимой рукой рынка", а с проведением традиционной ценовой политики сильными игроками рынка, которые уже давно учитывают сезонный фактор в деловой активности на рынке и не упускают малейшего шанса для решения своей основной задачи - увеличения своих доходов. К этому их подталкивают и решения власти о регулярном увеличении стоимости права аренды земельных участков, активно идущие процессы повышения цен на основные виды строительных материалов, плоская шкала налогов на доходы, высокая степень неопределенности в получении доходов в будущие периоды времени…

Вместе с тем, на рынке кроме его профессиональных участников, которые делают все большие успехи в деле стимулирования платежеспособного спроса, есть еще и конечные потребители (домохозяйства), а также мелкие игроки, которые научились или еще учатся извлекать доходы с помощью проведения различных операций на рынке.

Ряд косвенных фактов за последние 12 месяцев позволяет допустить, что часть основных потребителей на рынке жилья, то есть конечных домохозяйств и мелких игроков (инвесторов), заняли выжидательную позицию на рынке. Первые - в надежде на возможное снижение цен в связи с объявленной властью задачей по формированию рынка доступного жилья, а вторые - из-за значительного увеличения риска по той же причине.

По мнению экспертов Агентства, возможной основной причиной снижения цен на жилье в северной столице стала именно выжидательная позиция вышеприведенных категорий участников рынка. В Москве этого не произошло только благодаря более высокой концентрации капитала в городе, владельцы которого решают задачи диверсификации рисков и частично решают эту задачу с помощью объектов рынка жилья.

Кроме того, "демпфирующую" роль здесь сыграл и дозированный выход на рынок нового жилья, связанный не только с политикой городской власти, но и с идущими процессами передела на инвестиционно-строительном рынке столицы.
Можно допустить, что причин сохранения выжидательной позиции, как конечных домохозяйств, так и мелких игроков рынка стало больше после сентябрьских президентских инициатив по формированию рынка доступного жилья. Однако формируемое в информационном пространстве рынка мнение о том, что цены продолжат свой рост, несколько сократит число участников рынка, занимающих выжидательную позицию. По некоторым оценкам это позволит подняться ценам еще на 10-12%, относительно достигнутого уровня, в ближайшие 4-6 месяцев, в течение которых первая фаза передела московского инвестиционно-строительного рынка будет завершена и начнется работа по несколько иным сценариям…

Крапин Александр