Логисты забрали 70% складов

Прошедший год стал рекордным по количеству и объему заключенных сделок логистическими компаниями на рынке складской недвижимости. На их долю пришлось 70% всех сделок по аренде складских площадей.

Более того, сегодня практически во всех строящихся складских объектах класса А большинство площадей уже заранее закреплено за логистическими операторами, которые исторически контролировали огромную долю рынка складских помещений. Бум строительства складов в Подмосковье не поколебал их позиций. 

Формирование предложения

Наибольшим спросом на рынке пользуются высококлассные склады, дефицит которых всегда был и продолжает ощущаться. Это связано с тем, что крупнейшие логистические компании обслуживают международные компании, которые предъявляют высокие требования к складским помещениям, поясняет руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. 

Надо сказать, что еще, скажем, три года назад строительство складов было не слишком интересно профессиональным девелоперам. Поэтому логистические компании, например, Национальная логистическая компания (НЛК), покрывали дефицит своими силами: они выступали и как девелопер, строив исключительно для себя.

«Для логистических компаний строительство складов было вынужденной мерой в условиях дефицитного рынка»,— говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Алексей Новиков. 

В последние годы ситуация изменилась. По данным компании Colliers International, в 2004 году в эксплуатацию было введено около 230 тыс. кв. м качественных складских помещений, в результате чего общий объем предложения составил 1 млн кв. м.

Крупные проекты по строительству и запуску зданий для предоставления логистических услуг реализовали НЛК, «Белая дача маркет», FM Logistic и ряд других логистических операторов. 

В 2005 году на рынок масштабно вышли профессиональные девелоперы, и объемы строительства увеличились до 300 тыс. кв. м. Кроме того, были начаты сразу несколько крупных проектов общей площадью более 200 тыс. кв. м («Пушкино», Ленинградский терминал, «Крекшино» и другие). 

Скидки за грузооборот

Однако несмотря на рост предложения новых площадей, позиции логистических компаний остались неизменными: по данным Colliers International, они по-прежнему контролируют не менее 70% складского рынка. Дело в том, что их клиентам порой выгодней по деньгам снять площади у посредника, нежели самостоятельно обращаться к владельцу склада. 

«Нередки случаи, когда логистический оператор сдает склады по ставке, значительно меньшей, чем сам арендует у девелопера. Это объясняется тем, что операторы получают прибыль не только от хранения товара, но и от всего спектра грузообеспечения. Следовательно, если клиент требует большого количества услуг, ставка на хранение может снижаться довольно существенно»,— отмечает начальник производственной и складской недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов. 

Кроме того, крупные сетевые компании, которые раньше держали собственные логистические подразделения и арендовали склады, сейчас отдают это направление на аутсорсинг логистическим операторам, говорит руководитель проекта компании «Евразия» Алексей Гришко. 

Направления и цены

По данным компании Colliers International, в 2005 году ставки аренды на складские помещения стабилизировались на высоком уровне, составив в среднем $130-160 за кв. м в год (не включая НДС) для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на складские помещения более низкого качества находились в диапазоне $100130 за кв. м в год (не включая НДС).

«Вышеуказанные ставки включают эксплуатационные расходы: расходы на управление зданием, охрану и техническое обслуживание (что в среднем составляет $1525 за кв. м в год, не включая НДС), в них не входят и коммунальные платежи. Несмотря на высказываемые ожидания, арендные ставки не снизились по причине продолжающегося дисбаланса между спросом и предложением»,— резюмирует Лочмеле.

По ее словам, реализация различных государственных программ по развитию транспортной системы (например, программа «О мерах развития территорий Московской области, связанных со строительством Центральной кольцевой автодороги») также выступит важной движущей силой, способствующей развитию разветвленной логистической инфраструктуры.

В результате уже в ближайшее время вероятно появление логистических центров рядом с основными транспортными магистралями и грузопотоками. 

Транспортировка большей части груза обеспечивается фурами и крупногабаритным транспортом. «Когда груз преодолевает большие расстояния, крюк с Ленинградского шоссе на Симферопольское несущественен. Таким образом, компании могут арендовать помещения на значительной удаленности от Москвы»,— добавляет Новиков. 

«В принципе популярны все направления вокруг Москвы, однако все же следует отметить северо-запад и запад. Также растет популярность юга и юговостока»,— говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов. 

Антон Павлов