Элитная недвижимость Петербурга
Неспешный шаг элиты
Ежеквартально, в течение прошлого года M&D фиксировал изменения, происходившие в сегменте элитной жилой недвижимости и бизнес-центров класса А и В.
Макроэкономические факторы, а также многочисленные законодательные новшества, отрицательно сказавшиеся на рынке жилой недвижимости в целом, практически не изменили конъюнктуру в элитном секторе за 2005 год. А офисные комплексы верхнего уровня даже демонстрировали более заметную динамику.
Элитное жилье: предложение и спрос
Больше всего жилья верхнего ценового сегмента строится в Петроградском районе, на который, по данным аналитиков ГК «Бекар», приходится 53% от общего объема дорогих новостроек. По оценке компании «Рейм СМТ», в 2005 году было введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м элитного жилья, что более чем в 2 раза превысило показатели 2004 года. Руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Лучков называет несколько иные цифры: за отчетный период в этом секторе, включая объекты первичного и вторичного рынков, а также дорогие коттеджы, прирост объема предложения составил более 230 тыс. кв. м. Основным «поставщиком» элитных апартаментов в 2005 году стала «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», открывшая продажи сразу в двух крупных комплексах – «Дом у моря» (около 50 тыс. кв. м) и «Парадный квартал» (167 тыс. кв. м). Актуальные цены – $3350-6250/кв. м и $2210-4860/кв. м соответственно. Кроме того, корпорация продолжает предлагать «дорогие адреса» еще в четырех комплексах. Цены – от $2 тыс. до $11 тыс. за кв. м. Холдинг RBI продал последний пентхаус в жилом комплексе «Новая звезда» на Песочной наб., ЗАО «ЛенСпецСМУ» к середине года должно сдать многофункциональный комплекс «У Ростральных колонн», компания «Конкорд менеджмент и консалтинг» продолжает дворцовый «переворот» в «Северном Версале»… Весь Крестовский остров - сегодня одна большая стройплощадка, и каждый объект (а их здесь на разной стадии - около 25) позиционируется не иначе как элитный. Ценник еще на этапе «котлована» начинается от $3 тыс. за «квадрат».
Спрос на элитные объекты, невзирая на большое количество предложений, по-прежнему остается неудовлетворенным. В зависимости от местоположения, покупатели готовы платить от 2,5 тыс. у. е. за кв. м и выше. По данным менеджера АН «Адвекс-РОССТРО» Владимира Федорова, иногда продать квартиру за $1,5 млн проще, чем за $500 тыс. «Если клиенту нужен объект с определенными характеристиками, ждать его придется долгое время». По оценке Игоря Лучкова, в общей структуре спроса происходит резкое снижение доли инвестиционных приобретений – с 30-40% в 2004 году до 5-10% в 2005 году, и такая же картина (5-10%) ожидается и в наступившем году. Эту тенденцию подметили и в компании «Рейм СМТ». На вторичном рынке в зоне «золотого треугольника» спрос формируют иностранцы, иногородние, петербуржцы, на время покидавшие город, а также местная интеллигенция. Аналитики отмечают снижение интереса к апартаментам на Невском проспекте, прежде всего, из-за ухудшающейся экологии.
Аренда
Конъюнктура в сегменте аренды элитных квартир в течение года практически не менялась. География остается неизменной – Центр, Петроградская сторона и Василеостровский остров. Впрочем, некоторые риэлтеры говорят об «интересных объектах» в Московском и Приморском районах. Относительный баланс спроса и предложения наблюдался во всех ценовых категориях, кроме объектов, стоимостью от $10 тыс. в месяц, где по-прежнему ощущается дефицит. Хотя в целом, значительный перевес объема предложения отметили несколько специалистов, оно особенно велико в ценовом диапазоне от $1,5 до $5 тыс. за месяц. «Учитывая избыток предложения в этом сегменте и сложность привлечения состоятельных арендаторов, владельцы недвижимости просто вынуждены обращаться в агентства, - утверждает директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар» Елена Исаенко. – Поэтому, в отличие от массового сегмента, где услуги агентства оплачивает только арендатор, в элитном секторе наоборот, хозяин квартиры платит риэлтеру за поиск клиента, комиссионные – до 100%. Эта практика в отношении «элитки» становится сейчас нормой». Ставки аренды на элитные квартиры называются разные - от $1 тыс. в «Бекаре», в «Адвексе» - от $3,5 тыс. в месяц. Несколько изменились предпочтения клиентов: помимо удачной локации, арендаторы все чаще обращают внимание на интерьер. Если в квартире потрудился профессиональный дизайнер, клиент зачастую готов не торгуясь заплатить $5 тыс. и более за месяц.
Коттеджные поселки
Неопределенная ситуация складывается на рынке дорогих загородных объектов. Сегодня уверенно можно говорить лишь о том, что этот сегмент развивается в двух направлениях: разрозненная индивидуальная застройка и относительно организованные коттеджные поселки. Полностью сформированных и заселенных элитных городков практически нет, за исключением некоторых закрытых поселков «нефтяников». Возможно, по этой причине спрос во многом остается неудовлетворенным. По мнению начальника отдела продаж объектов коттеджного строительства «Петербургской Недвижимости» Алексея Рогова, лидером по популярности в 2005 году оставался Курортный район, хотя в последнее время его явно стал догонять Всеволожский, который в нынешнем году может выйти на первое место. Для инвестора выбор места четко обусловлен наличием газовых магистралей поблизости или реальными планами по газификации. Алексей Рогов отметил несколько тенденций ушедшего года. Во-первых, спрос все больше тяготеет к объектам, удаленным от населенных пунктов. Во-вторых, покупатель постепенно «охладевает» к трехуровневым коттеджам, в фаворе одно-двухэтажные особняки для постоянного проживания площадью не более 450 кв. м. Зато возросли требования к размеру земельных участков под коттеджи – раньше вполне устраивали 12 соток, а теперь меньше, чем на 20 соток, многие просто не соглашаются. Цены в 2005 году практически не менялись и в среднем составляют от $500 до 900 тыс., хотя в последнее время на рынке начали появляться объекты класса «де люкс» с уникальной локацией и ценой от $1 до $1,5 млн.
Прогноз
Предложение в элитном сегменте в 2006 году будет расти в основном за счет нового строительства. Кроме множества объектов разных компаний на Крестовском острове, в этом году «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» выведет на рынок еще один крупный элитный комплекс в историческом центре – «Смольный квартал», а, возможно, и второй свой грандиозный проект – «Набережную Европы». Перепроизводства в ближайшие 2-3 года не ожидается, более того, прогнозируется замедление темпов строительства из-за нехватки земельных участков под застройку. Увеличение спроса (по прогнозу на 30-40%) возможно за счет перевода части властных структур из столицы в Петербург, притока состоятельных граждан из сырьевых регионов и зарубежья. По мнению Игоря Лучкова, в ближайшие 2-3 года стабилизации цен на элитную недвижимость не ожидается. Стоимость «квадрата» будет расти быстрее (20-25% в год), чем в остальных сегментах жилья. Аналитики из «Рейм СМТ» полагают, что Крестовский остров теряет свой элитный статус из-за перенасыщенности жилыми объектами, многие из которых соседствуют с крупным развлекательным парком «Диво-остров», что сказывается на ценах. А скоро там появится еще и новый футбольный стадион для «Зенита».
Сегмент аренды дорогих квартир особых изменений не претерпит. Инвесторам, покупающим недвижимость для сдачи в аренду, специалисты «Бекара» рекомендуют вкладываться не в элиту, а в типовое жилье, где велик спрос, хотя объем предложения тоже немалый.
На загородном рынке, по мнению руководителя отдела аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, продолжится «децентрализация» относительно сложившихся элитных районов, в первую очередь, Репино-Ленинское-Комарово. «На мой взгляд, этот район себя почти исчерпал» - говорит г-н Бобашев. Специалисты «Бекара» прогнозируют активное развитие южного направления, в отдельных случаях - отдаленных участков (в 130 км) на берегах реки Бурной вблизи Ладожского озера, куда можно добираться на машине, катере, а также на вертолетах и небольших самолетах. По словам риэлтеров, там уже построены вертолетные площадки и частный аэродром.
Бизнес-центры: предложение и спрос
Рынок офисных помещений в 2005 году демонстрировал высокую динамику, причем по всем позициям. За этот период, по разным данным, в Петербурге введено в эксплуатацию от 80 тыс. (данные «Бекара») до 190 тыс. кв. м (данные LCMC) площадей. В 2004 году, согласно информации Colliers International, сдано всего около 40 тыс. «квадратов». В прошедшем году инвесторам так и не удалось запустить практически ни одного из заявленных бизнес-центров класса А, сроки по ним перенесены на первый квартал этого года. Зато рекорд побили офисные комплексы уровня В и В+. По данным аналитиков «Рейм СМТ», в 2005 году в эксплуатацию было введено более 13 бизнес-центров этого уровня общей площадью более 150 тыс. кв. м. По итогам года доля объектов категории В и В+ превысила 80% от общего объема. Но, невзирая на такой рост, собственники действующих и введенных в эксплуатацию объектов не испытывали дефицита в арендаторах. Помещения класса А так и остались под завязку загруженными, а заполняемость офисов уровня В составила 94-98%. Диапазон арендных ставок, по данным «Рейм СМТ», достиг 450-1000 евро за кв. м/год и $480/кв. м соответственно. За отчетный период рост долларовых арендных ставок, по данным Игоря Лучкова, в среднем составил около 14-17%.
Одним из знаковых явлений года стала продажа офисных помещений. По информации старшего аналитика «Рейм СМТ» Ольги Добрыниной, как минимум в 7 строящихся бизнес-центрах класса А и В полностью или частично продаются площади. Цены продаж составляют от $750 до $2500/кв. м, а стоимость парковочных мест доходит до $40 тыс.
Спрос на офисы верхних категорий по-прежнему остается неудовлетворенным, запущенный новый комплекс заполняется в течении двух месяцев. В 2005 году ощутимо вырос интерес арендаторов к крупным блокам – от 500 «квадратов» и более. Еще одним знаковым явлением стало расширение географии для офисов высшей категории. Кроме Центрального района, их стали возводить на Петроградской и Выборгской стороне и на Васильевском острове. На рынок вышли новые инвесторы: компания Ruric AB (учредители – шведские фирмы) реализует три проекта бизнес-центров, австрийская компания «Тильман Краус Иммобилиен Девелопмент ГмбХ» строит I очередь «Австрийского бизнес-центра».
Прогнозы
Очевидно, что еще рано говорить о достаточном объеме офисных площадей в Петербурге для возникновения конкуренции и стабилизации цен. Тем не менее, по словам генерального директора компании LCMC Татьяны Скаландис, на нашем рынке начали появляться проекты, которые качественно меняют представления о стандартах офисного предложения. Например, строящийся комплекс класса А «Веда Хаус», помимо «интеллектуальной» начинки здания, предложит арендаторам вместительную парковку, ресторан на 300 мест с собственной пивоварней, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и турецкими парными, 2 теннисных корта, коференц-залы с возможностью кинопоказов, VIP-апартаменты и другие «излишества». При очевидном дефиците вывод на рынок новых объектов класса А и В в этом году не отразится на общем уровне заполняемости. По данным экспертов, ставки в 2006 году вырастут на 9-12%. Все больше будут востребованы услуги профессионалов – управляющих и консультантов, причем как на стадии проектирования и строительства, так и после сдачи в эксплуатацию. Видимо, продажа офисов, а также долевое участие в строительстве бизнес-центров получит продолжение. Определенное влияние на офисный рынок окажет повышение расценок на помещения, принадлежащие городу. Напомним, что с нового года КУГИ почти вдвое поднял ставки аренды.
Мнения
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития компании «Петербургская недвижимость»:
- В 2006 году цены на элитное жилье в историческом центре будут расти. С выходом на рынок новых действительно дорогих объектов средняя цена 1 кв. м может достигнуть для класса «элита» $3,5 тыс./кв. м. В сегменте «субэлита» средние цены могут превысить $2 тыс./кв. м. Рынок дорогих загородных объектов продолжает развиваться как по строительству коттеджных поселков, так и по индивидуальной частной застройке. Покупатели стали чаще уделять внимание вопросам эксплуатации и обслуживанию дома. Это приводит к уменьшению площадей домов (коттеджи свыше 600-700 кв. м уже почти не выбирают), наиболее «ходовая» площадь в верхнем ценовом сегменте – 300-500 кв. м для домов постоянного проживания. В сегменте «субэлита» - от 170 кв. м. На рынке аренды дорогого жилья будет продолжаться рост спроса и предложения, без резких изменений.
Сергей Бобашев, руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»:
- В уходящем году на рынке жилья в целом наблюдалось противоборство двух тенденций: накопление отложенного спроса на жилье, сформировавшееся под влиянием PR-кампании программы доступного жилья и стабильно высокими ценами на квартиры. До формирования четких критериев «элитности» жилья, как у потребителей, так и у участников этого рынка еще очень далеко. Это касается всех элитных сегментов, кроме аренды квартир. Здесь как спрос, так и предложение сосредоточены в «парадном центре». В этом году структурная и ценовая ситуация на рынке дорогой аренды не изменится.
На первичном и вторичном рынках в ближайшие полгода-год могут произойти самые большие перемены. Появление на рынке таких масштабных и новых для Петербурга проектов, как «Парадный квартал» и «Смольный квартал» существенно изменят картину рынка жилья для бизнес-класса. Вполне возможно, что это увеличит интерес к элитному жилью в центре города в целом и оттянет часть спроса от проектов на Крестовском острове. На спросе на дорогие квартиры в Пушкине это не скажется, и цены там продолжат плавный рост. Небольшое, скорее сезонное, увеличение спроса будет весной-летом к квартирам в Сестрорецке.
Владимир Федоров, менеджер АН «Адвекс-РОССТРО»:
- В начале 2005 года средняя цена за квадратный метр элитного жилья колебалась от $2,5 до 3 тыс., сегодня уже доходит до $3,5-4 тыс. Предложение в зонах элитной недвижимости - «золотой треугольник», Таврический сад, Каменный и Крестовский острова - не превышает спрос. «Классика» по-прежнему востребована, хотя можно выделить тенденцию смещения предпочтений в сторону дорогого первичного жилья. Считается, что строительство нового дома влечет за собой снижение цен на недвижимость старого фонда. Но на практике получается иначе. Реконструкция жилого здания на Большой Морской ул. повысило стоимость квадратного метра в близлежащих домах на 10%.
Елена Афанасьева, генеральный директор УК «Адвекс-Траст»:
- На рынке офисной недвижимости в 2005 году продолжилась тенденция к смещению спроса к качественным бизнес центрам с современным техническим оснащением. Потенциальные арендаторы отдают предпочтение работе в комфортных условиях, и, несмотря на то, что вводится значительное количество бизнес-центров класса А и В, спрос на такие помещения остается на высоком уровне. В этом году заметно увеличилось количество клиентов, желающих арендовать крупные (от 1 тыс. кв. м) блоки.
- Спрос на офисные помещения класса А по-прежнему высок, заполняемость близка к 100%. В 2005 году диапазон ставок достиг 450-1000 евро за кв.м./год. В строящихся объектах площади сдаются большими блоками (этажами) по 500-2000 кв.м. с отдельным входом. Все большее число владельцев бизнес-центров класса А и В предпочитают выставлять офисные помещения на продажу. Наметились интересные тенденции: на верхних этажах деловых комплексов стали строить элитные квартиры, которые в дальнейшем сдают в аренду. Один из примеров - бизнес-центр «Лангензипен». Другие предлагают арендаторам дополнительные услуги и нестандартные элементы инфраструктуры: spa-комплексы, бани, фитнес-центры, пивоварни, отдельные комнаты для переговоров с VIP-клиентами, отделанные дубом и другими благородными породами дерева и пр. Подтверждением высокой классности объекта также становится наличие западной управляющей компании. К сожалению, открытие многих объектов высшего класса перенесено с 2005 года на I квартал этого года.
Татьяна Скаландис, генеральный директор LCMC:
- В 2005 году выросли объемы ввода в сегменте класса А, хотя лидируют комплексы класса В. Наметился выход высококлассных объектов за пределы исторического центра, рост числа объектов нового строительства, а также увеличение бизнес-центров, в которых помещения предлагаются в собственность. Общий рост арендных ставок на офисные помещения в 2006 году (с учетом инфляции и других факторов) составит 9-12% к предыдущему году, реальный будет соответствовать 5-7%. Вывод на рынок новых объектов высокого уровня в 2006 году не отразится на общем уровне заполняемости. Высокий спрос при дефиците предложения гарантируют им почти 100%-ю загрузку. Позиционируемые в сегменте В+ объекты, но реально не отвечающие уровню верхнего подкласса, будут испытывать сложности с заполнением. В целом, заполняемость в комплексах класса В составит 96-98%.
Игорь Лучков, руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»:
- На конец 2005 года общий объем качественных офисных площадей составил около 882 тыс. кв. м. В этот период высоким спросом пользовались помещения в бизнес-центрах класса В, и эта тенденция сохранится, также как и стремление арендаторов к укрупнению площадей. Продолжается выход на рынок Петербурга московских и зарубежных компаний, которые намерены арендовать офисы с привычным для себя уровнем сервиса. Доля введенных площадей в классе В составила порядка 89% против 76% в 2004 году. Владельцы стали продавать офисные помещения в собственность. По нашей оценке, цена предложения в классе А составляет $2500-3000 за кв. м, помещения класса B - $1390–2000, класс С - от $500 до $800/кв. м. Сегодня в классе А наибольшим спросом пользуются помещения 200-300 кв. м, в классе В - до 50 кв. м, кроме того, в обоих сегментах наблюдается нехватка помещений от 500 кв. м и более. В 2006 году арендные ставки вырастут на 10-15%, прежде всего, из-за смены управляющими используемой валюты.